2416亿！
随着11月28日临平商地出让，杭州市区（不含建德、桐庐、淳安）前11个月土地出让金又一次排在全国第一，比第二名上海多出800亿元。
2016年，杭州市区土地出让金首破2000亿元，从此便在“卖地”的赛道上一路狂奔。也是在同一年，杭州出现了大量的高价地。
3年过去，那些总价、单价、区域地王大部分已经入市，还有一部分等待着接受市场检验。2019年即将结束，这些“地王”的情况如何呢？
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对于房企来说，拿高价地是一场对赌，赌的是利润空间，赌的是政策松动。如果高价地撞到了全面收紧的政策，“地王”们只能站在高处。
“地房比”（成交楼面价与开盘价格的比值，数值约大，盈利空间约小）往往能预测项目盈利趋势。易居研究院数据显示，按照常规，一二线城市的“地房比”普遍在1：1.8—1：1.5（55%—65%）之间。
小凤凰统计了2016—2018年11宗已经开盘“地王”的入市情况。其中4个项目的地房比小于65%。
其中凤起潮鸣、信达中心|杭州壹号院项目拿地时间较早，所在板块新房较为稀缺，60%以下的地房比保障了其盈利空间。
地房比同样在合理区间内的景瑞·镜溪绿汀和滨江保利上品，则要归功于产品类型和定位。前者容积率1.5，规划了能够做出溢价的叠墅类产品，后者所在的南星桥板块则是杭州豪宅区。
而2016年12月后拿地的项目，大多地房比超过65%。当时，杭州楼市经历过2016、2017年的上扬期，成交量价齐升。大多数房企对楼市充满信心，因此开疆拓土时多少有些“不计成本”。但这些“地王”撞上了限价调控，因此项目大多难逃“保本”甚至亏损的命运。
萧山市北的两个“地王”，地房比超过了80%。仅参考账面数据，可以说是杭州最“痛不欲生”的高价地之一了。
而且，市北其中一宗“地王”在今年9月末刚领出预售证，算上近3年的财务成本，摊薄到每平方米的成本将更加高昂。
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对于已经入市的“地王”们来说，无论盈亏，能顺利出货就意味着能看到资金回流。更何况，这些“地王”项目入市后去化情况普遍良好。
但据小凤凰不完全统计，从2017年到2018年底杭州还有26个未入市项目（含17宗现房销售地块）。这些项目迟迟不开盘，或是竞拍时就有“现房销售”条件，或是等待限价令放松，得以“解套”。
这26个项目中，6宗地块地房比超过75%，甚至拿地拿在了最高点上。
比如，萧山南部卧城的最高地价已经突破2万元/㎡，但目前周边的新房，基本被限制在26000—27000元/㎡，地价也降到了15000元/㎡左右，足足跌去四分之一。
再如三塘一带，板块“地王”楼面价36453元/㎡（自持25%），按照临近新天地45000元/㎡的精装限价来算，无疑无利可图。
临平板块也是如此。接近2万元/㎡的地价水平，对比23000元/㎡左右的二手房售价，压力不小。
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过去的几年，杭州的土地出让政策和规则不时有变。涉宅地的封顶溢价率从不设限到70%、50%、30%，今年7月起甚至推出了“限地价”、“限售价”的“双限”政策。
重重禁锢遏制住了杭州的“地王”风潮。
据统计，2019年1—11月杭州市区涉宅地成交楼面均价为14094元/㎡，同比2018年的15110元/㎡，下降了6.7%；单价3万元/㎡以上地块6宗，为近3年来数量最少。
看似楼面价被遏制住了，但自持比例和“现房销售”成本无意间催生了一批“隐性地王”。
比如四宗地房比在30%以下的地块，虽然成交楼面价还是四位数，但高比例自持和“现房销售”条件，使得地块的实际成本突增，实际利润自然不像账面数字那么丰厚。
比如陷入退地风波的赞成萧山瓜沥地块，楼面价5162元/㎡，对比17000元/㎡的精装限价看似利润不低，但该地块总建筑面积只有73152㎡，拿地房企还需代建6565㎡的绿地，商业部分占比50%。
据小凤凰粗略估算，除去自持和代建部分，地块可售部分仅剩下3成左右。但根据规定，自持比例的41%是从住宅部分起算的，因此这宗地块相当于住宅部分100%自持。
现在，这宗“退地”即将在12月19日重新竞拍，溢价率能否封顶？会不会出现自持？两周后即将见分晓了。
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房地产的周期轮动造就了市场阶段性冷热，这一批“地王”多数出现在2016—2018年。
而事实上，杭州的“地王”潮几乎每隔两三年就会出现一轮，2009—2010年这一波高潮，也让不少房企“竞折腰”。
往昔“地王”悲伤的结局千篇一律，对抗亏损的过程五花八门。
比如，退地。2010年雅戈尔分别以17751、18114元/㎡的价格连续拿下两宗申花地块。然而2012年，地块附近的项目才开出了不到18000元/㎡的价格。于是在2013年，雅戈尔以损失5亿保证金的代价，退掉了申花地块。
比如，被收购。2009年国恒8916元/㎡拿下西溪公馆地块，溢价率超165%。原本“西溪公馆”应于2016年8月5日之前竣工，但国恒置业最终还是无力自行完成开发，安邦接盘。
比如，亏本甩卖。2009年，中企艮山府地块就拍出了18141元/㎡“天价”，溢价143%。然而在“最严调控”下，项目熬到2016年才首开。即便开出33000元/㎡的首开价，还是严重亏损。
但艮山府这类“负隅顽抗”的毕竟是少数，多数“地王”眼见限价越收越紧，干脆趁着好行情以价换量。
临安“地王”苕溪壹号楼面价高达13662元/㎡，不到四个月就果断开盘，均价15000元/㎡，当天售罄；义桥前“地王”拿地价10788元/㎡，最终精装售价18443元/㎡，中签率16.3%。
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这些待入市“地王”未来的命运如何？目前房地产市场的基本面日趋平稳，杭州的地价、房价“双限”也印证了短期内限价不会放开。
这意味着，几乎不可能利用房地产的周期性，以时间换利润。或许当前最好的止损手段就是“能跑则跑”。
毕竟，夜长梦多。
· END ·
统筹/俞 琳 监制/步珊珊
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