我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：一樓的房子有投資價值嗎？均價1.4的小區，賣1.1的一樓敢買嗎？確實一樓缺點很多，而且買來自主的很少，但確實太便宜了，有點心動了！

回答：炒菜客對房產價值的評估是一件非常具有技術含量的工作，它不同於普通中介對市場價的評估，也不同於評估公司對公允價值的評估，而是一種對房屋本身內在交易價值的試估。所以要判斷這套房子是否值得投資，是看這套房子的內在價值和它現在的價格是否錯配。

一般來講1樓房子的價格是要比次頂樓價格打8折的，但是1樓如果是送花園或送地下室的，那花園和地下室的價格又有加成。小區均價1.4，那說明高區比1.4貴，假設高區1.5好了。1.5的8折是1.2，也就是1樓的價值應該是1.2，而這套房子的價格是1.1，因此這是一套91折筍的房子（1.1/1.2）。拆骨法拆到這個地方了，剩下的就自己決定吧。

提問：親愛的房姐：父母有一套中南路中南建築設計院東區的老破電梯房，100平，3房，對口武漢小學和武珞路中學，離地鐵很近，但房齡快30年了，單獨一棟，沒小區，也沒有拆遷計劃。現在有人出價3.5左右，這個價格適合出手置換麼？家裡人都用不上學區。

回答：可以出手裂變，詳見知識星球內部資料《房子裂變具體操作手法:一變二，二變四》

提問：房姐好，我和開發商籤合同時覺得合同不合理不公平，拒籤怎麼做，需要具體作些什麼？我要保留什麼，做以後退房的依據呢？

回答：1.不買定金退不退。2.貸不下來款怎麼規定的，換銀行還是退房。會不會有違約金，但是一般開發商都比較強硬，沒有標準合同，開發商的合同都是利好自己的。

提問：房姐好，刷完POS，結算卡顯示：銀聯入賬收入xxx元，這個錢能作為銀行承認的流水收入嗎？

回答：xyk刷卡行會發現你總在同一臺pos上大額消費。

是心照不宣還是吹鬍子瞪眼就看髮卡行了。你薅地狠了自然會被找麻煩。

借記卡行倒是看不出什麼。大數據還沒那麼厲害。

提問：房姐，真心求助，急。本月sfsd剛下貸款，等額本息30年利率上浮20，每月還款6865。按目前收入，考慮以後工資、房子出租、公積金收入等總收入，夫妻雙方預計以後每年平均可攢10w。現在很糾結，1.以後是10年內儘快提前還款，2.還是攢錢入二套，3.還是攢錢投入理財（什麼理財好，求推薦），不知道怎麼辦。因為收入有限（不會考慮大額揹債和xyk套現，也不想做職業多軍，僅僅考慮家庭保值增值），考慮到樓市雪坡只有10年了，求幫助？

回答：有子彈繼續入，收入有限就趕緊開發其他副業，人生在於折騰，不要把生活過成一潭死水。

大部分中產之所以焦慮，是因為他們都過於依賴靠人力勞動來獲取回報，且沒有掌握並駕馭生產資料的能力。靠人力勞動換回報，這種模式存在著明顯的收入上限，一旦停止勞動就沒有收入來源，而且即使有過硬的技能，也很難直接傳承給後代。再加上沒資產（消費主義/積累有限），沒有創造並駕馭資產的能力（打工思維/不會投資），很容易陷入中年危機和焦慮中。

提問：我想買重慶房子，麻煩房姐姐重點說一下。那邊買房的一些套路和操作流程。。

回答：重慶目前不限購，但是限貸，如果不能落戶的情況下，建議全款抵押

有些極少數新盤政策寬鬆的可以支持三無人員按揭

選房還是按照真內環+地鐵沿線+3房的規則來找，單價不要超過1.5，重點關注2江4岸

提問：請問，購買新房時,銷售說網籤一般一週內可以搞定，現在都過兩週了，說要排隊，又說網籤系統要更新，這樣正常嗎？另外網簽有規定要求KFS多少時間內必須完成嗎？如果長時間不網籤，存不存在一房多賣的風險？

回答：大品牌備案不用擔心

網籤備案時間各家規定不同，看你和開發商的購房合同

小品牌可能一房多賣，賣完拍拍屁股走人。大品牌土地儲備幾百上千萬平方，幾乎沒用道德風險。

提問：如何判斷學區房的學位是否被佔了？買賣學區房的時候，有沒有可以考察的根據呢？

回答：1.看戶口本看小孩個數和年齡，計算大概幾年級，若無小孩或小孩尚未到入學年齡，則學位可用。2.如果學位已被用，且原業主子女已上初中，則學位可用。3.非常規路徑——學校或教育局熟人查詢。

提問：你好，漢口遠洋萬和四季毛胚2w.漢陽萬科金域國際精裝2.15w.武昌東原樂見精裝1.55w，投資或自住哪個合適？謝謝

回答：自住選遠洋，投資選東原，但是東原K3地塊的性價比沒有前面幾期性價比高。

提問：去年在大智路這邊買房加裝修及稅費均價3.15w因為是剛需頭腦發熱就買了現在房價跌的只有2.8w很是痛苦沒有早點知道武漢房姐不然就不會買房了請問房姐是不是房價會一直這樣跌下去

回答：CEO盤需要等待大牛市，先持有，自住開心就好。有子彈再入一套低價潛力盤，彌補損失。

提問：美麗的房姐！花山郡這期2樓142投資值得入手嗎?

回答：可入，正常會比其他樓層折價8%左右，但是可以通過裝修彌補差價

提問：美麗的房姐，座標崑山，剛開發了一個上海房票，首付80-90,總價在250萬以內，請推薦下上海的買房區域，之前好像說過九亭，江橋等，麻煩具體推薦選房方向和樓盤，謝謝

回答：子彈90，通過gpgd可以撬動總價300左右的盤。如果僅僅從投資角度考慮， 300萬左右總價房子，下面兩個區域的兩房都可以考慮：上海康城和松江北九亭。

康城的優勢是距離市中心近，價格低窪，價格低是因為樓盤太大，一直有人需要拋盤急售壓價。北九亭是受虹橋商務區輻射、並且價格還沒有充分漲起來的地段。05年以後小區都可以，但是選房的時候不會拘泥於具體一個樓盤，而是筍盤驅動，選擇性價比高的樓盤入手。沒有不能買的房子，只有不能買的價格。市場價的9-9.5折可以入手。

提問：親愛的房姐，gpgd是不是很不容易審核通過

回答：你好，是否能高評得看具體房源。不是所有房子都能高評的。基本都評估不足，鏈家給出的統一話術培訓是上限85-90成。正常情況下，首先你要選擇不溢價的標的，不要有學區，自住等條條框框，這些都是最容易產生溢價的「商品」

選籌選到比市場價更便宜的房源，這是彌補評估不足第一步。準備好貸款流水，補足自身條件，是第二步。做好評估渠道，在有限範圍正常取到最高值，是第三步，以上屬於正常範圍。純硬拉的渠道，屬於case by case，單獨來算。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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