Z先生日常

全款买房有两个维度。

一、为什么开发商必须要求全款买房

二、为什么购房者可以全款买房

先说第一个，为什么开发商必须要求全款买房。

因为开发商在挑购房者，以往也挑购房者，但远达不到目前这种夸张的现象。

因为开发商失去了定价权，他不能定价，也就不能完全掌控现金流。而现金流又是开发商的生命线。为了守护好现金流，只能无所不用其极了。

以前能自己定价的时候，现金流充裕的时候，就可以慢慢卖，价格可以定的高一点，贷款周期长一点，回款慢一点，这都没关系。

现在是自己不能定价，利润受到极大限制，要保证现金流就得选择回款快的销售策略，全款卖房自然是最快的方式之一了。

再来说第二个，为什么购房者可以全款买房。

真正有实力完全依靠自有资金全款买房的人，可能占全款买房者不到20%，剩下80%的全款买房者，都是假的。他们所谓的全款，只不过是凑足了钱给开发商而已，但这些钱却是他们凑来的。

比如自有资金一部分，再结合消费贷，房抵贷，民间借贷。凑个全款给开发商。民间提供这种融资服务的小平台太多了。只要房价有明显上涨预期，这些机构非常愿放贷。

我是楼市微观察，只说真心话，欢迎点赞与关注。

楼市微观察

在2017年当中，武汉、成都、杭州、南京的房子，开盘就光，更有13秒就清盘，重点是这些楼盘几乎都是要求全款购买。买房好像买白菜似的，怎么一夜之间这么多富人，他们哪儿来的大几百万的票子，是卖了家里30亩田，20头老黄牛么，还是一下中了彩票500万大奖，怎么想都觉得不可思议。

首先，开发商为了快速回笼 资金，迫切的环节资金周转压力，开发商当然是全款优先，其次是首付比例越高他们约喜欢。在这三者中，回款速度是全款>商贷>公积金。

但是，看房买房的哪有那么多有钱人，大家都不傻，有杠杆谁不用，真当所有人都是土豪啊！这只是开发商的一种计谋。即使没有那么多付全款的，他们也愿意等，因为全款支付的，资金回笼快，而且手续简单，可以避免掉很多不必要的麻烦。而在一些二三四线城市，开发商会营造一种房源极度紧缺，全款买房的人很多的假象，让刚需客感觉十分的焦虑不安，想办法筹钱全款买房，或者付六七成的比例买房。

在楼市不火爆的时候，开发商会雇佣人营造楼市火爆的现象，比如某楼盘开盘上千人排队，楼盘一抢而空，但是过一段时间，你去问房子，还有！其实就是开发商雇人签约了楼盘，数据上看一开盘就卖光了，其实大量的是不会付房款！但是在楼市回暖的时候，开发商也会利用这个，然后要求客户全款买房，首付比例越高越靠前！普通人在焦虑心态下，就会蜂拥进入楼市抢房，这也是为啥杭州南京等楼盘一开盘就被抢光的原因。

全款买房的人，大抵分类这么几类：一类是拆迁户，拆一代和拆二代的集合体；第二类，置换房子，卖了旧房子买新房子的人；第三类，利用“房抵贷”的炒房客们，这类很多！

1、拆迁户们，这是真正的全款买房的人！受城市棚改影响，大量的拆迁户们，手里握着几百万上千万的现金，在买房的时候不差钱，在楼市销售相对不困难的时候，开发商要求全款买房，对他们来讲没什么压力。

2.卖掉旧房子买新房子的人，置换新住宅，这一类人群手中上百万的房款，加上自己的现金存款，对任何一家开发商来讲，都是金主爸爸，他们在置换的时候，全款也是无压力的。

3、利用“房抵贷”从银行贷款的炒房客。也就是说，购房者只要自己名下有房，就可以将这套房子抵押给银行，从而贷到一笔钱。比如一套100平米的房子，市场评估价是2万每平米，抵押的时候按照6折来算，就可以贷到120万元。所以，只要房款缺口不是很大，不少人都会选择这种方式进行购房。

其实“房抵贷”由来已久，已不是什么新鲜事。只不过根据相关规定，通过“房抵贷”贷出来的钱，只能用来经营和消费，不能用于购房。但是监管难度非常高！房抵贷由于利率高，放款金额少，期限短，一般5-10年，对于银行来讲，这笔买卖更为划算。而且有住房抵押，评估价值一般是市值的六到七成，然后办理贷款的时候，再给你打个六到七折，所以基本也就是市值的一半。

