寡人无嫉

你好，嗨住租房来回答这个问题。

首先，二线城市，与三四线城市是完全不同的概念，因此必须分开来进行分析。且商品房对经济有巨大影响，关于涨或跌的任何分析，都必须基于宏观政策来重点考虑。

二线城市多是省会城市，特殊时期房价需看政策

很多人对二线、三四线城市认知很不清楚，以为二三四线城市就是家乡小县城了。但事实完全不是这样：

2018年1月，第一财经·新一线城市研究所发布了最新版《2017年中国城市分级名单》，广为大家认可。该名单列出了4个一线城市、15个新一线城市、30个二线城市、70个二线城市、90个四线城市等。

从名单中可以很清楚地看到，30个二线城市中，一半以上是省会城市。

一般来说，省会城市的房价普遍比本省其他市县高，且最易成为“限购限售”等政策调控的对象。在目前的特殊时期，省会城市房价涨不涨，除了由市场做主外，更多的是受政策宏观调控。

尤其是“房子是用来住的、不是用来炒的”的大旋律下，众多城市规划都是做到了2020年的，恰好是3年内。省会城市的房价短期内只能“稳中微涨”或“稳中微降”，不大可能大幅上涨。

而二线城市中的非省会城市，大多在经济方面完全不输省会城市。但基本也都在统计局重点监控的70个城市之列，3年内也不大可能出现大幅上涨，但“稳”的程度应该没省会城市高。

楼市接力赛：轮到三四线城市及县城去库存

2017年12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上明确表示：2018年步入三四线城市和县城去库存的新阶段。

这段话其实含义非常深刻。

如果我们回顾一下近年来房价涨跌趋势，就能发现：

2015年前，基本是一二线重点城市去库存阶段；

2016年-2017年，基本是二线城市及三线重点城市去库存阶段；

2018年，迎来了三四线城市和县城去库存的阶段。

与此对应的是，过年回家的务工人员，多数发现自己的老家三四线城市或小县城，房价竟然也动辄5、6千一平，甚至抢手的楼盘价格破万也不算稀奇。而事实上，2018年春节，越来越多外地务工人员选择了在老家城市购房，掀起了“三四线城市购房热”。

因此，短期内，论房价的涨幅（注意不是价格），三四线肯定比二线城市大。

实际上，目前的房价已是远超其本身的居住价值。要使房价相对合理，只有两条路：

1，将工资收入提高到与房价匹配的水平（不可能）；

2，通过各种方法让房价大跌（更不可能）。

毕竟，老板不是慈善家，而政策又决定了房价不允许出现大跌。因此房价回归理性，将是很漫长的一条路。

无论你是想攒钱咬牙买房，亦或者等待房价回归理性，目前都需要渡过一段租房时期。想要轻松租好房，可以选择嗨住租房APP。嗨住——全城房源，一网打尽，房源多，房源真。

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本轮房价上涨周期，始于2015年下半年，到今年底已有3年了。先是以深圳为代表的一线城市领涨，部分二线城市随后跟进，再后来二线城市普涨，三四线城市也开始上涨，最后就连五六线城市房价也要轮涨一遍。

现在中国房价洼地几乎已经没有了，本轮房地产下跌行情就要开始了。这与A股发动行情一样，先拉中小盘股、再拉升大盘蓝筹股，最后涨到头时，再拉升绩差股、ST股票等，所有板块都拉升一遍，便宣告终结。

导致之前二三四线城市房价上涨都有不同的原因：先说二线城市，主要是摇号买房、人才引进战略。当摇号买房政策一出台，不管需不需要买房，大家都抢着去排队摇号，甚至上演了七万人争抢一千五百个新房。此外，还有人才引进战略，一些城市规定大专以上学历可能入户，于是大量外来人口申请落户，导致当地房价被炒高了。

再说，三四线城市，地方政府为了完成去库存目标，发改委授意国开行通过PSL的方式，向国开行发放贷款，专门从事棚改货币化安置，于是棚改居民手里拿到了大量的现金，跑到周边去买楼，结果当地房地产盘子本来就小，一下子购房需求涌入，导致了房价的大涨。

不过，现在情况有变，二线城市的摇号买房，现在主要向无房户倾斜，先解决当地没房产的家庭居住问题。人才引进落户的门槛也在提高，很多二线城市规定要博士以上人才。而对于一些前期房价上涨较快的三四线城市，因去库存接近尾声，国务院发文宣布货币化安置将改为实物安置。

