一大布1
疫情对刚需和改善都有不同程度的影响。针对刚需而言，疫情防控关键时期，没有房子，就不能回到城市。尤其是合租，如果几位租客不同时回来，居家隔离都会延长，而这些人为了生活又不得不在郑州，所以他们会尽快上车。针对改善而言，居家隔离期间，男人、女人、孩子、老人，都没有自己的私密空间，更不能健身运动等，需要更大的改善型房子，有更多的功能。绿博的定位，以改善为主，但也有不少刚需。
放眼整个大郑州区域，绿博可以说是锅底，尤其是前期炒房的人，在这里被套牢很久。郑在说房的粉丝咨询的时候，我也很明确的说，不要碰绿博，除非你有特别的需求和特别的关系。什么意思呢？一般人不要买绿博的房子，住不上，站位长，生活成本也高。除非你在绿博工作，而且能拿到内部价，别人高层9000多，洋房1.2万时，你能在这个基础上打个八折就可以出手，否则你不要买。
绿博前景很好，但估计真正出来效果可能要十年。现在，杭州来的那位书记，也去绿博看过了，对大量的住宅非常生气，定位为产业，却缺乏产业导入，对此提出了新的明确要求。与绿博最近的主城区是白沙有个案例是最好的说明——
2月24日，郑州白沙14块地集中出让，642亩，33.66亿起拍。作为“产业准入用地”，具体要求：
1. 可售办公和住宅必须销售给郑东新区管委会准入的科技企业及骨干员工；
2. 购买住宅面积不得高于办公面积的2倍，户型面积以中小面积为主，一般不宜超过120平米，120平米以内的户型面积要占到总户型面积的95%以上；
3. 配套商品住宅部分在按照产业标准中达产亩均税收、万元增加值综合能耗等相关经济指标确认，房管部门按照产业部门各阶段出具的产业效能进行分批办理销售备案；
4. 商品房预售许可前郑东新区管委会相关部门予以可售面积认定；
5. 如果项目入驻企业连续2年年税收低于750元/平米，房管部门不予办理住宅销售备案。
说白了，就是没有产业，你就进不来，这对追逐利益的开发商而言，门槛大大提高，也对未来的期望再次泼了冷水。然而，产业是那么好导入的吗？规划培育多少年，花费很大代价，死掉的占据绝大多数。所以，今后的绿博，前景是光明的，道路非常曲折。
一般人不要碰。
郑在说房
一：区域综合分析
1.区位认知
绿博所在区域贯穿城市东西发展轴，是东部新城核心区域
2.区位发展
与郑州主城，开封，航空港区直线距离30km以内，未来大郑州城市圈中心
3.区域定位
4.区域规划
一环，一核，两轴，两心
二：区域配套分析
1.交通认知
公路交通
“三横三纵立体陆道交通,保障与郑州主城区.
开封.航空港区的联通性
》郑开大道:郑州与开封之间的迎宾大道,交通封面和道路封面
》郑汴物流通道:物流,货运通道
》万三公路:白沙.绿博与港区连接纵线
铁路交通
“三横一纵"轻轨.地铁线路环镜,未来公共
交通出行便撞
》城际铁路:郑汴轻轨
》地铁:地铁8号线,地铁12/19号线
2.配套认知
六大高能级配套，构建完善的生态闭环
3.政务中心
4.旅游休闲
5.文化休闲
6.购物休闲
7.教育学校
8.医疗健康
三：区域市场分析
1.市场表现
绿博片区当前房价均价12000元/平方米。
2.项目分布
高层价位区间价位是10000-13000元/㎡，洋房115000-16500元/㎡
1. 绿博片区属于改善片区，现在处于溢价时期，如果疫情鬼狐，开发商推出降价活动，有部分改善性 购房者会入手，毕竟这个区域是改善中的最适合的地方，
2.一般改善型从综合方面考虑一看交通，二看户型，三看物业口碑，四看销售价差和销售政策，五看车位配比，六看电梯配置，七看对应学区
郑州楼市微观
首先一点说明，疫情的结束与否对郑州楼市的发展没有决定性因素，甚至可以说是楼市大海里的一波小浪花。所以说看郑州楼市绝对不能把疫情当做一个重要的分析点来看。
话既至此，让我们言归正传，郑州的楼市首先受到国家大环境的影响，就在2020年的3月3号央行会同财政部、银保监会召开电视电话会议，再次强调：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段的要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。从这里可以看出国家对房地产的底线。
