文 | 欧阳捷

前几天，上海创新了全国首例土地市场的土地新用途——租赁住宅用地。

文件的原话是这么说的：“本地块土地用途为租赁住房，所建物业严格按照'只租不售'模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营”。

土地新用途代表了什么？代表了住房市场将出现一个前所未有的崭新大格局。

关键词：租赁住房用地，整体持有，只租不售。

这意味着什么？

意味着未来租赁住宅用地将成为超大城市住宅用地供应的市场主流。

意味着外来人口再也不可能拥有大城市的家。

意味着土豪要当收租婆，不赚快钱、大钱，改收慢钱、小钱。

意味着全装修、装配式住宅或有市场机会。

意味着租金定价模式将发生改变，企业自持租赁住宅会成为租金定价风向标。

意味着企业望眼欲穿的资产证券化或将在自持租赁住房上率先实现。

意味着租房市场的法制化迫在眉睫。

1：租赁住宅用地会成为住宅用地供应的市场主流吗？

上海预期新增供应租赁住房70万套，远超新增供应商品住房45万套。

换句话说，未来上海销售型住宅用地供应不仅将退居二线，而且远低于“十二五期间”商品住宅8872.24万平方米、大约80万套的实绩，这意味着未来上海的销售型住房将变得更少。

其实，自2016年12月北京率先拍出100%自持租赁住宅地块，随后广州、杭州、天津等全国多个超大特大城市紧随跟进，也推出了部分或整体持有住宅地块。

为什么大家都不约而同地推出租赁住宅？

事实上，最早提出租赁住房概念的是2009年的国务院政府工作报告，正式官方文件在次年6月揭晓，住建部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，那时只是把租赁住房纳入了住房保障体系。

到了2015年，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，第二年，国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，今年5月，住建部又起草《住房租赁和销售管理条例》并向社会公开征求意见，租赁住房才正式被纳入商品住房的范畴。

为什么在这个时候提出租赁住房？

显然，“房住不炒”是最重要的理由之一，因为没有买卖，就没有投机。

恰如“只需不供土地即可不出地王”的思维逻辑，“无房即可无炒”，可以肯定的是，未来的新房供应将逐渐萎缩，供应减少，“无房可买”，泡沫自然也就少了。

主观上看，超大城市房价已经高企，政府已不希望炒房投机卷土重来。客观上说，城市化进程迟早会见顶，未来购房需求也会逐步萎缩，大规模建房有可能造成未来的资源浪费。

另一个更深层的理由是，超大城市唯有控制人口规模，才能缓解越来越重的大城市病、才能可持续地利用城市土地资源、才能平衡城市的住房供求关系，而控制人口增长的最好办法之一就是让外来人口没有落脚的家。

2：外来人口真的不能在超大城市拥有自己的家吗？

我国的住房已经不少了，全国现有人均城镇住房面积已超过36平米，还有超过45亿平米的未竣工住宅还在建设之中，的确需要适当放慢住房建设节奏了。

有人一定会说，我的住房面积被平均了，从面积上讲这是极有可能的。但其实我们都不缺住房，只是住房的分布结构和面积大小不均衡，超大城市吸引了更多的外来人口，而外来人口在老家并不缺房，他们来到了超大城市，才会没有自己的住房，他们在超大城市买不起房或者只有很小的住房，但又不愿回到老家——可以买得起大房子的中小城镇。

《上海市住房发展“十三五”规划》明确，“将深化以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主，…完善购租并举的住房体系”，所谓市民是指户籍人口和拥有居住证的新市民（人才为主），只有暂住证的，属于不能享受住房消费的外来人口。

超大城市现在已经不想再为外来人口提供销售型商品住房，不希望更多的人常住下来，减少住房供应、控制外来人口购房就是控制人口规模快速增长的一个逼不得已的办法。外来人口不能购买住房、只能租赁住房，低租金负担能力外来人口将被迫离开，超大城市人口质量将得到提高，当然，低端服务业人口会减少、收入会增加，但他们再也无法圆梦超大城市，再也不可能在超大城市拥有自己的家。

不断有外来人口进入超大城市，幻想自己有可能成为超大城市欢迎的人才而扎根在超大城市，但更多的外来人口最终将回到他们的老家或者老家就近的大中城市、城镇、甚至农村，不再“留恋”超大城市，没有自己的“家”就是他们回家的唯一理由。

