作者 | 槐城 王業子
欠債到期不還，債務人承諾以房抵債卻不履行，為何法院卻不支持債權人取得房屋所有權？
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欠錢不還以房抵債
奈何法院不支持
2016年7月，老劉因為著急用錢卻囊中羞澀，不得已向朋友老張借了80萬元，約定2018年7月還款。然而到了還款的日子，老劉卻還不上錢，所幸他在市區裡還有一處重點中學的學區房，於是他與老張簽訂了一份《房屋抵償協議》，約定用該學區房抵償欠老張的欠款。
對於老劉以房抵債這件事，老張覺得十分開心，一來抵債的學區房現在的市場價比他借給老劉的欠款數額高一些，他得了便宜，二來老張的孫女快上中學了，有了這處學區房對孫女上學也有好處。
協議簽訂後，老張經常催促老劉儘快將學區房過戶，但是老劉卻有些後悔，遲遲不還錢也不肯辦理過戶手續。
老張一氣之下將老劉告上了法院，要求法院判決老劉履行《房屋抵償協議》，將房屋過戶給他。老張覺得老劉欠錢不還以房抵債天經地義，滿心期待法院將房屋判給他，但法院卻不支持他的訴訟請求，只好在法院釋明後變更了訴訟請求，最終法院判決老劉繼續履行原《借款協議》中的還款義務。
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法官是這麼看的
如果老張和老劉在債務清償期屆滿前約定，若老劉到期不還錢，就將房屋所有權轉移給老張，則該約定實質上具有擔保債權實現的目的，屬於法律上的流抵、流質，違反了《物權法》中的強制性規定，因此以房抵債無效。
本案中，老張和老劉在債務清償期屆滿後約定以房抵債，本質上屬於代物清償，是使債權債務關係消滅的一種方式。
根據民法理論，要想發生清償效果，老劉必須實際給付房屋，老張必須受領房屋並取得所有權和佔有權。如果僅僅簽訂合同而未實際履行物權轉移，無法發生清償效果，債權債務並未消滅。
因此，債務清償期屆滿後當事人達成以物抵債協議但未實際履行，當事人訴請法院確認並判決履行的，人民法院應不予支持。經釋明，當事人要求繼續履行原債權債務合同的，人民法院應當繼續審理。
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槐城律師建議
根據民法理論，債務清償期屆滿後約定以物抵債的成立需要滿足以下條件：
第一，必須有原債權債務的存在；
第二，雙方當事人就以物抵債達成合意；
其三，用以抵債的他種給付必須與原定給付不同；
其四，債權人必須實際佔有並得到抵債物的所有權。
以上條件需同時具備，缺一不可。只有具備這些條件，當事人主張以物抵債才能得到法院的支持。
適用法律：
1、《中華人民共和國物權法》
第一百八十六條 抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
第二百一十一條 質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。
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