文丨金不换
站在2020年的开端，回头看去，40年前的深圳还像个未睡醒的婴儿。
时光倒转到1979年，总设计师在中国南方的海边画了“一个圈”，深圳、珠海、汕头和厦门四大特区应运而生。
迎着改革开放的暖风，深圳这个曾经的小渔村“醒了”，并被安上了高速发展引擎。渔村里的淤泥被迅速挖掘出来，替换成丰富的、高质量的“商业土壤”。
于是在此后的几十年里，深圳优质的商业环境孕育出了一大批明星企业，如中国平安、万科等等。当然，也有一些相对低调的深圳企业，植根于深圳大本营的同时也在向全国辐射出自身的能量。
比如佳兆业，这家成立于1999年的深圳本地房企，在刚刚过去的2019年用实力取得了业绩上的丰收。数据显示，2019年佳兆业实现全口径销售额1152亿元，权益金额达到881亿元，同比增长25.8%。
从战略层面来看，显然佳兆业正在迎来前期精细布局带来的红利收获期。
01 透视布局学问
不难发现，许多深圳房企偏爱布局一二线城市。比如回顾万科、金地的城市布局之路，会发现两家房企一直在深耕一二线城市，选择性布局三四线。
同样，从区域布局上来看，佳兆业也一直坚守一二线城市和粤港澳大湾区、长三角等核心都市圈布局，采取稳扎稳打的布局战略。
这种地区偏爱从数字上观察更为直接：从地区分布来看，根据2019年中期数据显示，佳兆业的土储2600万平方米，其中近55%位于大湾区；土储货值约5000亿元，大湾区占70%。除了大湾区以外，长三角也是佳兆业重点布局的区域，其土储占比约为8.6%。
从城市分布来看，佳兆业显然更青睐一二线城市，其土储面积中有76%位于一二线城市。
所谓战略，其实就是下围棋，但看一步并不能悟出何种动机，但拉长时间维度来看，优秀的战略往往显现出极强的内力。同样在房企的城市布局中，伴随着市场的变化和政策的推出，精准的地区布局将为房企抢先带来红利。
显然，在稳健的区域布局后，佳兆业如今迎来了战略收获期。
首先，从城市维度来看。2019年，一二线城市接棒三四线城市成为地产热度升温的主阵地。
楼市方面，2019年一二线与三四线城市的商品住宅成交出现轮动趋势，不过总体上一二线城市保持了平稳的增长，而三四城市则出现了一定程度的下滑。
在这种不同层级城市商品房成交轮动的趋势下，2019年多家百亿房企将拿地目光转向一二线城市。据克而瑞数据显示，2019年一二线城市地价成交占比提升3个百分点，相对而言三四线的土地定价及成交额都出现了下调态势。
显然，2019年地产市场向一二线城市抛去了橄榄枝，而在那里深耕已久的佳兆业稳稳地接住了。
除了佳兆业布局的一二线城市地产升温外，其重力布局的粤港澳大湾区、长三角地区的政策红利也在凸显。
从政策上看，《粤港澳大湾区发展规划纲要》以及《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》分别在2019年2月与12月颁布。一时之间，这两大区域释放出极大的商业地产需求，布局在两大地区的房企价值被进一步重估。
显然，政策的红利已经让两大地区的部分房企收获了业绩上的进阶。数据显示，2019年长三角、珠三角两大地区为对千亿房企的销售安上加速器，二者的销售额占比分别达到了34.8%、14.1%。对于佳兆业而言，2019年上半年粤港澳大湾区为其贡献了销售额的58%。
事实上，以粤港澳大湾区、长三角城市群为代表的都市圈是中国房企未来的发展重点。伴随着人口流入以及区域政策的推进，长期来看有较大的住房需求空间，显然佳兆业的布局策略顺应了整个大势的走向。近期佳兆业又首次进入安徽合肥，进一步完善了在长三角区域的战略布局。
值得一提的是，从诸多优秀的企业战略布局可以发现，无论企业推出何种战略，最终都要落在产品的精细打磨上，由此战略才能找到生长的土壤。在这一点上，佳兆业早已深谙其道。
02 优质产品经理
回顾2019年， "房住不炒"的定位被再度重申，各大房企也纷纷提出“提质控速”的口号。
事实上，放眼望去，未来地产行业发展路线已经逐渐明晰，即回到企业的竞争核心——产品力上。
这也就意味着，国内地产已经告别野蛮生长的上半场，进入到亮出真本事的地产下半场，而各家房企比拼的的定海神针便是“靠质量说话的产品”。
沿着时间的长河追溯而上，可以发现佳兆业对于品质人居的探寻贯穿在20年的成长脚印中，这从其不断推陈出新的高品质产品可以见之。
