【閱讀前言】
房屋買賣當事人未約定逾期交房違約金或其計算方式，當發生逾期交房情形，買受人的損失如何計算？
最高法院司法解釋規定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。但是，本案表明，法院基於雙方舉證證明，能夠合理的酌定預期交房損失的，並不需要機械地按照上述標準判斷。
【案情簡介】
一、2009年12月30日，程偉與亞奧先科公司簽訂《商品房預售合同》，約定由程偉購買由亞奧先科公司建設的位於大興區某地的房屋。2010年8月30日前向買受人交付該商品房。
二、簽訂合同後，程偉依約繳納了首付款，並辦理了銀行按揭貸款。
三、2010年9月9日，亞奧先科公司發佈《關於延期交房的致歉信》，載明因正式電未通、配套公建未建，不能驗收交房，預計交房時間2011年8月，補償方案按買受人已交房款的日萬分之一補償買受人，於交房後30日內付清。
四、2015年，因亞奧先科公司未履行交房義務，程偉向本院提起訴訟，要求：1.解除合同；2.返還已支付的購房款及利息；3.亞奧先科公司支付截至合同解除時涉案房屋升值差價損失款719800元（暫按現該地區每平方米2萬元的房價計算，涉案房屋現價約為1784800元扣除購房款1065000元等於719800元）。
五、一審法院支持了程偉的訴請，其中，關於房屋升值差價款，法院參考同地段房屋市場價格、亞奧先科公司已經支付的延期交房違約金等因素酌情確定為50萬元。亞奧先科公司提起上訴稱：一審法院認定房屋升值價款沒有經過評估，存在問題。二審法院判決駁回上訴，維持原判。
【裁判要點】
兩審法院判決認定出賣人逾期交房導致的房屋升值差價款，法院未經委託評估而酌情確定並無不妥的原因在於：
一、委託評估並非確認逾期交房的損失的必要程序
最高法院司法解釋規定，房屋買賣當事人未約定違約金或其計算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。但是，委託評估機構評定逾期交房損失並非必要程序。法院可以其他途徑確定相應損失。本案中，法院根據雙方提供的網頁資料及房屋市場形勢予以酌定。
二、出賣人並未提供證據證明原審法院酌定的結果過高
出賣人雖以原審法院沒有進行評估為由提出異議，但並未進一步提供證據證明原審法院酌定的結果過高。
三、訴訟經濟原則
出賣人逾期交房導致的損失，包括守約方的預期利益，本案中體現為房屋升值差價款。鑑於本案為解除合同，房屋仍為出賣人所有，故升值差價款客觀存在，當然在出賣人預見之內。故只要法院採取合理方式確定房屋升值差價即可，而非必須委託評估。
【實務經驗總結】
1.房屋買賣當事人在合同中對逾期交房違約金或其計算方式予以明確約定，避免後期發生糾紛。
2.商品房預售相比於商品房現房買賣，開放商逾期交房情形更為常見，因此，房屋買受人需特別注意，並積極要求在買賣合同或補充協議中明確約定逾期交房的違約金或其計算方式。
3.當發生逾期交房糾紛，買受人要舉證證明其相關損失，出賣人也不能大意而需積極舉證，避免法院酌定其承擔較高的責任。
以下為該案在二審法院審理階段，裁判文書中“本院認為”就該問題的論述：
關於房屋升值差價款，原審法院參考同地段房屋市場價格、亞奧先科公司已經支付的延期交房違約金等因素酌情確定為50萬元，雖然原審法院未通過房地產評估機構評定的價格來確定房屋價格，但結合當事人提交的網頁資料以及目前房屋市場形勢，原審法院處理無明顯不當，亞奧先科公司以原審法院沒有進行評估為由提出異議，但並未提供證據證明原審法院酌定的結果過高，同時基於訴訟經濟，並不是非評估不能確定房屋差價，且原審法院所進行的也是酌情確定，所以原審法院的處理，並無不妥。
【案件來源】
北京亞奧先科房地產開發有限公司與程偉商品房預售合同糾紛二審民事判決書[（2016）京02民終3635號]
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