步入2016年“104调控”第3个年头，2019年，深圳在年初的粤港澳大湾区利好之下，接连出台了“先行示范区”规划，上调了“豪宅线”标准，下调了房贷利率，买房需求不断被激活。
作为内地人才净流入排名靠前的城市之一，深圳持续的人才流入，也逐渐转化为深圳楼市的硬核购买需求。这些需求在2019年逐步释放入市，也造就了2019年的阶段性行情和翘尾行情。
2019年，深圳全年共拍了12块宅地，最高楼面价5.79万元/㎡。
2019年，深圳共卖出了37882套一手住宅，继2016年“104调控”以来，成交量最高。
2019年，深圳共成交了77149套二手房，其中，仅12月成交量便近万套。
2019年，随着深圳房价持续高企，深圳置业群体也在悄然发生变化，刚需置业门槛越来越高了，改善性需求占比增加了，套均月供增加了，部分“00后”也开始买房了。
随着广深惠莞等交通条件的改善，部分刚需已流向东莞、惠州、中山等深圳周边区域。
————
“面粉涨幅高于面包”
全年拍了12块宅地
据乐有家研究中心数据统计，2019年深圳全年共拍出12块宅地（含深汕合作区），总建筑面积比2018年大幅度上涨超1倍，总成交金额397.09亿元，环比上涨320%，导致平均楼面价涨幅也达到75%，涨幅远超房价。
最高楼面价也从2018年的2.59万元/㎡涨至5.79万元/㎡。
2019年，深圳最高楼面价为5.79万元/㎡，比起2018年的2.59万元/㎡上涨了3.2万元/㎡。
▲2019年深圳居住用地成交情况
2019年深圳土拍楼面价最贵宅地，为2019年12月11日深圳拍出的前海自贸区首块居住用地，楼面价5.79万元/㎡。不过，根据规定，该地块建成后住宅房源售价限制为最高9.9万元/㎡。
2019年深圳土拍成交金额最高宅地，则是龙光地产拍下的A817-0609龙华民治地块，成交金额为65.85亿元，楼面价达4.44万元/㎡。
2019年深圳土拍土地面积最大（除深汕合作区外）的则是光明区A510-0151宗地，土地面积4.60万㎡，建筑面积18.41万㎡。
————
“盐田成交量猛涨7倍”
深圳全年卖了37882套新房住宅
2019年，深圳新房住宅无论是预售面积、销售面积还是库存面积，都是自2016年“104”调控以来，成交量最好的年份。
从新房住宅获批情况来看，2019年，深圳全年共获批45578套一手住宅（不含深汕合作区）入市，其中，深汕合作区12月入市了2个一手住宅项目，预售套数2016套，面积达17.22万㎡。
▲2015-2019年深圳一手住宅供销情况
深圳房地产信息网数据中心显示，2019年，深圳共计成交37882套房新房住宅，同比2018年的2939套增加了28.9%，成交面积37243.86平方米，同比2018年292.42万平方米增加了27.4%。其中，龙岗、宝安、光明三区，是三大主力成交热点区域。
在2019年可圈可点的光明区，在光明科学城规划、地铁6号、地铁13号线开通的利好预期之下，新房成交量迎来爆发式增长。仅在11月—12月期间，光明区便出现了3个“日光盘”，成为2019年深圳楼市最抢眼的热点置业区域。
除了光明区之外，宝安和龙岗除了供应量占据全市的半壁江山之外，也成为2019年深圳新房住宅的成交主力，两大区全年一手住宅成交量占全市61%。
作为2018年深圳新房住宅价格跌幅最大的区域，2019年，盐田区楼市表现却非常亮眼，新房住宅成交环比大涨735.7%，成交1922套。
业内分析可能是受到2020年地铁8号线开通的预期，这也是
关内唯一一个新房成交比二手房多的行政区。
▲2015-2019年深圳一手住宅成交走势
2019年4月起，深圳住建局不再公布新房的成交均价、成交总金额，以及依面积区间分类公布的成交均价、总金额。业内分析称，此时下架原本公开的数据或为稳定市场平稳，控制情绪不要大起大落。自此，深圳一手房公布均价停留在51426元/平方米，尽管政府不再公布新房的成交均价，但从监控数据来看，深圳一手房均价依旧处在较为平稳的状态。
2019年，深圳一手住宅的整体去化率呈现下降趋势，表明新房库存在持续减少，据乐有家数据显示，从年初的12.4个月到年底的8.4个月，整体去化回落了4个月。
————
12月成交近万套！
“惹眼”的二手房全年成交77149套
与2018年相比，2019年的深圳二手楼市明显上扬，成交惹眼。
