高價樓盤扛不住了？
來自大眾網的報道，濟南樓市出現“變相降價”，個別樓盤以“工抵房”的名義“變相降價”？
先來看大眾網的報道：
關於濟南房價走勢的猜測從未停止。近幾年，濟南的土地市場“地王”頻出，樓面價攀升，隨著2018年高價地塊項目的相繼入市，持續走高的商品房銷售價格，究竟能否使購房者買賬呢?記者在探盤過程中發現，部分樓盤已經出現“變相降價”的情況。有業內人士表示，該做法對開發商來說有利於回收資金，保住利潤，爭取更多客源。
近日，記者走訪了位於歷城區工業北路與鳳凰路交匯處，曾經的“地王”項目——翡麗公館。儘管置業顧問堅稱項目定位高端，且引進了德系精裝，售價已超過20000元/㎡，但在實際銷售中卻已經開始採取了渠道分銷的方式“變相降價”。
根據置業顧問的說法，該由世茂、保利、新城三家知名房企聯合開發，且配有高標準德系精裝修交付標準，主要目標客群為改善型購房者，目前只有143㎡四室在售，銷售均價在21000元/㎡，預計7月新房源入市後，洋房價格將漲至25000元/㎡。
而在探盤過程中記者看到，售樓處前來看房的人確實不少，不少佩戴有21世紀不動產標誌的工作人員在人群中往來穿梭，也有置業顧問在面對到訪客戶時，會首先確認客戶是自然到訪，還是渠道引流。
據現場21世紀不動產工作人員透露，如果購房者通過他們的渠道買房，可以享受團購價16000元/㎡-17000元/㎡，且可選戶型也不僅是143平米的大戶型，100㎡-130㎡的兩室、三室都有。
事實上，濟南“變相降價”的樓盤不只一家，在位於新二環南路快速路北側的綠地國際城項目，置業顧問直接告訴購房者，項目正在推出清盤房源和工程抵賬房兩種“特惠房”，相比正常銷售的商品房，每平米優惠2000元左右，且包改合同，正常貸款，按照置業顧問的說法“跟原價賣的房子沒有區別”。
濟南樓市真的出現變相降價了嗎？
濟南樓市觀察得到的消息是，大眾網報道的這個樓盤確實推出一部分“工抵房”。這些產品貨源不是很多，多是頂底層、變異戶型、日照不足房源，價格在1.6萬至1.7萬左右，比原來低了不少。
來看一張朋友圈的截圖：
除了這個樓盤，大眾網報道的某國際城樓盤，也有一些相對便宜的“工抵房”銷售；另外 ， 西部某高價樓盤最近也有價格鬆動的風聲傳出。
這三個樓盤有一個共同特點，土地成本相對較高，開發商被迫定價也高。
買漲不買跌之下
哪些產品更安全
“變相降價”的風聲，是不是說明濟南的高價樓盤已經扛不住了？
以前，我們對濟南的樓市從來沒有盲目樂觀；現在，我們也並不盲目悲觀。我們覺得，濟南樓市在未來一段時間可能會進入分化，部分片區可能要進入盤整行情。
對於目前2萬+以上的樓盤，有些片區還是很安全的。
CBD片區，之前綠地IFC的售價大約在2.4萬至2.6萬左右，這是一個比較安全的價格區間。濟南CBD作為未來的中央商務區，對人口、工作、資金的凝聚力都是很強大的，片區內規劃的地鐵、環境也不錯，上面的價格還是有競爭力的。
經十路以南的漿水泉片區、龍洞片區、漢峪片區，前兩者二手房價格已經逼近3萬了，部分小區已經超過3萬；漢峪價格也普遍在2萬以上了。這三個片區距離市政中心近，周圍環境好，工作機會也多，價格支撐強。但是，漢峪片區新產品的價格據說要漲到3萬以上，那樣的話競爭力就不強了。
另外，二環內的歷下區、市中區，學區資源、周邊生活配套支撐較強，再加上空置率比較低，住得多、炒得少，價格也會比較堅挺。
以上說的是價格較高的片區。
在低價樓盤方面，東部1.5萬左右的樓盤，我們依然認為可以入手，這個判斷目前還沒有任何變化。這些東部1.5萬左右的樓盤，部分產品價格在小幅攀升，有些已經或即將漲到1.6、1.7萬。對這些產品可能還需要市場進一步檢驗，問題應該也不大。
現在比較難受的是2016年下半年成交土地的一些高價樓盤。不過，長期看，我們覺得這些樓盤問題還並不是很大。因為，它們的位置、土地價格還不是很過分，目前的價格之下無非是賣得慢一些，但也不是完全滯銷。
最難受的是2017年七八月份成交的土地，分佈在唐冶、漢峪、長嶺山等片區。按照當時的土地成本，唐冶很多新項目需要售價2萬以上，漢峪、長嶺山要售價3萬以上。
目前，這些項目進展較慢。按說是去年七八月成交的土地，到現在已經10來個月了，正常應該進入銷售階段了，但很多項目還沒動靜。這正說明了它們的境況：開發商在用時間換空間，希望用時間來換區價格的抬升。
對於這些項目未來，一個重要變量是土地供給。如果今年濟南土地供應能按計劃實現（9188.29畝），那麼，這些去年七八月成交的高價地，站崗時間恐怕就不是一兩年了。
而對於買房人來說，剛需族面對1.5萬以下及左右的樓盤，還是值得出手的；但對於超過2萬的 樓盤，就需要多看看片區、多做對比了。
——全文完——
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