XSX木木蓉

首先，我们来算一下，贷款35万，首付30万，10年后到底要涨到多少才能保本。

其次，我们再通过过去十年的房价走势图来看看买房的逻辑到底是什么。

1、贷款35万，首付30万，10年后到底要涨到多少才能保本。

首付30万，按照年化4%的收益（常规银行理财收益）计算，10年下来本息合计44.4万元。

贷款35万，从谨慎角度，我们选择商贷，利率基准上浮20%，10年全部还完，这样本息合计是46.4万。

两者相加，10年后你的购房总成本为44.4+46.4=90.8万。

这个数字远远小于140万。而且，如果是公积金贷款，或者商贷利率稍微低一点，或者把还款期限拉长为30年，那么你的购房成本还要低很多。

2、买房的逻辑是什么？

首先，自住。

不管房价涨还是跌，刚需总是要买房。而且，随着大家生活水平的提高，刚需的标准也在发生变化。以前祖孙三代能挤在十多个平方的平房里生活一辈子，现在呢？两代人住在100平的房子里都嫌挤得慌。

其次，房价上涨的模式是什么？

在过去十多年，房价从来不是匀速上涨的，所以不要拿固定收益类产品的计算方法套用在房价上，那样你肯定输了。

这是深圳08年到17年的房价走势图，很有代表性。总体是明显上扬的趋势，但中间会有短暂的小幅度回调。

最最最重要的是，过去十多年房价的涨幅都是集中在几年的时间里，比如09-10年，13-16年。其余的时间不是横盘，就是回调。

也就是说，很有可能你房子买了3、4年都没涨，但是接下来的1年，房价就翻了个番。

但是谁能精准地把握这个走势呢？太难了。

所以，最好的办法，就是早点入场，然后待着不动。

阿呆迷

近些年房产价值的增长是成倍的 但是银行存款利率浮动很低

拿天津举例十年前我家门口小区均价8000 当时50万能买个小两居 再贷款30万 能买个三室

按照20年期 商业贷款利率来算 月供大概1800左右 那时候家庭月收入在3000-4000

到现在 我家门口均价3万 如果当时花钱买了三室100平 现在手里相当于有了 300万固定资产

如果这些钱都存银行 现在想买三居还是要贷款买 现在家庭的月收入在一万左右 就算之前十年内每月能存月收入的50%算 10年也就存个 30-40万 加上之前手里50万首付 再算上银行利息 手里大概也就100万 在想买100平 每月月供起码1万2以上 那么这个家庭肯定没法负担了 只能退而求其次 买80平甚至60平

当然十年前肯定无法预料到10年后 房价的成倍增长 但是涨是肯定的 我还没听说哪个城市10年房价越来越低了

很宅很娱乐

首付30万，贷款35万，总价65万，相对来说这房子价格不高，外部因素不讲，房子户型面积不知有多大，反正你不买就亏大了。

人在外面飘，无房就没根，记得我刚到这座城市，首先是，租房，安顿一下自己，当然有亲人，朋友在，你就能省不少心。

如果租过房的朋友，你们租房在一个地方很少搬家的多不多，现在我感觉到那几年我搬过好几次家，飘来飘去，没有着落，不知大家是不是有同感。

再说个假如，你不买房，你对这个城市的归属感就不强，工作生活上有时就融不进这个城市生活，一旦房租，物价上涨，工资不动，就有点情绪心里。买了房也就有区别，勒紧裤带，挣工资，还房贷，挣生活，随着货币的走势，钱也越来越不作用，随着时间的推进，回头一看，你会发现买房是个好的选择，这也是我以前的一些体会，分享给大家。

当然，以前买房，也有一定升值空间，只有一套房的不要多想，现在刚需，该出手就要出手，认清形势，抓住机会，祝福大家。

叶子鼠归根

关于买房，我来分享一下个人的观点。

首先咱先不说这个钱的贬值与否。有些人买房就是刚需。因为居住或结婚。像我们这儿小县城有一个小伙子，在县城里面就有老房子，然后他又去买了一个，120多平方的3室1厅。他是首付20万，然后分期30多万。我就问他，你在县城里面本来就有房子，为什么又去买一个？他回答说，我要结婚，就必须再买一套房子，这是女方提出来的基本要求。
然后咱们再回过头来，谈论一下为什么还有很多人买房子？

首先是因为，货币的贬值率。社会要发展，要进步，通货膨胀是一个必然的过程。以前一块钱买到的东西，现在需要十几块钱才能买到。从我们10年前的工资和现在的工资就能够看出来，这种差别。而目前，综合看来，房子是最保值的商品。
当然，也有人在看到房价上涨的时候。他们盲目的追高。囤积房子，然后想获取更高的利润。这样也更加加剧了房子的销售。