未来三年，由于之前的利好消息已经退出，二三四线城市房价将呈现分化，总体来说，是由原来的投机性需求为主，逐渐变为刚需购房为主。我们估计，如果房地产调控政策持续下去，美联储货币政策持续收紧，房贷利率继续上行，很可能房价会发生以下的结局。

第一类，对于二线城市来说，受到房地产调控的限购、限售压制，二手房价很难断涯式下跌，但是每年以15-20%的速度下跌，事实上，现在很多二手房业主通常也是降价几十万，以求出售。房价逐步由当地刚需购买力说了算。

第二类，三四线城市下跌将呈现分化趋势，一些在一线城市周边的（北京除外），人口流入量大，竞争力强，基础设施完善，GDP排名靠前的城市，房价降幅可能慢一些。而远离热点城市，且人口流出大于流入，竞争力一般，基础设施薄弱，GDP排名靠后的三四线城市房价可能会出现断涯式下跌。

未来3年房价上涨这种事情就不要去想了，因为各地房价已涨了3年多，不可能一直涨下去的，总要有调整的需求。至于未来各城市房价会跌去多少，我们认为，未来房价将呈现严重的分化。有的可能跌得慢一些，有的房价直接从终点再回到起点。总之，中国房地产正步入由投机炒作为主转向刚性购房为主，未来房价涨跌由当地刚需收入波动来决定。房价不仅不会上涨，而且出现长期调整的概率非常大。

不执著财经

不要再做未来房价还会大涨的梦了，未来3年不论是一线城市还是几线城市只要不出现大幅下跌你就烧高香吧！现在国家对房子的定义是让房子回归住的属性，不要以为这是说着玩的，2019年已经让很多人看到了效果。

雄安新区作为国家重点建设国家级新区，很多房企或者投资客都跃跃欲试，以为又来了炒房的机会，结果现在看看怎么样？一个共享产权就把这些人的梦都打碎了。共享产权一旦试点成熟势必会在更多区域推广，对于炒房者绝对是一记重拳，共享产权这个政策就是让房子回归住的属性的最好政策之一

未来二三四线的房子的房价肯定是以平稳为主，这样的局面也是国家所期待的。但是现在房价被炒高的城市，价格回落是不可避免的。看看燕郊去年年底的走势，你不觉得吓人吗？当然一些有潜力的城市房价还是会有上涨空间的，但是上涨的速度不会再像以前那样暴涨，肯定是和当地的经济发展相协调的。

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老亮说房

房价是否会继续上涨取决于许多条件，这个是难以准确预知的。

一.社会政局形势。如果社会经济持续稳定发展，房价肯定会随着社会经济继续增长而增高。如果国际风云变幻，国内局势动荡，房价就势必大跌。

二.大的自然灾难。一个地方灾难降临会让人纷纷逃离，房子带不走自然成为牺牲品。

三.政府经济政策。政府刺激一个地方的经济发展，这个地方就会房价飞涨。政府冷落一个地方经济发展，这个地方就会萧条没落。

四.住房土地供给政策。一个地方收紧住房土地供给，这个地方房价就会上涨。政府扩大住房土地供给，房价就会难以上涨。

五.自然资源主导产业变化。一个地方若资源枯竭主导产业没落，常住人口势必外流减少，城市萧条房价下跌。一个地方发现有价值的资源，就会随着资源开发而兴起。一个地方能聚集新兴产业，这个地方就会有发展的动力，房价也会上涨。

六.地方领导人的执政才能。有能力的一方父母官会促进经济发展，稳定房产开发，稳定房价增长与经济增长协调，不会靠热炒房产来增加财政收入制造虚假繁荣给群众增加负担。

七.银行房贷政策。房贷收紧，开发商的房子难卖，房价就难上涨。房贷放松，购房人群增多，房价就会上涨。

等等

社会持续稳定发展，全各地经济发展会逐渐向齐的。当前房价最高的城市比房价最低的城市有十几倍的落差悬殊，这就让低房价的城市有了增长的想象空间。但关键还要分析地方发展的各种形势，别像有些地方自然资源枯竭，最后人走楼空，成为死城，这样的地方就不要渴望房产会增值了。