这部分人他们买的都不是大户型和改善型住房，都是小户型的刚需房。买到之后他们会加价卖给刚需客，从中套利。大量的全款买房都是这么来的！这种情况在三四线城市尤为严重，导致当地房价持续攀升，老百姓买房越来越难，都是开发商和炒房者合伙捣鬼。

数据显示三四线城市房价上涨动力开始减弱，截至2017年8月下旬，全国主要44个城市地产销量同比下降27%，其中26个一二线城市同比下降31%，18个三四线城市同比下降11%，其中三四线城市销量同比首次出现负增长。这同时再次释放了一个新的信号，三四线楼市已经开始回调了。

三四线城市本来就人口基数不足，常年出现净流出的情况，以及没有产业支撑留不住人才，所以房子的价格就无法托底，面临有价无市、无人接盘的尴尬局面。

今年1月份，因为我国收缩了信贷以及对房地产市场进行调控成效卓著，房地产商们已经十分缺钱，就连最活跃的地产商也在四处找钱，房地产商要快速回笼资金救命，地产大鳄万达果断抛掉了地产自救，部分炒房客也背负这高额债务，当面临资金困难的时候，要赶紧出手给刚需客，哪怕少赚一点，因为风险在越来越高，则不是危言耸听。

嘟嘟读读

想必很多小伙伴都听说了，去年武汉、成都、杭州和南京等地的房子，楼盘刚开就一售而空，而且这些楼盘都是要求全款买房。

可是，什么时候房子成了大白菜，一夜之间冒出那么多人全款买房？

真相没有表面那么简单。

我们都知道，全款买房没好处，变相冷冻大笔资金，至少2-3年不能变现。

有钱的人都不傻，贷款买房叫杠杆定理，用部分的资金拿下房子，剩下的钱还能继续投资。

但是对于房地产开发商来说，消费者全款买房就太好了，他们可以快速回笼资金，缓解周转的压力。

所以在楼盘开售时，房地产开发商的手段频出，例如：

①分多次放出一点点房源

②全款买房者优先

②首付比例越高越靠前

也就是玩饥饿营销。

甚至雇佣几百人在开盘时排队，把房子一抢而空，营造一种房源紧缺，大家都是全款买房的假象。

这让真正需要买房的消费者很焦虑，只能筹钱抢房，或者用更高的首付比例买房。

真正会全款买房的人，就这么几种： 卖了旧房子，要买新房子住的，或者是拆迁户，最多的还是利用房子抵押贷款的炒房客。

房抵贷这种手段很难监管——

有人买一套小户型房子，再用来抵押贷款，现金流还会增加。过后再把房子卖给刚需买房的城市居民，让当地的居民为一路走高的房价买单。

最后小编忍不住感叹，城市套路深，我要回农村……

找靓机科普君

国内投资渠道匮乏，理财陷阱多，但是有钱人的绝对数量是非常多的。

能够容纳天量资金的，除了股市就只剩下房市了。股市创富效应太差，减肥效果明显，近年来对于资金的吸引力远没有房市大。

近十年来多地房价涨幅惊人，涨幅最高的城市房价已经是十几年前的十倍以上，多数城市也都有了三五倍的涨幅。就以我所在的小城市为例，2010年的房价是4500元左右，八年不到，如今已经是1.5万元每平米了，部分区域更是突破了2万元一平米。

2017年的房价涨幅惊人，很多城市都出现30%以上的涨幅，带来的财富效应极为可观。

随着货币超发，有钱人担心手里的财富贬值，股市持续下跌风险太大，银行收益又太低，买房就成为首要选择。

限售限贷是当前主题，既然不让贷款，那就直接全款买吧，对有钱人来说完全不是事。全款还能省利息，如果房价还每年上涨20%，几年后出售那就是50%以上的投资收益。

此时炒房客闻风而动，而开发商资金链趋紧，为了快速回笼资金，全款优先成为铁律。为了烘托气氛，各大楼盘100元一天或者200元一天聘请一些群众演员，制造火爆景象，紧张刺激的气氛吸引越来越多的投资客加入抢房大军。

国内有钱人多，拆迁的，棚改货币化安置拿到大把现金的，家里有矿的，开厂的，当白手套的，准备洗钱的，之前炒房赚到大笔财富的，都有全款买房的实力。

不管是黑的、白的还是灰色的，房产都是洗钱或者投资的重要渠道。

至于有些人不自量力通过抵押贷款、信用卡套现、甚至借用小额贷款炒房的人，虽然能拿到大笔的现金全款买房，背后的风险可想而知。一旦限售时间延长，接盘侠找不到，结局必然悲催。