是时候推出租赁住房了，不管你是否愿意，超大城市都已经启动租赁住宅建设，让外来人口可以学会更多技能却不必留下，可以贡献增加值却不占用紧俏的土地资源，让外来人口的回家之旅可以只有“怀念”而没有“后顾之忧”，可以放下大城市的紧张忙碌而享受小城镇的轻松休闲，让超大城市的住房资源得到高周转般的高效利用，也让购房人宝贵的住房资源名正言顺地避免闲置浪费，实现租赁住宅“轮动式利用效应”，进而减少新的住房供应。

3：租赁市场会成为开发商的奶油蛋糕吗？

国务院和住建部的文件都在鼓励房企自持租赁住宅，但是，部领导调研时发现，企业反映的最大问题是算不过帐。

为什么房企算不过帐？

前两天，在成都参加中房协科学发展论坛时，我问身边的一位北京开发商总经理：“你们对北京出让的自持租赁用地算过账吗？”

他的回答是：“没算过，不用算”。相信这话的意思大家都懂的。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强先生在第九届中国房地产科学发展论坛分论坛做演讲时说，超大城市租赁住宅年租金回报率只有2%左右，甚至低于3个月理财产品收益率，显然完全无法覆盖建设资金成本。

明知不能赚钱，居然还有人说，房企热衷于参与自持租赁用地竞争，其实这哪里是热衷？显然是典型的被动参与，因为房企不参与就会被迫退出这些超大特大城市的地产市场。

今天算不过帐，明天会不会又算得过来了呢？

也许，政府鼓励之下，会有配套的扶持政策出来，又或许，政府会减免自持租赁住宅租金税费，再或许，政府会降低租赁住宅用地的地价。您觉得呢？

算得过账，就是企业远见、赌博明天，期待自持租赁住宅会有真正市场化的蓬勃发展。算不过账，就只能政府做主、国民买单，民企最终黯然退出租赁住宅市场，剩下政府自建或者国企陪绑。

从开发销售到自持租赁，迫使开发商必须面对新的商业模式。

4：算不过账就不做了吗？

难道非得去抢自持租赁住宅吗？

虽然自持租赁住宅降低了现金流，不能快速周转，资金效率降低，但对于房企来说，土地是稀缺资源，政府推出一块地，你不抢别人也会抢，不拿地就会失去市场

，当你手上的房子卖完但又拿不到新的土地，还没有可经营的资产，两手空空，你就失去了这个市场。

住宅市场迟早都会见顶，房企要想继续活下去，就一定要转向存量市场，就需要持有一定的经营资产做“对冲”，这样才能为业绩继续成长提供支撑。

当然，即便未来销售额下滑到只有5万亿元，中国依然是世界上最大的房地产市场之一，不过，那时的房企要比现在少的多。房企也会转向海外欠发达市场，那里的城市就像我们过去的市场，可以寻找继续快速增长、复制销售模式的机会，但不是所有的房企都能走得出去的。

在国内，开发商迟早都要改变传统的高周转模式，无论你是做住宅、商业地产，还是养老、文旅地产，都要放慢脚步、降低增速、转换逻辑，学会从冲刺增量转向挖掘存量，从开发模式转向运营模式，这也是未来房企的生存法则。

开发商变身运营商，土豪变身收租婆，是不是有点滑稽？

其实一点也不滑稽。过去开发商赚的是快钱、大钱，看不上慢钱、小钱，也不关注沉淀资产，但房企自持租赁住宅就要当收租婆，就要笑脸善面、锱铢必较，既要想方设法降低成本，又要千方百计提高收入，才能赚取租金成本差，获得预期的净利润。

自持租赁住宅的开发商要改名为资产运营商了，资产运营模式的核心是投资回报率，大家要学习精细化运营，学会赚慢钱、赚小钱，学会细抠管理成本、盘活存量资产，学会讨好租户、增益利润。

租赁住宅将是一个占比越来越大的市场，尤其是在超大特大城市里，未来的收租婆也会越来越多。

大企业将加速进入租赁住宅市场，探索未来住宅经营之路。这个市场也一定是先起步的大房企天下，市场迟早也会产生垄断式的集中度。中小房企现金投入成本过高，资金无法回笼，难以加入竞争自持行列，当然更拿不到大城市的土地，在开发和租赁市场都逃脱不了被淘汰出局的命运。