热血斗士

未来3年甚至10年，中国城市房价都不会出现大幅上涨的局面了。

未来三年，区域中心城市的二线城市的经济将会持续发展，资源优势及人口涌入将促使房价稳定缓慢上涨。与一线城市同城化的周边三四线城市的房价也会稳定缓慢上涨。其他三四线城市的房价将保持平稳但不会再有上涨的空间，因为周边农村购房刚需旺盛，购房首选就近的三四线城市。1998年开始，中国住房结束配给制，逐步推行房地产市场化，2003年以来中国的房地产经济持续快速发展，拉动了相关产业的发展，改善了城市基础设施建设和城市面貌，提升了老百姓的居住环境，推动了国家经济和地方经济的快速发展。

不可否认，房地产业给经济发展、城市建设和百姓生活带来巨大红利，地方政府的过度依赖导致房地产开发建设过热，房产泡沫、房价过快、上涨房产过剩等问题逐步暴露出来。党的十九大之后，中央政府连续发布了控制房价的系列政策，各地方政府也制订了限售、限购、限贷等调控措施，2017年3月份之后，房价上涨的局面得到了有效控制，部分城市出现了下跌。

展望未来，房地产经济不可替代。众所周知，虽然房产泡沫会对国家经济带来不良后果，但房地产在中国经济的作用是不可替代的。房价持续下跌和房价过快上涨都是政府承受不起的，虽然中央政府的宏观战略和地方政府经济发展指标的短期利益出现矛盾，但保持房产市场稳定，止跌回稳乃至小幅上涨仍是各级政府的共识。

如果说2017年之前是全国各地房价普遍上涨，形势一片大好的话，2019年后，这种局面将有所改变，一是，不会再出现暴涨的局面，只是保持缓慢上涨；二是，不会再出现普遍上涨的局面，各地差异化会逐步明显，有涨有跌、有快有慢。

2020华小管

2019年开始，在严厉的楼市调控政策指导下，二三四线城市房价预计都不会出现大涨，但是大的趋势是，由于楼市分化明显，二线会温和上扬，而大部分的三四线城市房价会回调至理性区间。2019年楼市最明显的特征就是出现分化。具体表现为：

城乡规划师qal

房家卫士，个人观点认为，未来三年二三四线城市的房价，基本的趋势是平稳中有轻微回落，偶尔会有小阶段小程度的涨，但是总体的应该是会平稳中回落，减少房产市场泡沫。具体原因分析如下：

一、房屋去库存还在继续中。

2015年以前，房子的库存相当高，有的城市房屋入驻率奇低。地方政府也愁，库存无法消化，银行贷款无法偿还，也意味着土地难以再拍高价，财政和税收出现赤字，捉襟见肘。

国家立马想出来对策：棚改工程，“去库存”！一改往日以房补房模式，货币化补偿的创新模式，不仅使得三四线城市库存直线消化，而且房价蹭蹭上窜。房价处于最低水平时卖不掉的房子，房价一涨，去库存效果倒是立竿见影。

虽然三四线城市，甚至五线及以下以及小县城，受棚改货币化补偿政策影响，很多地区出现了暴涨、抢房现象，但是这种暴涨毕竟不是城市的内生动力人口红利和产业升级拉动起来的，不具有天然可持续性。

因此在去库存到一定阶段后，房地产基本恢复到一个供求平衡的状态，所以不会再暴涨，基本会保持在一个平稳的状态，甚至会出现回落的现象。

二、逐步实施“房住不炒”的政策

雄安新区推出房住不炒的政策，肯定会慢慢推广全国，那么未来房地产的发展方向，肯定是为了住，为了刚需，因此接下来的三年左右，就是第二步去库存的时间。

1、房住不炒、租购并举、个人产权住房以共有产权房为主这些政策都会慢慢实施，共有产权相比商品房炒作空间小，市场更平稳。平稳的房地产市场不仅仅有利于居民生活，也有利于产业落地，发展经济。因此房子价格应该也不会再大涨，只会平稳甚至回落了。

2、严禁大规模开发商业房地产

严禁大规模开发商业房地产，未来会从租赁住房和共有产权住房发展角度出发，适当限制其他种类的住房发展。限制了房地产开发的数量，大家刚需住房，房价就可以逐步回归正常化。

3、多元化土地利用和供应模式

制定与住房制度相配套、与开发建设方式相适应的土地供应政策，完善土地出让、租赁、租让结合、混合空间出让、作价出资入股等多元化土地利用和供应模式。相对丰富的土地供应模式即“多主体供应”，对于后续土地市场的灵活利用，以及稳定土地市场的价格等都有积极的作用。