农民阿忠

不知道140万怎么算的。。。

首先35万首付，30万贷款，贷30年，利息算28万，合计还近100万。

但是10年时间，每月还款1600而已，一年1万9，10年19万，大概算下10其实你只投入了35+19=54万的本金而已，还应还39万。

10年后的房价涨到140万的话，除去还应还的，手上100万(当然提前还款少的那点忽略)，本金投入54万，相当于收入46万。

当然这46万还没加上你买房少出的租房钱或收入的房租。。。

大概草草算下涨到140的情况，投入54万本金，收益46万，平均年收益在7%，银行利息收益在3-4%，货币基金2.7-5%，稳定来看股票-10-10%。

当然你看的鸡汤文动不动就给你说聪明人年收益都能做到20%以上，先不谈你够不够聪明以及有那份运气，光是投资盈亏的压力就够你夜不能寐了。

用50多万的成本，10年，启动一个100多万的投资，怎么看也比较值，当然前提不是炒房。

---关键的分割线

当然该房产10年后能不能到140我持保留意见，这得看是几线城市，是不是热门地段等等因素，至少稳定的区域房价不会大跌。尤其是现在房住不炒的基调

艾卡西亚

贷款利息

贷款35万元，十年期，我国以利息高的等额本息计算（等额本金利息较低）：

1、公积金贷款

利率3.25%，十年后利息为60420元，本息合计410420元。

2、商业贷款

1）：基准利率（4.9%）：十年后利息为93425元，本息合计443425元。

2）：基准上浮10%(5.39%):十年后利息为103524元，本息合计453524元。

3）：基准上浮30%(6.37%):十年后利息为124128元，本息合计474128元。

4）：基准上浮50%(7.35%):十年后利息为145265元，本息合计495265元。

即使以最高的基准利率上浮50%计算，十年后，你购买这个房子总成本为：首付款30万元+495265元（35万元的贷款本息）=795265元，尚不足80万元，为何会需要140万元才能保本？所以这个假设根本不成立。

如果说贷款35万首付30万，10年后得涨到140w才能保本，那么这个贷款利率得多高呢？140万元-首付款30万元=110万元，也就说贷款的35万元的本息需要达到110万元才会产生这个保本的问题，这个相当于房贷的利率为40.8%，已经属于高利贷的利率，根本属于不可能事件。

投资的收益

通过上述贷款利息的分析，我们知道，你这个首付30万元+贷款35万，10年后的本息最多也就约80万，你说140万元才能保本，这说明你这个80万元，如果不买房，在十年之间要赚到60万元左右收益的，才会有保本一说。

此外房子出租也会产生租金收益的，10年我们假设租金12万元就好，购买这个房子除了十年后卖掉的140万元，还有这12万元的租金，相当于总收益为152万元。

所以考虑到房租的问题，你这80万元的支出，十年内要赚72万元，才会有保本的说法，这个是什么概念呢？

即使是一次性支出的80万元，80*（1+X）^10=152万元，可得X=6.63%,这个投资收益率目前的低风险投资产品根本做不到。

如果再考虑到你除了首付款30万元是一次性支付的，其余越50万元是分十年期限支付的（相当于分期投资，等于年金），假设投资利率为X：

30万元的投资本息为：30*（1+X）^10；

35万元贷款本息按月投资的本息为：4127.21*{(1+X/12)*[(1+X/12)^120-1]}/X/12

备注：4127.21为月供金额；X/12为月利率，因为月供是按月支付的。

综上所述：30*（1+X）^10+4127.21*{(1+X/12)*[(1+X/12)^120-1]}/X/12=152万元，可得X=9%，明显目前市面上的任何低风险投资都无法做到这个收益率。

鲤行者

朋友们好！

买房子是为了居住的，安居才能乐业，而且还可以节省租房子费用。而且你这个账算的是不对的。因为你本金也就是30万加上35万贷款本息。下面来分析一下。

购买的房子85万以上就不亏了

贷款35万，首付30万元，总共买房子的时候，你自己也就是投入了30万元本金，当然了贷款35万20年需要还本利在55万元。也就是说，前后20年，加上贷款本利你也就是投入了85万元。但是20年之后，如果你这套住房的价值在85万元以上，那么你就是不亏的。

还有一笔账要算的，你住在自己的新房子里面，肯定很安心，而且不用租房子了。如果你没买房子，租房子也是一笔必不可少的开支。如果你买房子了，相应的你就会减少租房子的费用，这个也是买房子的好处了。