有朋友关心地问及：新城控股是否有竞自持租赁住宅项目？

坦率地说，目前还没有。对于新城控股来说，拿上三两块自持租赁住宅用地对现金流的影响不大，也不担心经营问题，因为新城控股已经具有商业运营10年的成熟经验，新城吾悦广场在业内口碑不错，客流量、销售额和租金水平都不错，有的项目投资回报率可以达到10%，现在也在加速发展之中，今年底就有50个以上自持的吾悦广场在建或开业了。

但是，假设大部分项目都变成自持，销售就没了，现金流就没了，企业就失血了，当然规模成长也就没了。

显然，自持租赁住宅是政府希望房企做的事，政府可以放下经适房、保障房等包袱，只要用些优惠政策杠杆就可以驱动企业去做政府想做而又做不好的事。但这不一定是企业必须要做的事，企业还得仔细掂量、认真琢磨、切忌盲从。

5：自持租赁住宅的慢钱帐怎么算？

毫无疑问，大家都在质疑，自持租赁住宅不能销售，只收租子是贡献不了太多的现金流，能不能资产证券化？

资产证券化最看重的也是投资回报率。只有投资回报可以覆盖资金成本和基金管理费并且还可以有哪怕是一点点薄利的话，资产证券化才可能真正实现。

很多人都是直观地看租金回报率，但租金回报率不等于投资回报率，先说说租金回报率：

租金回报率其实可以有两种算法：

一种是用现期租金与当年投资额对比。在超大城市里，租金的上涨幅度显然没有房价上涨的快，但是业主们也心安理得，因为以他们当年买房的投资来看，回报率其实并不算太低。

以上海的江南名庐小区为例，2010年初时，108平米两室两厅房的租金大约是5800元/月，现在是1.1万元/月，刚好翻了近一倍。当时的房价是3万元/平米，当年买房投资的租金回报率是2.14%。假设用现在的租金除以当年的投资，现期租金回报率是4.07%，虽然不算很高，但至少远高于1.5%的一年期银行存款利率，也接近4.75%的一年期银行贷款利率了。

其实业主已经从中获得了资产增值带来的租金收益增长，并且还获得了资产增值的收益。

另外一种算法是用现期租金与当前房价对比，为什么那么多个人还愿意投资住房并出租，但房企却觉得算不过账呢？

还是江南名庐的同样户型、同样面积住宅，当前时点的小区挂牌均价是87726元/平米，按照现在的房价，现期租金回报率只有1.39%，而且这还是没有交税、没有计算企业费用的租金回报率。

显然，按照这个算法，租金回报率就太低了，而且企业不能把未来的增长寄托在现在的算账上。

投资回报率是什么？

是收入除以投资，每年的租金和其它收入（比如停车费、广告收入等），对比当年总投资（包括土地成本、建造成本、税费、企业费用），加上每年经营管理费用、税费和折算到每年的更新改造费用等。

6：自持租赁住房用地会便宜些吗？

有人问，提高投资回报率有绝招吗？

呵呵，有绝招就不在这儿说了。

提高投资回报率其实没什么仙法，无非是大家都知道的至简之道：降低投资、提高收益。

前者要降低土地成本、税收、企业费用和建造成本，后者就是定位中高端客户，争取获得高水平租金定价。

降成本，最大的空间还是地价。按照当期地价与房价，超大城市的平均地价房价比已经高达46%，能算过帐来的房企恐怕是绝无仅有的。

那么，土地成本能降点吗？

有人愿意相信，因为自持租赁住房肯定不赚钱，政府会用较低的地价让利给自持租赁房企，因为这是政府引导的事，政府应该买单——这些人是善良的人。

前不久，重庆原市长黄奇帆先生在复旦大学演讲内容传遍了微信圈，其中提到“上个世纪90年代浦东金桥工业园预定的每平方公里产值是100亿元，2000年已经达到200亿元”。可以想像，现在金桥工业园的产值肯定远超当年，如果工业项目可以达到这么高的产值，同时还会有更多的税收，政府还会愿意低价出让租赁住宅用地、并且再大幅减免自持租赁住宅的税收吗？