财智成功

孙宏斌大势判断的潜台词是：只要一小撮富人越来越好，房地产就会越来越牛。他看清的现实就是富人一路在囤房。

从1998年到现在的20年，中国商品住宅卖了不到2亿套。由于房叔房姐的存在，持有房子的住户要除以3，也就是不到7000万户。

政府都看不下去了。武汉推出政策：至少四成房源用于保障刚需！

所谓刚需，就是首套。这意思是政府强制之下，才能保障新房购买力的四成来自首套置业者。如果没有政府干预，大概七八成都是复购囤房或者炒房户。

也就是富人在囤房，穷人干瞪眼。

富人的钱从哪来的？

关键是他们的钱，找不到确定性的投资增值机会，看得见的只有房子。过去20年的历史告诉他们买啥不如买房。

所以现在全款买房不犹豫。

当然要明确，有些“全款”客户并不是真正的全款，而是七大姑八大姨凑出来的，有的是从民间借贷借过来的。

在他们看来，现在不抢，过了这个村就没这个店。

就像2007年很多人排着队买基金。

这是一种对持币的恐慌。

悦涛

全款买房的这个群体，其实也不是一个单一的群体，其构成是多元化的，我们看到像深圳目前的一些人抢购房子，都是全款，而且一次性都是一千多万以上的单价，全国其他地方公众看了纷纷表示咂土豪真多。

当然，这个除了说明深圳相对来说经济富裕的人群是比较庞大的，毕竟作为经济发达的一线城市，大家的购买力还是比较强的，这一点毋庸置疑。

但另外也有一个情况需要说明，并不是说这些全款买房的都是富人，其中有一部分可能真的是改善型的刚需群体。他们可能是把第一套房子卖了，然后手里积攒了一千多万换房款，甚至可能只卖了几百万，再借一些凑齐了着全款去买改善型的第二套更好的房子。

现在北上广等一线城市，一套房子卖个五六百万是很正常的，就比如说一套房子100多平，那可能每平方米五六万（很多都能卖七八万）的话，那就有五六百万左右。

那现在一些地方，因为政策的限制，往往它的价格还没有老房子高，价格倒挂，所以这个五六百万，就完全可以全款再买一个一百多平的房子了。这也是造成大家哄抢新房的一个根本原因。

这个在北上广深等一线城市经常出现的，就像去年北京317新政出来的时候，很多人就是要小换大、旧换新的刚需族，结果被卡在那里了，损失惨重。

所以，现在买房不一定都是炒房的，很多都是刚需，或者即将有刚需的，被这样的一个形势逼的不得不倾其所有去抢购了。

所以对于一些原本有房的一线城市的居民来说，全款买房，并不意味着他真的是手里有那么多流动资金，很有可能是把自己的房子卖了，然后东凑西借才凑足的，并非都是一夜之间冒出来的有钱人。

水禾田

我想大多数人都是为了炒房吧！每个人都说一线城市房价不会降还会涨，每年会有多少多少年轻人去一二线打拼，三四线城市今后房子多得卖不掉。可是一线城市均价5万+的房价，如果没有炒房者，哪怕不涨又有多少年青人买得起？三四线城市6~8K的均价多少还能让年青人有一点希望！

可是在二线城市工作，你的工资跟不上，我家县城的房子都一万了，县城工资才3000左右，没办法，只能去一线城市奋斗，奋斗多年后，你的圈子，事业，都在一线城市了，你还会回到老家买房子吗？而且现在买得起房子的年轻人都是靠父辈，很少有自己买得起房子的，房价5000还是50000对年轻人来说都一样，买不起。所以这些全款买房的，要不就是炒房，要不就是靠家里人买的！

是上班打工的，不是做生意要本金的，有钱全款付肯定全款付划算！比如你付完首付还有40万存款，存银行，或是理财产品稳健的，每天收到利息40块一个月收益120块！银行房贷欠40万，银行一个月扣你400多块房贷利息，你每个月都在多给银行利息钱！如果说现在的三千一个月房贷在未来通彭，只相当于300块，那你存银行的存款更不值钱了！除非，你是做生意的！只付个首付，贷款部分用于经商投资了！要不断积累本金扩大事业。房贷利息比商贷要低，如果是公积金贷款，那就更划算。一句话！你没有什么要投资的，别乱贷款！