数次规划出台与政策调整对深圳市场的影响，完全体现在⼆⼿住宅市场⽉度⾛势上，尤其是11月豪宅税调整之后，二手房市场迎来了明显的变化。
11⽉“豪宅税”新政实施，12⽉深圳⼆⼿住宅成交量更是达到了9959套，这也是时隔5、6个⽉再出现超9000套的成交量，是近3年来最高成交值。
同时，2019年，深圳二手房成交量也是新房的2倍。
乐有家研究中心数据显示，2019年深圳二手住宅成交77149套，环比上涨19.38%；成交面积为637万㎡， 环比上涨7.41%；成交均价56028元/㎡，环比微涨1.86%。
▲2015-2019年深圳二手住宅成交走势
成交价格上看，在经历了2016年的暴涨后，得益于政府大力的调控，此后几年深圳二手房价温和上涨。
处在存量房时代的深圳，长期以来，深圳一二手住宅成交占比长期维持在3：7的状态，2019年也不例外。
与2018年相比，2019年深圳二手住宅占比有所下滑至67%，一手上涨至33%。 业内预计，随着这两年来城市更新的速度明显加快，未来一二手住宅市场成交三七分的状态或将改变。
业内认为，2019年深圳二手住宅成交量是新房住宅成交量的2倍，深圳楼市存量市场主导作用的地位进一步增强。在深圳新房住宅供应越来越边远的环境下，未来会有越来越多的置业者，优先选购二手房。
随着市场上的低价盘逐渐消耗完毕，需求逐渐释放，市场将慢慢恢复平稳。
————
二手房套均463万元
改善刚需产品成交提升
乐有家数据统计显示，2019年深圳二手住宅套均价格为463万元，环比仅增加了5万元。
如果以深圳2019年二手房463万套均的总价计算，首次购房的刚需在深圳买一套二手住宅平均需要支付首付139万元，等额本息贷款30年则月供17597元，这仅是一个深圳购房的平均值。
调查显示，2019年，更多购房者喜欢购买60㎡-90㎡的二手房源，而小于60㎡的房源也获得了27% 的购房者喜爱。三房户型也是购房者首选，占比接近5成，两房其次占比达26%。
乐有家研究中心数据显示，2018年，深圳新房住宅90㎡以下刚需产品的成交量占总量的62%，这一比例在2019年仅为49%，相比之下，90㎡~144㎡的改善性产品成交量显著提升，占比从2018年的31%上升到2019年的47%。
成交总价方面，34%的房源成交价格在500万元以上，23%的房源在300万-400万元，低于200万元的房源仅有8%，相比2018年下跌了2个百分点，可见低价房源少，整体均价在提升，改善性需求在不断扩大。
从乐有家统计的 2019年深圳二手住宅热销榜来看，南山西丽的桃源村以333套占据榜首。第2名是龙岗宝荷片区的振业峦山谷，第3名为福田皇岗的皇御苑。这三个楼盘从过往数据来看，畅销的主要原因是因为楼盘体量大、配套较为齐全，可选择性多，周转速度快。
▲2019年深圳二手住宅楼盘热销榜
从二手房购房需求占比来看，深圳刚需购房者占比在2019年有所微增，2018年占比73%，2019年占比74%。而在“房住不炒”强有力 的调控措施下，投资客占比由2018年的9%下降到了2019年的6%，调控成效明显。
有意思的是，随着2020年的到来，“90后”已步入30岁，提前购置房产也成为许多家长帮助孩子“赢在起跑线”上的选择。深圳乐有家数据显示，2019年有23.3%的“90后”在深圳购买二手房，甚至还有0.4%的“00后”购房，不过，购房主力群体依然是社会中坚力量的80后，占比达59.6%。
广东省住房研究中心高级研究员李宇嘉认为，2019年走出独立行情的深圳楼市，是利好因素的叠加以及挤压多年的需求释放，随着多项利好政策的逐步落地，深圳潜力将进一步得到发挥，2020年或继续延续这一波利好行情。
不过，从近期整个外围楼市情况来看，北京土地市场火热，上海也出现了6个“日光盘”，预计“一城一策”房地产调控会更加严厉，1季度楼市调控压力相对较大，此外，经济触底的信号还是比较明显，对房地产还是有所压制，在“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”的信号作用下，“稳中有升”应该是2020年深圳楼市主旋律。
他认为，2020年“小阳春”应该会弱于2019年，回升会相对比较弱，价格应该有5%左右的反弹，不过，量应该还会维持在2019年的水平之上。
閱讀更多 中國房地產報深圳 的文章