三、三四线城市人口红利正在消逝

三四五六线城市，人口逐年流失是大多数城市不得不面临的难题，将会面临年轻人口断崖式减少，人口甚至进入负增长。因此，现在还远不是三四线城市经济形势最为严峻的时期，更加残酷的挑战还在未来。

三四线城市都不同程度存在被一二线“抽血”，不管是人才还是资源。所以，没有了人口红利，发展速度就会大大降低，房价自然也会趋于平稳，甚至回落，大降。

因此，二三四线城市的房价，不会再怎么涨了，未来大家都会有房可住，有房生活了。

以上为房家卫士个人观点，欢迎指正。

房家卫士

从2018年1月的报告可以得知，目前整体的市场情况趋于稳定，同时调控的政策正在深入，多数代表城市的交易量同比下降；地方两会给出的市场调控政策也代表了未来中国的房地产市场将持续趋于稳定，调控的力度不会降低。

1 月各线代表城市成交同环比均回落。2018 年 1 月一线及二三线代表城市周均成交量同环比均呈现不同程度回落态势，政策效果持续显现。具体来看，一线城市北京、上海、广州月度周均成交量同比降幅超一成，北京、广州、深圳月度周均成交量环比下降。其中北京成交量同环比降幅尤为显著。二三线代表城市月度周均成交量同环比降幅均超一成，其中青岛、南宁、济南等地较去年同期下降明显。

1 月16 日，国土资源部办公厅和住房城乡建设部办公厅发布《关于沈阳等 11 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。。由二三线城市为率先的试点开始尝试公租房项目也代表着未来，中国二三线城市的上涨动量持续下降。

但是以海南海口，三亚为代表的旅游型二三线城市房价持续上涨，虽然目前海南的政策调控已经开始落实，但是海南依靠着年头这一波新年度假大潮，再次让我们看到，随着消费升级，很大一部分富人炒热了整个区域的房价，而这波热潮会随着调控的深入而逐渐降温

华尔街见闻

个人认为，未来3年二三线城市的房价大幅上涨的可能性很小。

上一轮房价疯长的历史再也不会重演了！虽然，从2000年以来，房地产每次调控都促使房价涨的更厉害，使得炒房客越来越多房子，买不起房子的越来越买不起。而这次调控和往常不一样，高层政策一再强调“房子是用来住的不是来炒的”和施行租售并举政策，租房子也能解决上学问题，这对学区房价格有很大的打压。还有很多地方的地王开发企业，现已经套牢。

我认为判断一座城市的未来房价涨跌（不光是二三四线城市），主要看三方面：

一是人口长期净流入（出），如果这个城市人口长期净流入，房价一定会涨，如果这个城市人口长期净流出，房价一定会跌。

二是土地供应，土地供应量大 ，一定时段房价会下跌，如果短期土地供应量不足，导致未来一段时间市场新房少，房价会上涨的。

三是金融政策，市场资金情况，是松还是紧，决定房价是涨还是跌。

综合以上分析，1.未来三年二三四线城市房价大幅上涨的可能性很小，2.人口长期净流入的城市房价会上涨，比如合肥，人口长期净流出的城市，房价会下跌，比如东北一些城市。对于人口长期净流入的城市，土地供应量小，会叠加上涨幅度 ，土地供应量充足会降低上涨幅度，但还会上涨。人口长期净流出城市，不论土地供应情况如何 房价都会下跌的。3.金融政策是短期影响因素。

另外，现在市场商品房很多，但精品、高端物业很少，对于改善需求来说，这些房子的升值空间或者上涨空间很大。所以，越来越多的开发企业在改变原来的买地，建房子、卖房思路，逐步向精品出发，否则，会死的很惨！

大家建筑

无论从近期国家“房住不炒”的调控政策还是国家的经济发展速度上看，未来三年二三四线城市没有大幅上涨的要素，预判二三四线城市的房产市场会呈现不同的走势。

1.二线城市由于具有人口红利和吸虹效应的本质，在近期降准和基准利率下浮利好消息影响下，房产市场回暖，房价稳中有升；

2.三四线城市根据去库存、城镇化和经济发展水平的不同程度，房价将呈现分化趋势。前期暴涨但缺乏经济支撑三四线城市，房价将稳中回落；而基本面良好和具有边缘溢出效应的三四线城市，房价将会出现小幅上涨，具有一定投资价值。

關鍵字: 分析 房价 四线