显然，政府也需要收入，如果政府没有收入，就没有公共服务、没有民生工程、没有城市发展。

自持租赁住宅用地“竞地价、竞自持”规则，就是在政府已经先获得土地价值最大化的基础上才给予房企的自持资格，政府既不会愿意减少当期收益，也不会愿意损失未来收益，否则也不会出现“竞地价”在先、“竞自持”在后的土地拍卖条件了。

更何况，地价便宜了，未来房企经营压力小了，租金水平可能会降低，反而导致城市常住的非市民整体素质降低，不利于提高人口质量，这也是政府不愿意接受的。

前不久，广州市出台了规范国有企业土地资产处置的指导意见，明确指出“科学、规范提升企业土地资产价值，防止国有资产流失”，显然，这反映了城市政府的鲜明态度，而且，这也是地方政府的普遍想法。

7：未来自持租赁住房有机会资产证券化吗？

有人说，房地产资产证券化的最大障碍是税收，其实，税收不是最大的问题。当然，企业是要规规矩矩缴税的，而且税收的确很高。

有多高？

如果房企自持租赁住宅，既要缴纳12%的房产税，也要缴纳至少5%的增值税（简易征收税率5%、一般征收税率11%），房产税和增值税都是以租金收入为基数的；还要缴纳以增值税为计税基数的城建税和教育费附加（综合税率11%），再加经营收入扣除成本后25%的企业所得税，合计交税很可能超过租金收入的30%。

企业费用能降低吗？

不一定，因为住宅还是要开发，人员费用基本不少，虽然不能销售，少了销售人员，但多了运营人员，包括管理人才、24小时服务人员、设施设备维护人员，就像酒店一样，人员费用恐怕也省不下来。

没有销售的现金流，就还不了企业贷款，资金成本将变成长期负债，而且还是要利滚利的。

建造成本可以省省吗？

企业自持租赁住宅势必需要配套包括大堂电梯在内的全装修、全家具，方便客户拎包入住，这是比散户业主装修更高标准的不菲投入。

装配式住宅、绿色节能环保也很可能成为政府提出的新要求，这就为它们带来未来的市场机会，当然也会推动建造成本与租金价格的上涨。

此外，长期持有运营住宅，维护保养与更新成本也不容忽视，这也是一笔不小的开支。就如酒店一样，企业租赁住宅也需要折旧，每隔5-8年就需要更新装修，不然租户是会用脚投票的。

房企自持租赁住宅的投资回报率可谓是低得可怜，按照以上匡算，如果租金再扣除税收、费用和成本，投资回报率能够不为负值就很不错了，显然，这并不是仅靠政府“引导、鼓励、支持”但还没有政策落地就可以让开发商可以趋之若鹜的。

从本质上说，这还是投资额度过高、而租金水平太低所导致的。

既然土地成本、税收、费用和成本都无法降低，那么能不能提高租金呢？

提高租金首先就要定位中高端客户，这也是政府所希望的中高端人口质量，这有机会吗？

首先，超大城市不缺中高端客户。2009年，我们在浦东高桥森兰板块的新城碧翠项目产品定位时，营销人员提出一个概念：“500万元是刚需”。

当时，我是很诧异的，那时候的500万元是什么概念？结果出乎意料，并没有很久，房子就售罄了。其实直到去年初上海房价暴涨之时，还有很多营销人员问我，上海从哪里一下子冒出来这么多购买千万级住宅产品的客户？

我的解释也很简单，当房价持续上涨之时，客户以小换大、以远换近、以旧换新，就获得了超出预期的购房资本。

其次，当销售型住宅用地供应逐渐减少时，客户只能转向租房，租赁住宅运营商统一设计、建造、经营和管理的项目显然是会带来更好的体验感受。

比如，可能会有小食堂，对那些吃惯了快餐、又没有时间自己做饭、还不愿浪费时间跑出门的租户，是一个致命的诱惑。又比如，那些健身房、图书室、咖啡吧甚至洗衣房都是大家休闲与社交的天然氧吧。再比如，恰如南北朝·萧统的《拟古诗》中所描述的：