还有一点在之前中央经济工作会议召开，关于房地产的表述是这样的。说的是 要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。从这里的因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展可以看出国家还是需要房地产市场的发展的，毕竟房地产市场上下游有近100多个产业链在那放着。不肯能让经济硬着陆呀。
以上分析了国家顶层对房地产的设计，那现在就要看看郑州是属于因城施策利好一方（亲儿子），还是强力限制（捡来的）。这就要看看国家对郑州的定位了。
2016年12月，国家发改委印发《促进中部地区崛起“十三五”规划》，明确提出，支持郑州建设国家中心城市这是第一点，也是最重要的一点。
大家都知道黄奇帆，何许人也呢，是中国国际经济交流中心副理事长、全国人大财经委原副主任、重庆市原市长。要是很多人不清楚他的话，再来看看中国国际经济交流中心，这个是由国家发改委直管的国家级智库。就这么“巧合”，黄奇帆在中国国际经济交流中心的官方微信公众号上发表了一篇文章题为《区域中心城市郑州的战略定位与发展重点》。大家有兴趣可以抽时间看看这篇文章，这也代表了中国顶级智库对郑州的新认识和新提法。上面提到郑州的今后定位是国家的超级大城市；国家中心城市，将是经济中心、贸易中心、交通枢纽航运中心；中原地区城市群的领头羊，形成以郑州为中心、为枢纽的一个城市群。
由上可以看出国家是非常鼓励支持郑州的发展的，再来看看郑州的自身的经济实力怎样呢
在中国城市的经济总量上面，近几年南方城市已经超过了北方城市，前几名的北方城市一直稳定为：北京市、天津市、青岛市、郑州市，郑州市也是长期的北方第4位，没有进入北方前3。
中国城市2019年GDP的排名情况如下所示。
可以看出郑州的GDP总量已经成为全国第15位，北方第3位，中部地区仅次武汉和长沙。河南省全省近一个亿的人口，给郑州带来了巨大的人口输入能力。因此从上可以看出郑州自身也是有巨大的发展潜力去支撑房地产的发展。
前面从基础层面分析了郑州总体楼市的发展方向，而郑州楼市具体发展又分为几个板块和区位，就在郑州市“十四五”规划中制定了郑州的发展蓝图，这个蓝图很大程度上可以说明郑州楼市的动向。规划中对区域个重点进行了定位分析以及重点研究问题。
1、郑州市引领大都市区高质量协同发展研究。
分析国内外大都市圈(群)发展研究的先进理论成果和实践经验，分析郑州在大都市区建设中的发展基础和形势任务，研究提出推动郑州大都市区规划衔接、交通一体、产业协同、生态共建、资源共享和功能对接的思路举措，研究提出“十四五”时期加快郑州大都市区建设的重点任务。
2、郑州、焦作两市探索“两山两拳”合作发展思路研究。
分析郑焦两市开展“两山两拳”合作发展的重大意义和现实基础，立足建设具有全国知名度和国际影响力的区域文旅发展板块和融合发展引领示范区、加速郑焦深度融合，研究提出“十四五”时期郑焦两市探索“两山两拳”合作发展的总体思路、重点任务和保障机制。
3、郑州市推进“东强”战略研究。
深入分析“东强”战略的具体内涵，分析郑州东部区域协同发展的现状基础，研究提出“十四五”期间“东强”战略实施的总体思路、重点任务和措施保障，努力打造全省对外开放窗口、产城融合发展示范区和全国重要的先进制造业、现代服务业基地。
4、郑州市推进“南动”战略研究。
深入分析“南动”战略的具体内涵，分析郑州南部区域“枢纽+口岸+物流+制造”的发展现状，研究提出“十四五”期间“南动”战略实施的总体思路、重点任务和措施保障，努力打造国际航空枢纽经济引领区、内陆地区对外开放高地。
5、郑州市推进“西美”战略研究。
深入分析“西美”的具体内涵，分析郑州西部区域推动创新创业和生态屏障建设的发展现状，研究提出“十四五”期间“西美”战略实施的总体思路、重点任务和措施保障，努力建设城市生态屏障、全省创新创业最活跃区域。
6、郑州市推进“北静”战略研究。
深入分析“北静”的具体内涵，分析郑州北部区域特别是黄河生态带“自然风光+黄河文化+慢生活”的现状基础，研究提出“十四五”期间“北静”战略实施的总体思路、重点任务和措施保障，努力建设最具有北方城市气派和文化代表性的区域。
7、郑州市推进“中优”战略研究。
深入分析“中优”的具体内涵，分析新形势下城市有机更新的重大意义和现实基础，研究提出“十四五”期间“中优”战略实施的总体思路、重点任务和措施保障，努力使郑州既有历史底蕴、又富有现代气息。
8、郑州市以建设国际会展名城为引领，打造内陆地区国际消费中心研究。