近几年，可以明显感觉到佳兆业对于产品上的投入在快速发力，宛如一名成熟老练的“产品经理”。
2018年，为提升集团产品竞争力，佳兆业将原有的五大产品系列进行升级，形成独具特色特色的四条产品线，即梦想佳、品质佳、优享佳和尊享佳。四条产品以经营为导向，筑起佳兆业的产品护城河。
2019年5月，为适应市场需求，佳兆业推出集策划、规划、产品及设计管控为一体的四维管控体系，通过细分的三级管控，实现产品研发、深化、落地的闭环。
具体来看，佳兆业对产品上的投入最终变成了一张张城市建筑画卷，而这些画卷里凝结着佳兆业对于产品设计、服务的深度理解。
徐州富春山居项目图
比如，绍兴佳兆业•国越府是佳兆业在上海区域首个合院产品。它利用建筑的拼接成独特的院落露台空间，并将江南民居传统元素和现代的建筑手法融合，形成安静私密的居住氛围，以中式住宅打造出现代人居体验。
又比如，惠东佳兆业·山海湾项目除了三面向海，采光通风良好外，还配套了山地运动公园、环山观景登山步道、生态农场等设施，为住户打造多位一体的服务体系。
正所谓消费者的眼睛是雪亮的，对产品的高质量要求也让佳兆业获得业绩上的回报：2019年佳兆业实现全口径销售额1152亿元，权益金额达到881亿元，同比增长25.8%。
总之，在如今的中国房企行业，产品力即为竞争力，对产品的投入换取的是在未来竞技场上的筹码。显然，在布局未来这条赛道上佳兆业走在了前列，而这也引起了资本的注意。
03 资本在招手
历史上的众多商业案例表面，资本市场始终会为拥有优质产品的企业买单，在房企市场同样如此。
截止1月14日，佳兆业股价相比去年同期涨幅超过84%，显然佳兆业在过去一年的成绩让资本市场看好其的未来价值。
事实上，资本的嗅觉向来是灵敏的，它瞄准的是佳兆业强劲的旧改能力与稳健的财务能力带来的潜在投资价值。
随着港粤澳大湾区的相关政策不断推进，该地区的土地显得稀缺而昂贵，不少地产开发商都想通过进军旧改项目来加大在大湾区的土地储备。
不过，进军旧改项目并非易事。通常情况下，旧改项目涉及到政府、当地居民的等多方面利益，这就对开发商的经验值提出高要求。事实上，大多数时候当地政府更希望把旧改项目交付给有经验、并且当地市场基础的开发商。
显然，佳兆业的优势得到了充分发挥。
在业内，佳兆业素有“旧改专家”之称。自1999年从深圳发家开始，佳兆业在改造烂尾楼上已经拥有20 年的经验。特别是在2009年上市后，佳兆业基本每年都能成功转化一定数目的旧改项目，累计已经转化了1100万 平米的旧改项目。
如今，佳兆业在旧改领域已经形成了一套成熟运作模式，拥有近600名精通旧改的专业人才。前不久，佳兆业还被评为“2019中国房地产城市更新领先品牌TOP1”。
更为重要的是，前文提到截止2019年中期，在佳兆业的2600万平方米土储中，其中近55%位于大湾区，这个数目在整个房企行业里也处于前列。伴随着大湾区政策的红利，充足的土储以及强劲的旧改能力将为佳兆业释放出极大的商业价值，显然这也是资本所看好的。
佳兆业深耕粤港澳大湾区
除了强劲的旧改项目能力外，佳兆业稳健的财务状况也是资本所看好的。
回归整个2019年，不可忽视的是整个房企融资态势处于收紧状态，这就对众多房企的财务能力提出的新的考验。
毕竟再好的产品、战略，没有财务的支撑只能是空中楼阁。
不难发现，2019年佳兆业的财务不断趋向稳健。2019年上半年，佳兆业净负债率下降了45个百分点，公司速动比率保持在1.3倍的良好水平，同时现金及银行存款账面值较2018年底增长31%至300亿元，完全覆盖1年内到期债务且有结余。
正是在这种稳健的财务操作下，2019年佳兆业首次获得了国际三大评级机构的信贷评级：穆迪、标普、惠誉分别给予佳兆业B1、B、B的发行人评级。
显然，资本对于佳兆业的看好并非是一时兴起。强劲的旧改能力与稳健的财务能力为佳兆业赢得了参与未来行业竞争的有力筹码，也让资本看好佳兆业的未来价值。
2020年，深圳的暖风仍在熊熊吹起，植根于这片改革开放试验田的房企也在暖风下奋力前行。
在这条前行的队伍中，佳兆业怀揣着产品之上的初心赢得了市场用户的青睐，用旧改与财务上的扎实功力获得了资本的喝彩。
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