“眼语笑靥近来情 心怀心想甚分明”（与原诗词本意相反，姑且借而用之），那些规范统一、温馨贴心的酒店式服务，更会让客户感到安心、舒心、开心。

这样的租赁住宅，难道未来它的租金不会增长吗？

当然，停车费、广告、送餐服务也是可以增加收入的，大热天，懒人不想出门，多给两块钱，有人把现成的美食送上家门，懒人还是不会吝啬的。

也许随着自持租赁住宅的租金收入水平提升，投资回报率可以逐步提高到资产证券化可以接受的水平。

尽管如此，说易行难！连拿了自持租赁住宅用地的标杆房企都还没有找到出路，可见这绝不是一件容易的事。

关键是当企业自持租赁住宅多了之后，二手房租金定价模式与市场形势将发生颠覆性的变化。

你以为政府很难控制二手房的房价和租金，显然是错了，政府可以用企业租赁住宅作为标杆，引导二手房市场的租赁行为和租金定价水平，其租金价格将会成为市场的风向标，就像在个人住房出租市场的鱼塘里放进去一群黑鱼，结果是可想而知的。

从上海拍卖的两块自持租赁住宅地块看，虽然都规划在远郊，对现有租赁市场影响不大，但未来5年，上海推出70万套租赁住宅，几乎可以肯定会超过现有租赁市场可出租存量，不仅会严重冲击现有租赁市场，很可能拖累整体住房租金水平进一步下跌，而且制约企业进入自持租赁住宅市场的脚步，这是需要特别警惕的。

8：如何鼓励支持自持租赁住宅？

只有基本达到资产证券化的水平，超大城市的自持租赁住宅才可以持续经营。而现有的政策远远不能满足这样的要求。

比如，国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》已经明确指出：“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”

但是，如上所述，地价与税收才是企业积极参与租赁住宅建设的最大顾虑和困境，政府既然决心已定、力推企业自持租赁住宅，可否实行土地出让综合评标制、至少在企业租赁住宅起步阶段先降降出让地价？可否在培育期内减免一定比例的房产税、城建税？可否允许房企引入第三方专业机构运营管理、帮助提升运营效率和投资效益？可否允许自持20年之后就可以整体转让、打通资产流动通道？可否允许租户小孩就近入学、解决他们的最大痛点，也提升租赁住宅的吸引力？可否允许租赁住宅尝试让渡使用权的养老地产？

唯有开阔思路、放宽管制、给予扶持，才能引导房企有更强意愿参与自持租赁住宅。

9：二手房市场会收进如来佛的掌心吗？

当然，相信政府也会很快地制订租赁市场政策、法规，来规范久遭诟病的二手房市场交易和租赁行为。

市场批评二手房价的潮起潮落似乎只是业主自由定价，租金的翻云覆雨也只是业主的不良居心，其实追逐资本投资回报率只是人的本性，也是企业和社会所有组织的本性。

有人一定会说，慈善机构不会追逐资本的投资回报率，显然这是不尽然的。慈善机构不仅需要慈善效益最大化，而且也需要满足资助慈善机构的资本所追求的另类回报率，从某种意义上说，这间接体现了投资机构的投资回报率，如其不然，慈善机构的投资也将变成无源之水。

其实，在某种意义上，批评黑心业主的租户同样也是为了追逐自己的资本回报率，希望用更少的钱租到更大的、更近的、更好的住房，他们不会不懂，自己少付出的同时一定是别人少得到。

更多人更认可公平，我也赞同。

有人觉得德国的租赁市场非常公平，不会存在这些问题，因为其法律法规十分完善。

但完善的法律法规体系不是凭空而来的，一定也是大乱之后才能达到大治。没有现实，就没有法律。

比如，如果当年德国没有媒体报道的二手租金的疯狂上涨，大概就不会有“3年内租金涨幅不超过15%”的新租房法；如果没有房主抱怨房客随意减租，也不会有“房客不得因为房东对改善住房条件(例如安装外墙保温、新的采暖系统)的行为而要求减租。他们必须忍受噪声、灰尘以及屋外的脚手架。但如果安装过程超过三个月，房客可以要求补偿”等如此细致入微的法条规定。

自持租赁住宅入市，并不一定会比个人出租住宅的问题更少，这意味着我们的租房市场法制化已经迫在眉睫。

《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）只是一个序曲，相信未来还会有更多的、更细的法规条款接踵而来。

无论如何，不久的将来，超大特大城市以新增租赁住房为主、中小城市以新增自持为主的住房市场新格局将展现在我们面前，未来超大特大城市人来人往、住房“只租不售”，中小城市安家落户、拥有自有住宅的场景似已可见，房企的未来已经斗转星移，业主的天空也将疑云密布。