没房子媳妇不好结，表弟家父母一套房，女朋友要房子车子，还要礼金，还要办酒钱，他家不是太有钱，女的说最少花50万以上，要属于自己的房子，没办法条件差分手了，分手了就去借钱买了一套房，然后等下一个女朋友，希望别说买房，因为买了，礼金可以不谈到十万。可以不要求买车，以后再买。可怜啊，现在的女娃要求很高，他前女友要求女方家收礼钱，客男方请！所以房子问题还真的是一个很大的难题！

一颗爱你的心

问:为什么一夜之间那么多人全款买房？怎么一下子冒出那么多有钱人？

又在与我玩脑筋急转弯了，我虽然不是商人，对商家的那些小花花肠子不能说一点看不到。经商者有个理念，小老板做事情，在那里早开门晚关门，赚辛苦钱;中老板做市场，这里找机会那里找机会，在市场营销中赚钱;大老板做气势，这里显人气那里扬名气，在亮牌子中赚钱。

为什么一夜之间有那么多拿得出全款买房，因为他们傍到了大老板，而且大多数人还傍的是同一个大老板，这大老板便是这开发商，他开发出的房子希望早点变现，不制造点房源紧张的气氛，消费者等待观望的情绪严重，火车要快，还得火车头带，一看到那么多人购房，会激发买房者的购房欲，心理防线没有了，从而能下定决心，快刀斩乱麻去购房。

国人从众心理很重，我们可以看到，某处买东西只要是挤满了人，谁都想去挤进去看看，若看到是大降价商品，即便不需要，也不愿错失这捡便宜的良机，说实话，你卖家还能算得过买家。

要我说，这买房一夜冒出的那么多有钱人，大多是开发商马仔，他们就是要造声势浩大的购买气势，当然，这里面也有有钱人，这就是开发商要套的狼，现在市场经济你空手是套不到狼的，那就只能玩个花样来把你套住。为什么人们感叹，房价越调控越上涨，那就是你有政策我有对策地套住了购房消费者，住房又是刚需，有的消费者担心再上涨，只得随波逐流了。

楚人一丁

参加了多次选房，给我感受最深的就是：不到房地产销售现场，你就不知道房子销售有多么火爆？不到房子开盘那一天，你就不知道房子是多么难买？不到签售楼合同的销售大厅，你就不知道有这么多的有钱人？

只见到有些人背着现金，还有些人张口就是全款。吓得我出一身冷汗，最后不得不咬咬牙，把原本30%的首付比例提高到60%，不然根本就买不到房。

为什么会出现这么多全款买房的人？我想大致有如下三种情形：

一、现在房屋非常紧俏，想买到心仪的房子，必须得全款，不然你就得靠边站了。

二、由于城市拆迁安置大部分是采取货币补偿的方式，一些拆迁户手里拥有大笔的现金而没有房屋，所以为了买到房屋，他们一般都是付全款的。

三、还有的刚需一族确实需要买房，为了买到房屋，所以不惜东拼西凑、四处借钱也要全款买到房屋。

不知道你们哪儿是不是这些情况？

法重情深

第一贷款买房其实开发商都是一次性拿款的，但是会稍微迟一点，公积金会更迟一点。现在在说说大杭州是怎么全款买房的。拆迁户是有，但是现在的杭州千人摇号你说有那么多拆迁户谁信，根本就是打着拆迁的名义乘机哄抬房价或者是房市（因为政府会限价）。那是什么人来呢？有房子的人，现在是有一套房子就可以炒成三套房子，从各种渠道（企业贷甚至高利贷）借款还房贷，然后抵押消费贷，再借款去全款第二套，再抵押去第三套。因为全款不存在首付门槛，只要想办法破除限购（自己父母那不就是三户家庭了嘛）就可以轻松加杠杆。只要房价大预期上升，这样一万收入还三万贷款的比比皆是，只要资金留足半年，然后卖掉一套顿时数百万入手整盘盘活。所以现在越是火热的地段越全款（很反常吧按道理应该是平均甚至会找价值洼地），因为现有好位置一定会涨，而价值洼地虽然利润高但是风险大而且周期长。第二小户型最火，想象拆迁户一般一家数口人，小户型根本不适合，但是小户型总价稍微低而且非常适合刚需！所以买来哪有自己住呀，都是等刚需来接盘呀！看懂现在全款加杆杠的套路了吧。所以现在一严查消费贷，二不准短期买卖，算是灭虚火了。

關鍵字: 开发商 全款 社会