深入分析国内外先进会展名城的建设经验，分析“十三五”以来郑州会展业发展基础，研究提出“十四五”时期郑州建设国际会展名城的思路举措；把握消费升级规律，研究市民美好生活需要在消费领域的具体表现，分析预测“十四五”期间郑州消费潜力和结构变化，围绕更好扩大消费激发内需、打造内陆地区国际消费中心，研究提出阶段性目标、重点任务和重大举措。(责任单位：市商务局)
9、郑州市空间战略格局和空间结构优化思路研究。
分析郑州空间发展的趋势和特点，研究提出“十四五”时期郑州空间布局的总体战略和目标；分析研究“十四五”期间在空间规划“多规合一”和“三区三线”划定建设用地总量控制背景下，郑州土地利用相关政策如何支撑城市功能布局、服务城市发展战略；研究提出“十四五”时期郑州重大生产力、城镇化发展的空间布局战略、重点和推进空间治理体系和能力现代化的思路和举措。(责任单位：市资源规划局)
10、郑州航空港区由枢纽优势向枢纽经济转变思路研究。
分析郑州航空港区枢纽建设和枢纽经济发展的现状基础，研究提出郑州航空港区加快枢纽优势向枢纽经济延展的思路举措，以更加开放的姿态做好枢纽建设大文章，建设具有全省带动力、区域辐射力和全球影响力的枢纽经济集聚区。 (责任单位：郑州航空港区)
11、郑东新区国家大数据综合试验区核心区战略性新兴产业发展研究。
深入分析以郑东新区中部国家大数据综合试验区建设为统揽，依托四大国家级平台，形成“一岛一环两园一带多点”的空间发展格局的形势背景，研究将大数据产业打造成郑东新区核心产业、提升郑东新区信息服务业整体跨越式发展的思路举措。(责任单位：郑东新区)
12、郑州高新区打造中国(郑州)智能传感谷研究。
分析国内外先进地区智能传感产业发展经验，分析郑州智能传感产业发展基础和问题不足，研究打造中国智能传感谷的思路、举措，细化提出招商引资、落地培育、产业联动、生态共生方面的具体路径和方法及重大项目，努力成为国内智能传感产业支撑性区域、标志性区域、展示性区域。(责任单位：郑州高新区)
13、郑州经开区以智能制造推动产业转型升级，构建高质量现代产业发展体系研究。
深入研究经开区“十四五”期间智能化改造方向和改造进程，明确智能化改造目标和重点，加快经开区制造业转型升级步伐，构建高质量现代产业发展体系。(责任单位：郑州经开区)5.金水区在双自联动机遇下的信息产业发展路径探索研究。 深入分析金水区在郑州市信息产业的地位，总结近年来信息产业的发展成果，针对金水区在拥有河南自由贸易区金水区块、郑洛新国家自主创新示范区的叠加带动下面临的机遇，探索发展全区未来信息产业的发展路径，更好促进全区产业创新发展。 (责任单位：金水区)
14、中原区传统老工业区加速向都市友好型产业基地转型升级研究。
深入分析郑州老工业区的发展历程和现实基础，研究将棉纺厂、二砂厂等传统产业转型升级为文创产业，研究提出将中原区打造成为郑州市老工业区产业转型升级示范区的思路和举措。(责任单位：中原区)
15、二七区打造都市休闲体育中心思路研究。
分析郑州休闲体育产业发展现状、发展基础，结合二七区西南部地区良好的生态环境和地理优势，依托樱桃沟4A级景区、建业足球小镇项目，从休闲体育产业的概念着手，分析二七区发展都市休闲体育产业的条件及优劣势，研究提出推动二七区发展都市休闲体育产业的主要思路和举措。(责任单位：二七区)
16、管城回族区服务业转型升级打造时尚消费中心(商圈)研究。
分析紫荆山路———东西大街周边区域经济产业发展现状及对郑州的影响带动，以商都历史文化区、黄金珠宝交易中心、婚纱摄影、地铁经济等优势资源为依托，整体规划建设，研究提出区域发展的目标、思路、方向及重点工作任务，努力将此区域打造成为郑州市时尚消费中心(商圈)的示范区、核心区。 (责任单位：管城回族区)
17、惠济区推动文旅融合发展思路研究。分析惠济区文化产业、旅游产业发展的现状基础，研究以黄河生态建设、文化建设为抓手，提出惠济区文旅融合发展的方法路径，努力将惠济区打造成为全市文旅融合主体功能区。(责任单位：惠济区)
18、中牟县优化产业结构构建都市田园新城新形态研究。
从上述规划中可以看出绿博处于东区和中牟中间位置，地理位置属性决定了绿博只能是靠东区的外溢发展，东区发展尚举全省之力发展了10几年，更何况其外溢区域了。
china非懮幟作家
现在大多是看降的，当然也有看涨的，角度不同，观点不同。