因此，如果大家没有房子，有钱最好还是贷款买房子，这最少能够让自己安居乐业，而且还能够节省租房子的费用。如果房产还能够升值，那么肯定就是买房子合适了。

未来10年仍然是白银时代

现在我们房地产仍然处于白银时代。现在的房地产虽然涨价幅度肯定比不上十几年前的涨幅了，但是仍然会稳健上涨的。这主要是因为现在城市化仍然在继续深化，很多城市的城市化进程仍然在持续进行，而且人口还在不断进入城市。人口的增加必将带来房地产需求的增加，也会带来房产价格的上涨。

现在在经济发展前景较好的城市购买房产，可以说仍然是一个较好的投资手段。现在可以投资大城市市中心的重点小学学区房，这些房产未来10年升值的空间更大。毕竟未来随着生活水平的持续提升，孩子的教育必将受到越来越多的家庭的重视，而学区房价格也将会水涨船高。未来10年，大城市市中心学区房的价格大概率能够增值一倍。

综上所述，30万本金，贷款35万购买房子，只要房产20年后涨到85万就不算亏了。毕竟还省下来20年的租房费用。现在的房产仍然是处于白银时代，购买房产仍然是抵御通货膨胀的良好投资手段，现在可以投资大城市市中心的重点小学学区房，这些房产未来10年升值的空间更大。

睿思天下

你这个帐怎么算的，一套75万的房子，十年后必须涨到140万才能保本儿，一定没算对，房子按揭35万，首付30万，不论你按揭30年，20年，或者10年，都没有那么高的利息，加上装修，也到不了140万的高度，假如按揭十年，总利息才不到十万，按揭20年，总利息不到20万，按揭30年，总利息30万左右，按照基本装修，十万块钱足够了，你是怎么算出来的140万呢？

首先，这个帐没算对，假如只按揭的十年，那么这套房子只要涨到85万，就算保本了，不论你贷款十年，20年30年，前十年的还款额，60%是利息，前十年的还款额度总利息不会超过15万，也就是说，不管怎么计算，只要房子涨到90万，就可以完全保本了，其次就是要算一下你的真实账目，包括装修在内，所有的按揭利息，全部都算进去，十年后涨到100万，这是顶天立地，绝对能保本了。

急着买房的人，不会去算账，只是觉得房价未来会涨，他们就心慌，有的人买房是为了三岁的儿子，有人买房是为了结婚，有的人是为了换房，总之都是害怕未来房租越来越贵，而那些炒房的人，基本上都是用来，短期持有，不使用杠杆，占用资金量过大，使用杠杆，就会面临着持有成本，总的来讲，投资买房的人，都会去算账，而且是精算，而着急买房的人，都是一般老百姓，都是害怕。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

乐福居

这么计算:

如果你贷30万和首付35万不去买房，直接存银行，按5%利息，10年就是106万(复利公式)，而且每年你支出的房贷也存银行，相当于每年存2万，存10年，5%利息，大概是25万(年金公式)，相当于你付出的成本到第十年值106+25=131万，和你贷款买房房产在第十年的140万价值差不多稍有差距。

但你需要考虑这十年你获得了房子的使用权，你少付了租金(自住)或者收获了租金(投资)，不过总价才65万的话，租金顶多也就1千多和房贷差不多略少。基本上看做十年收入约20万。

总计买房你比存银行要多赚30万，刚刚能抵消大约7%-8%通胀。

总结就是，如果房子无法每10年翻一倍的话，基本上你买房的收益甚至会慢慢低于理财或者存银行的5%的年收益，现在那么多人买房主要是因为近十年来房子翻了十倍，收益太高，不需要理性计算，只要无脑买就无脑涨然后无脑赚。而按现在房价的趋势，一线城市再暴涨的可能性已经很小(个别地段或区域受政策影响除外)，所以如果要投资房产先要评估下你买的这个房子能否十年翻一倍。

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首付30万，贷款35万，10年期，房子需要升值到140万才保本，这是怎么算的？估算也差的太离谱啦！

贷款35万，商业贷款10年，我按上浮10%算，每月还款3779.37元。

如果不买房，30万首付买4%理财，以后每月续存3800元，10年按复利算，到期本息和才99.77万。

也就是说，10年后只要房子能值100万与复利理财一样。这价钱的房子，装修费各种税费10万够啦，只要10年后，自己房子能卖出110万，就跑赢理财了，房产需增值70%左右。都不用10年，只要二线城市，5年内也能完成这种增幅啦，而且自己还享受了10年的改善。

關鍵字: 贷款 本息 买房