近3年来，地产开发商开始布局金融业务，较为普遍的方式是成立地产基金，在大资管及存量物业时代，地产基金对房企战略转型、升级有着重要意义。
房企系地产基金的
战略主题有两个
房企系地产基金的战略主题从内部协同及市场化发展两个角度看：
1、内部协同立足于开发商体系内项目，着重于产业基金和地产开发相互协同推进；
2、市场化发展则更多地考虑地产基金自身利益。
具体而言
第一，立足内部协同，短期战略是大开发规模。
地产基金能够为地产项目开发提供资金来源，盘活存量资产，加快资产周转，并且通过为投资者（特别是机构投资者）进行资产配置进而为开发商提供项目开发资源。
具体可以将地产基金划分为三类：开发型基金、运营型基金和增值型基金。
另一方面，地产项目开发同时也能为地产基金提供私募渠道与客户资源（开发商高端会员可转换为基金的高净值客户），提供底层资产品质和品牌背书。
第二，立足市场化发展，兼顾协同，长期战略是提升自身能力与品牌建设，主要开展开发商体系外的业务活动。当然在初期主要还是围绕体系内的项目来运作。
地产基金的募、投、管、退
重在“投”与“管
基于不同业务及基金产品结构，有不同的收益组合。地产基金的主要利润点包括基金管理费、业绩提成（Carry，限股权类基金）和股权投资回报（作为LP的投资收益）。
地产基金本质上属于资产管理行业，因此其完整的价值链涵盖投资中常说的”募、投、管、退四大环节。
从地产基金价值链看，基金管理人需具备募集、投资、风控和资管能力。这些能力在不同类型的地产基金中各有侧重，但投资与资管一定都是最核心的能力要求，但整个市场而言，同时具备各项能力的企业仍然稀缺。
地产基金组织模式
依附型或独立型、平台化或专业化
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依附型或独立型
我们可分别从战略定位、内部能力两个维度进行判断。
战略定位维度，如果开发商设立地产基金意在产融协同，可选择附属型模式。从内部业务操作上，开发商原投资部门为投资平台，地产基金为资金平台，增加基金方评估和投后委托管理。
如果开发商设立地产基金基于考虑金融布局，则可选择独立型基金，相应地配置完整的团队。
内部能力维度，依据地产基金的核心能力情况，若开发商项目投资拓展能力以及存量资产的运营能力或资管能力较强，那么基金投资、资管能力可配置在开发商相关职能中；反之，基金各能力需配置在基金组织中。
依附型模式下，开发商通常只设置“GP基金管理部”，作为财务部下属部门或独立的一级部门。
独立型模式下，通常按照“募投管退”设置整体组织架构，主要分为资金募集部、投资管理部、投后管理部、法务风控部、财务部、人力行政部等。
其中，住宅地产为主要资产配置的地产基金公司，其投资管理部职能设置相对较为为简单；而商业地产为主要资产配置的地产基金公司，其投后管理部根据不同类别资产（写字楼、商业等）的投后管理，需要设置项目总、招商、运营、专业工程师、招标采购、成本核算等岗位。
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平台化或专业化
平台化或专业化根据开发商资源禀赋进行判断。
平台化基金具有资本与资源的平台效益，在资本端、资源端能够引入优质的投资者与投资标的。普遍采用的模式为：建立基金平台，下设若干子基金。平台定位为资本平台与职能共享平台，子基金职能定位为专业领域资产投资及基金运营管理。
专业化基金瞄准资产细分领域，如成立商业管理基金、长租公寓基金。因对资产管理的要求差异化，专业化基金通常配置具备细分领域资管能力的专业基金团队。
另外，地产基金在不同的发展阶段需要采取的组织模式也不同。
地产基金业务模式
基金与地产开发的协同方法
房企通过和地产基金的业务协同，可以解决很多业务条线的痛点。下面仅以商业资产轻资产化为例，解释协同工作的要领。
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依附型地产基金的协同要领
对于开发商拓展的项目，首先在基金层面对项目进行评审，符合投资要求则由基金出资持有，否则由开发商出资并最终转给基金。
如下依附型基金协同地产示意图：
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独立型地产基金的协同要领
地产基金业务实操分为六个阶段，即：1、初步投资建议阶段；2、尽调阶段；3、投资并购阶段；4、募集阶段；5、资产管理阶段；6、退出阶段。
根据标的不同，不同阶段的关键动作要求不尽相同。比如，相比增值型基金，开发型基金与运营型基金对资产标的尽调要求较为简单，资产管理侧重点是投后监督的情况比较多。但基本流程大致相同：
在持有地产项目期间，地产基金开展资产运营管理的做法有三种：
01
是委托开发商商管公司。
这种做法下体系内总收益提高，但可能存在效率损耗；
02
是委托体系外第三方商管公司
这种做法下专业能力突出，但双方可能存在文化冲突；
03
是基金设项目资管团队直接负责。
这种做法下资产运营与资产管理自成体系，决策与执行上下顺畅，但管理成本相对较高。
企业根据其短期、长期定位及能力建设情况，对自身具备的资源及相关需求来进行选择匹配的组织、协同方式。
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