一審法院判決：宅基地不允許轉讓給非同一集體經濟組織成員《房屋轉讓協議書》無效購房者將房屋返還給售房者 售房者退還購房款
2006年下半年，原桂林市七星區穿山鄉某村的村民羅建及其妻子劉靜將自家位於該村的一棟二層自建樓房賣給了王川，雙方簽訂了《房屋轉讓協議書》。自此，王川一家便在此安家落戶。
可沒想到，12年後，該村面臨拆遷，羅建夫婦卻一紙訴狀將王川告上法庭，請求法院確認雙方簽訂的《房屋轉讓協議書》無效，要求王川返還房屋。隨後，王川提出反訴，請求法院判令羅建夫婦返還購房款62000元，並折價補償房屋翻建費用200000元，因涉訴房屋被徵收得到的拆遷補償費、安置費、搬遷費等費用歸王川所有。
七星法院經審理認為，雙方簽訂的《房屋轉讓協議書》無效，王川將房屋返還給羅建夫婦，羅建夫婦將購房款退還給王川。由於目前拆遷產生的房屋拆遷補償費、安置費、搬遷費等費用的數額也無法確定，在本案中也不予處理。
“自家房屋”被要求“如數奉還”
上世紀90年代初，羅建從已去世的父母那裡繼承取得了涉案房屋地塊的舊宅一座。羅建年輕時便進城務工，在市區成家立業，很少回家。因舊宅年久失修，羅建於1996年經桂林市穿山鄉政府，桂林市規劃局批准後，拆除舊宅新建二層樓房一棟，並於2006年將這棟新建的磚混結構的房屋(房屋佔地面積73.47平方米，總建築面積147平方米)的房屋賣給了非本村村民的王川。因是農村房屋，在房屋出售給王川之後，過戶手續一直沒有辦理。
2016年8月，涉案房屋所在的自然村的土地被政府徵收，並即將開始旅遊城項目建設，該房屋在被拆遷的範圍內。徵收就意味著補償，而補償的對象自然是擁有本村戶籍，享受村民待遇的村民。徵地消息傳來，這埋了十幾年的隱患便爆發了。隨後，羅建夫婦要將房屋要回。
對於他們的此舉，王川氣憤不已，住了十幾年，早已是“你家變我家”，怎的一徵地，就成了“你家還是你家”，並且當初《房屋轉讓協議書》可是白紙黑字寫得清清楚楚，“如果該房今後被徵用，不論是否辦理了房屋過戶手續，房屋拆遷、談判、收益及其他權利都歸王川所有”，“王川違約，王川不得向羅建索還購房款和定金。羅建違約，羅建不得向王川索還房屋及移交的一切權利”。
於是，王川向法院提起了反訴，要求羅建夫婦返還購房款、折價補償房屋翻建費用，並且因涉訴房屋被徵收得到的拆遷補償費、安置費、搬遷費等費用歸王川所有。
羅建則認為，王川不是本村村民，當初的轉讓行為違反了法律規定，因此《房屋轉讓協議書》是無效的，故而起訴，雙方自此開始了拉鋸戰。
法院判決《房屋轉讓協議書》無效
經查明，涉案房屋只有建築證，建築證上的名字為羅建，在《房屋轉讓協議書》自被簽訂後至今，該房屋未能辦理過戶手續。《房屋轉讓協議書》簽訂後，王川開始生活，居住在涉案房屋內，並對該房屋進行了添附。2016年8月11日，涉案房屋所在的和平村委會周家自然村的土地被政府徵收，涉案房屋在被拆遷的範圍內。
七星法院經審理認為，根據我國《土地管理法》的規定，農村的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農村集體所有。“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農村住宅或小產權房”。宅基地僅能在農村同一集體經濟組織內部成員之間進行流轉，不允許轉讓給非同一集體經濟組織成員。
最終，法院判決雙方簽訂的《房屋轉讓協議書》無效，王川將房屋返還給羅建夫婦，羅建夫婦將購房款退還給王川。
但是，這房屋轉讓協議可是當初雙方自願簽訂的，如今說反悔就反悔，難道就一點責任不用承擔嗎?
主辦法官表示，羅建夫婦明知涉案房屋宅基地不能轉讓給本經濟集體組織成員以外的人仍然轉讓，而王川明知涉案房屋宅基地屬於集體經濟組織仍然購買，對於合同的無效雙方均存在過錯。歷經十餘年，涉案房屋宅基地升值並存有巨大利益後，羅建才以合同違反法律規定為由主張合同無效，雖然符合法律規定，但違反了誠實信用原則。因此法院認定對於《房屋轉讓協議書》無效，羅建夫婦承擔80%的責任，王川承擔20%的責任。
至於王川訴請的翻建涉案房屋費用，翻建可能是事實，但是其未向法院提供證據證實翻修所花費的費用，沒有具體數額，法院無法處理。
而房屋補償費、安置費、搬遷費等費用，因還沒有簽訂拆遷協議，其數額也無法確定，在該案中也不予處理，王川可待上述費用的數額確定後另行起訴。
這一場因徵地而起的鬧劇也暫時落下了帷幕。可是，這樣的結果讓王川無法接受，十幾年來的生活被打亂，如今一朝改變，那今後家在何方?因此，王川向桂林市中級人民法院上訴。
主辦法官坦言，當前城市的發展快速，市區的土地緊張，不少人將目光轉向了郊區農村。農村空氣清新，房價較市區也便宜，有著較大的吸引力，但因農村房屋無法過戶，購買仍需謹慎。(文中人物均為化名)
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