本报记者 苏沐晖报道
近期，房租成为国民关注的焦点，多个热点城市的房租价格持续看涨。据中国指数研究院数据显示，今年7月份，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨，其中北京最为突出。
据悉，今年前7个月，北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%。在价格上，7月份，北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%。进入8月份，随着大量高校毕业生离校，租房价格一再攀升。
房租上涨 资本无罪？
近年来，长租公寓市场在资本加持下走向“风口”，2017年全国租房市场总规模已达到约1.4万亿元。而华菁证券的一份研报数据显示，有品牌的长租公寓占整体租赁市场的比重仅为2%。当前我国机构化租房占整体租赁市场比例仅为个位数的这块蛋糕中，已经挤入了超过1000家品牌公寓的运营商。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时指出，无论是房租还是房价，都在上涨，其实还是和居住需求很强烈有关。但资本进入租赁市场，使得租赁市场也出现了一个新课题，即租赁市场如何防泡沫。房源收储中存在了恶性竞争，自然要求此类房源未来在价格方面做管控。
国务院发展研究中心研究员刘卫民也表示，导致房租上涨不容回避的一个因素是资本介入。“不管是风投也好，一些社会资本也好，他们在选择投资标的的时候，经常会讲头部效应，只投这个行业里的前几位。这样一种投资行为或者说投资模式，会造成一些企业在扩张速度方面，在市场化房源搜集方面，用力过猛。更主要的是我们在前期租赁市场发展得不完善，造成了对优质房源稀缺性的供应，一些大城市特别是年轻人，他们需要这些优质的租赁房源，而在我们过去的租赁市场里面恰恰缺的就是这些优质房源。”
8月17日，我爱我家副总裁胡景晖对媒体坦言，当资本大量进入长租公寓以后确实推动了房租上涨。胡景晖直接点名自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场20%到40%的价格在收房，导致售房成本直接上升，严重违背市场规律。
“房租涨价的原因从表面上看是毕业季高校毕业生的增加，导致房源紧张，价格随着上涨。但是实际上此次房租上涨，其中背后的资本起到了非常重要的作用：大量的资本进入长租公寓，囤积低端房源，并对房源进行改造升级，增加了成本，直接导致房租上涨。而且由于是囤积低端房源，并没有实际新增房源，消费者在无奈中只能接受。”中研普华研究员覃崇告诉《中国产经新闻》记者。
此外，就盈利模式而言，尽管长租公寓企业也试图在其他形式上寻求新的盈利点，例如自如推出的资管平台向委托者收取委托管理费，魔方公寓收取的管理费和其他增值服务费用等。但长租公寓的主要收入依旧来自于租房租金。
严跃进认为，对于长租公寓来说，因为现在很多金融资本介入了，所以类似经营有点像共享单车，属于市场比较狂热，但是又没有找到很好的盈利机制。所以类似爆雷的警惕也是需要注意的，或者说部分中小长租公寓企业，确实会面临很多压力，后续若是此类企业和小贷公司有合作，那么其实是有金融风险的。“换而言之，如果是存在高杠杆资金进入的长租公寓业务，类似房源收购等领域的部分资金是违规的，那么风险确实很大，这其实是有点在炒房源的概念，后续需要警惕，否则容易打击很多合规做租赁业务的企业。”
监管出手 多措并举
8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。管理部门要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
同时，管理部门对住房租赁企业启动了联合专项执法检查：严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。一经查实，各部门将从严处罚、联合惩戒。
8月20日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，他们承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。这其中，自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套等，总计125725套（间）。
随后，包括自如在内的机构表态响应。其中，自如承诺，新增房源约8万间（存量房源退租加上新增供应），新增房源租金不涨。蛋壳公寓则承诺，2018年8月至12月，北京地区租金环比7月不增，并且不囤房惜租。
覃崇指出，虽然说房租上涨有资本的加入，但相关法律法规不完善也是一个方面。因此面对增长的房屋租赁市场，首先要做的是完善相关法律法规，做到有法可依、违法必究。其次是要对资源进行合理分配，从资金的流动、人员的流动等各个方面，进行政策性的引导，避免一哄而上，造成资源浪费。
“稳租金应该成为发展租赁市场的重点内容，但是稳租金其实是一半的内容，是站在租金上涨的情况下进行的。若是后续长租公寓出现了较高空置率，那么其实就要换成提租金了。所以未来需要把活跃租赁市场交易、稳定租金和市场预期等作为主要工作来抓。”严跃进表示，从房租上涨的根治来说，其实本质上是房源分类的概念。未来建议形成系统的分层次的房源资源库，以吻合更多层次的需求。后续要和购房市场一样，也形成监管，类似形成租赁市场的价格指导内容，或者说价格涨幅，这样才可以形成更为稳妥的租赁业务和租金走势。
刘卫民则认为，对于租赁市场来讲，其实还是要规范租赁市场，在规范的过程中，我们要建立一套关于租赁市场的长效机制，这个长效机制应该是多措并举的政策。“保护租户的同时，也要保护房东的权益。在这个权益的平衡过程里，要尽快出台关于租赁市场的法律法规，使大家能够在一个平等公开的契约化平台上进行租赁。同时要跟进政策支持的问题，比如说对于税费的减免，特别是对于长租项目土地供应模式的创新，这也非常关键。”
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