今年以來，多個城市加碼房地產市場調控力度，出臺了限購限價等措施。然而，一些開發商拿地熱情並未減退。半月談記者近期在江西南昌土地拍賣市場瞭解到，有的地塊樓面價與新房價僅差1400多元。“麵粉”與“麵包”價格如此接近，能烤出好“麵包”嗎？
樓面價1萬1，房價1萬2
今年5月11日，南昌市西湖區水廠路以北、萬店路以西DABJ2018009號地塊，經過482輪、近4個小時的競價，被南昌茂泰房地產開發有限公司競得，樓面價高達每平方米11038.6元，溢價率高達112%。而相關土地出讓須知明確，該地塊所建住宅的控制性房屋銷售價格(均價)上限為每平方米12500元。
當天同時被高價拍賣的還有位於南昌市東湖區中大路以東、安山路以南DAAJ2018008號地塊，其樓面價高達每平方米10756.3元，與每平方米14300元的政府限價也只有3500元左右的價差。
“麵粉”貴了，“麵包”反而便宜了。半月談記者注意到，這兩宗地塊附近帶裝修的商品房均價達每平方米1.8萬元左右，與未來的限價新房價格形成每平方米5500元的價格倒掛。
業內人士表示，從一定程度上講，這是違反常理的現象。“每平方米1400多元，連建築安裝成本都不夠。”朝暉城建集團有限公司總工程師熊震洪介紹，一般而言，房屋主體建築每平方米造價約為1300元，安裝水電、消防等設施成本每平方米需要200元左右，另外還有道路管網、小區綠化等設施成本，核算下來每平方米建築安裝成本總計約為2500元。
江西財經大學房地產開發與管理系主任劉旦介紹，房地產項目開發總成本構成大致為：拍地成本約佔40%、建安成本和各種稅費等財務成本合計約佔50%，自有利潤約佔10%。“每個公司拍地都會有基本的財務原則和投資收益預期，並進行內部收益測算，在很大可能面臨虧損的情況下拍地，顯然是有其他考慮。”
半月談記者電話聯繫南昌茂泰房地產開發有限公司母公司新力地產，對方表示對此不便予以評說。南昌市國土局相關負責人表示，對新房限價有助於釋放避免房價過熱的信號，開發企業競價拍地則是市場行為。
“土拍盛宴”緣何而起？
在強化房地產市場調控背景下，房價漲幅正成為一個敏感的考核指標。近期，住建部約談12個城市的相關負責人，強調要毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆，落實地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策。
相關專家指出，土地出讓收入仍然是地方財政的重要來源。財政部近期公佈的數據顯示，今年1—4月，全國國有土地使用權出讓收入約1.8萬億元，同比增長40.7%。
劉旦認為，近期南昌土地拍賣市場上之所以會出現開發企業寧肯冒賠本風險也要拿地的現象，不排除當地商品住宅市場庫存偏緊的因素。在去化週期較短的背景下，一些資金實力雄厚的大企業可能會為了佈局未來、搶佔市場而進行反週期的操作。
半月談記者瞭解到，南昌市近期拍賣的土地出讓須知明確，宗地成交後，在《國有建設用地使用權出讓合同》中明確競得人接受宗地商品住宅銷售均價上限。宗地的商品住宅自《商品房買賣合同》簽訂之日起，5年內不得轉讓。同時，交付土地後9個月開工建設，自開工之日起兩年內整體竣工。
高地價低房價，是耶非耶？
一位房地產開發企業負責人分析指出，南昌茂泰房地產開發有限公司所競得的這宗地塊，新房至少要賣出每平方米1.6萬元以上的價格才能保證不虧損，而這與政府限價相差約4000元。
劉旦指出，“限房價、競地價”調控模式是對開發企業資金實力的重要考驗，可能會推動房地產市場“大吃小”，淘汰中小開發企業，進一步提高房地產市場集中度。同時，這進一步釋放出房地產市場投資收益率不會如過去那樣高的信號。
微信網友“自由空間”評論說，樓面價這麼高，售價這麼低，總覺得是表象，開發商是市場主體，又不是慈善機構，誰會做虧本生意呢？輿論擔憂，在高成本開發壓力和一、二手房明顯價格倒掛下，開發企業在售房時可能會採取另外加價、捆綁銷售車位、抬高裝修價格、提高首付比例等形式，規避政府限價。
有分析指出，土地市場的火熱與房產市場的“冷清”現象難以持久，潛藏一定金融風險。作為一種市場行為，保障開發企業合理的利潤空間是項目正常運作的題中之義。專家建議，限房價的同時，也應合理設置競地報價上限。
（《半月談》2018年第11期）
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