不可否认，疫情的暂停作用，给经济发展带来了巨大压力，随着疫情得到有效控制，逐步复工复产，经济生活都会步入正轨。
影响楼市走向的主要是供需关系，绿博片区受城市向东政策宣传和郑东新区影响，2016年左右房价一度上涨到15000左右，但是随着郑州版图扩大，各区域争相发展，绿博配套设施落地缓慢，也让近两年其关注度慢慢减少，房价回调至11000左右。
绿博是郑汴一体化推动的结果，根据目前郑州和开封的发展，郑州是从郑东新区一步步向东，现在已经将白沙收入囊中。开封是向西发展连接郑州，最近河南省政府已经提报开封自贸区的规划。而绿博处于郑州和开封的中间位置，发展肯定还需要时间。
郑州版图扩大，各组团区域争相发展，受限于政策、资源等因素，发展肯定有快有慢，毕竟发展是需要钱的！现阶段郑州向东发展，主要是填补白沙区域的空缺，比如地铁8号线、12号线，河南省住建厅等省级单位入驻，郑东新区科学谷等的规划等等。
从居住和生活角度来说，目前绿博是白沙的延伸，还算不上郑东新区的延伸，因为白沙还没有发展起来，配套正在逐步完善，所以绿博片区以大体量楼盘为主，开发商拿地面积普遍比较大，是因为开发商需要自己建设配套，以便于楼盘销售。
楼主也说了，绿博是改善片区，其实目前郑州四环以外，甚至四环周边都是改善片区，正因为配套不完善，改善型产品才有竞争力，刚需不可能买那么远的地方居住和生活。咱们购房主要目的就是便于工作和生活，如果通勤距离太远，公共交通又不是非常便利，那么大多数购房者是不会考虑的。
咱们再来说说需求，也就是哪些人会对绿博感兴趣，第一种主要群体就是地缘客户，比如开封、周口、商丘等省内东部地市的，受政策宣导影响，对绿博感兴趣，这些大多抱着“房价必涨”的信心买的；第二种主要群体就是改善客户，工作区域范围在郑东新区这边的，大多有车，通勤距离还可以接受，楼盘产品对口味，收入够了，对居住环境有了更高的追求，趁着没发展起来，房价低，先买了再说！第三种主要群体是省政府单位职工，但是他们大多有单位团购房，房价不是市场价所能比的，对他们来说，这属于福利房，未来工作单位在这边，买了肯定不会亏！
这已经写的不少了，暂时分析到这里，我个人看法是在“房住不炒”的背景下，从通勤距离和配套来说，绿博的房价还会处于比较稳定的阶段，当然，现在有利率下降和开发商压力大的因素，会有降价促销引发的价格下降，但是幅度跟去年12月不会相差太大。
希望可以帮到你[微笑]
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郑州购房助手
疫情很快就要结束，在疫情发展的这段时间，正好赶上春节，来的快，去的慢，让几乎所有的房地产公司都措手不及。郑州作为国家中心城市同时又是省会城市，在人口，区位，环境方面都有很大的优势，长期来看肯定看涨，但楼市经此冲击，对很多房地产企业都有很大影响。从国家层面来讲，中央政府及央行已经出台了很多企业的帮扶政策，河南及郑州市政府也已经出台了针对房地产企业的帮扶政策，中期来讲肯定是利好，但考虑到疫情对房地产的销售影响最早到三月底至四月中旬，很多房地产公司在这期间几乎颗粒无收，所以短期之内抢夺市场肯定是必然动作，而抢占市场最有效的措施就是降价！所以楼市2020肯定经历先跌后平稳的市场行情走势！
地产大侠
不可否认这次疫情对整个房地产影响还是比较大的，逼着好多开发商学习线上卖房，但影响更多的是服务行业，旅游业，餐饮业，同时我们更要相信政府，绿博组团目前各个项目基本都已经复工，学校、医院、地铁、公园全部都在有条不紊的施工，具体到该不该买房，这个还得看具体客户，有需求的早上车，越早越好
涛声依旧213
楼市如何变化，取决于需求是否转移或消灭，如果需求未曾转移或消灭，而只是暂时的被抑制，最终它会自己消失吗？我觉得不会
判断一个区域发展好坏，如果看不到未来，那么回望过去我觉得也是可以参考的，13年如何？16年如何？18年如何？20年又将如何？只要一天比一天有变化，我觉得就是发展的成果，亦是进步！
链家德佑新房招聘Tony
郑州的楼市肯定会比较平稳，不会暴涨，这点可以肯定，因为国家不止一次说了不以房地产作为刺激经济的主要手段，尤其是在短期内。房地产也不会跌，跌的话对中国经济的负面影响也太大了，他只会比较稳定的在目前的价格上下徘徊！ 刺激经济的手段除了房地产还有其他三个主要的方向和内容！第一，新消费！第二，新制造！第三，新城镇化。
鹰眼视点
无聊话题，你们这些人就是操房助手。
