06.01 嘉定江桥，最尬地块突现

2018年5月31日，嘉定区江桥镇北社区K2-01地块挂牌成交，总价21.3256亿元，由

上海保利建锦房地产有限公司“中标”取得。同期参与该地块竞价的，只此一家，自2018年3月末发出公告。截至今日，2个月来始终如此。让人不禁回想起一路之隔的龙湖地块当年火热的竞价场景，对比之下，差异巨大。

▲江桥镇北社区K2-01地块位于外环以外，嘉闵高架路以东1公里处，距离在建的地铁14号线金园五路站也差不多1公里左右。

2015年时……

相邻地块（J1-01、J1-02、J1-03、J1-04）招标，金地、禹洲、象屿、华润·中粮、龙湖、绿地、碧桂园·旭辉、路劲、新城、建发，共计10家房企争抢角逐，互不相让，现场一片火热，几度跳价后，地块总价由22.3亿飚至46.5亿，溢价108.34%。最终龙湖拿下地块时，楼板价已攀至27084元/平方米，这个价位，甚至超过当时周边部分二手房价，市场热度可见一斑。

▲龙湖溢价拍得的地块与嘉定区江桥镇北社区K2-01地块仅一路之隔

如今……

房产新政不断趋紧，市场热度也随之下行，K2-01地块在前端一级市场中的表现，只是整体市场趋势的缩影，无可厚非。既然地块规划是用来住的房子，除价格外，更需要多加关注的，则是实实在在的生活便利性与地块周边的环境，究竟怎样。

K2-01地块位于江桥北部社区

据《嘉定江桥北部社区控制性详细规划》，江桥北部社区以居住功能为主，商业服务、商贸办公、文体休闲与教育研发功能设施分布其中，属于综合功能区块。自2005年起，曹安公路沿线已陆续开发有大量楼盘，居住氛围已经形成。

K2-01地块周边环境

地块门口的海波路上只有一辆嘉定117路，可以直达江桥万达。

还处于建设阶段的江桥医院是二级综合性医院，处于地块的东侧，之间隔了一条黄家花园路。建成后对日后就医来说，是非常方便的。

江桥北社区的商业多以沿街商业形态存在，这个颇具人气的商业裙楼在距离地块2.2公里的海波路上。

驾车沿着黄家花园路一直向南3.3公里，可以到达江桥万达，这里提供了吃喝玩乐购一站式业态，适合周末放松休闲。

位于嘉峪关路上的嘉定区黄家花园幼儿园，距离地块约400米，步行约7分钟。

距离地块1.5公里的卢湾一中心实验小学是由嘉定区教育局和黄浦区教育局合作开办的，希望能提升嘉定区的义务教育质量。学校环境看起来比很多市区的学校要好很多。

规划中，预计2020年通车的地铁14号线金园五路站位于地块南侧的曹安公路上，近乐秀路。距离K2-01地块约1公里，步行时间约15分钟。14号线东西走向，可达静安寺、陆家嘴、浦东大道等城市核心区。

江桥北社区房价参考：

附：K2-01地块细节信息

1、配建有总住宅建筑面积5%以上的保障性住房；

2、全装修交付，包含保障性住房；

3、建筑限高60米，套数不低于659套（预计开发产品为高层、小高层建筑）；

4、中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建筑面积的80%（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积≤90㎡、小高层住宅建筑面积≤95㎡、高层住宅建筑面积≤100㎡）；

5、开发商按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业。

编后：底价成交不等于捡了便宜

相较于2年前10家房企的竞价盛况，如今虽无争抢，但30500元/㎡的“底价成交”未必算低，而要在这块容量有限的地块上，类比周边，建出兼具品质与高性价比的小区，对开发商来说也许并不轻松。