撰文=徐三刀
一定要盯紧去化周期，因为，库存量越大，去化周期越长，房价走势越低迷！反之，去化周期越短，库存量越低，房价走势越稳健。
众所周知，西安曾经在2011-2015年房价出现过U型探底（2013-2014年，部分区域房价比2010年还低），出现过大面积降价，当时的住宅库存量也达到了历年最高，各区虽然略有差异，但都在20-35个月之间。
西安市场究竟还能不能走量，关键还是要看库存积压，如果库存量太大，那必然是横盘偏冷，甚至于一泻如注，但如果库存量极低，那即便是政策高压，暂时还是无法击溃市场热度。
据数据机构反馈，2019年8月份，西安市普通住宅存量650.46万方，仅有6.8个月，通俗一点来讲，截止八月份，西安市住宅还是供不应求。
当然，以后市场发展究竟如何，还是要看数据反映，因为猜市场，很容易造成误读，还是要逐一去验证！
调整政策，往往具有两面性，例如陕西省《关于暂停受理建设用地报件的政策解读》，就反证了两个“化学反应”。
文件原文：在2019年1-4月，陕西省审查上报的建设用地总面积4.83万亩，其中新增面积2.3万亩。截至目前，我省申报的建设用地面积，已达到按照2018年度计划可预支20%的上限，不能再继续预支，所以，为确保全省用地审批合规合法，从4月23日起，暂停受理各地建设用地报建，待国家下达计划后再受理。
第一，由于全省暂停建设报建，还有土地审批，导致了全省4-7月份土地断供，西安也是如此，西咸直接挂零，客观上造成了西安市土地资源供给量不足。
7月份公示，8月份供应，主要偏重于浐灞、高新（软件新城、梁家滩国家社区），9月份又被奥体中心抢占指标，其他区域都是干巴巴，只能苦盼依旧。
且类似于这样的土地供应阶段性暂停，2018年也曾经历过一次，去年2月份暂停土地供应，直至5月初恢复（2、3月份还在过年期间），2018年阶段性暂停，对西安的二级开发指标和存量用地并无影响，但2019年影响就比较直观了。
第二，由于全省暂停报建，还有土地审批，对于房地产稳定而言，尽管在一定程度上加剧了供应不足的矛盾，但也最大限度降低了西安楼市库存量。
2019年1-8月份的普通住宅库存量，相比较2019年的库存量，平均值只有一半。对于普通购房者而言，最好的验证方法就是实踩，以城南片区为例，几乎热盘都处于尾盘状态。
补充两点：1、2018年8月份普通住宅库存量为909.6万㎡，按照6个月平均去化130.1万方，去化周期是6.9个月；2、按照月均去化率计算，2018年库存周期只能看当时。
简单来说，因为4-7月份省上叫停了报建，还有土地供应，影响新房供应量，但也在客观上起到了降低库存的作用，因此，一个政策有两面性。
2019年4月18日，国家自然资源部表示，全国各地的县和市，应当根据商品房库存消化周期，来对城市的土地供应做出管控。
对于如何管控，资源部给出了5个档次：消化周期36个月以上，停止供地；36个月-18个月，适当减少供地；18个月-12个月，维持供地水平；12个月-6个月，增加供地；6个月以下，显著增加供地。
请看好12个月-6个月，是要“增加供地”。但现实情况是，西安确实增加了供应量，但大部分供应量增加都在浐灞、西咸、奥体板块，通俗一点来讲，大部分在3环以外,3-4环之间，而且都是偏西、偏北、偏东。
但市场需求量最大的片区却是城市2-3环之间，这就造成错位（这很正常，因为限购了，有经济实力的消费群体被挤到了西咸）。主城区供应少，需求量大，2万+竟然也摇号；三环外供给量大，需求量也大，1.3万+摇号案例不少。于是，有人就奇怪了，这究竟是为什么？
就是存量下降，供应量不足，不要看9月份连续供应，就因为库存量变大，仔细看一下，有几个第三季度出来的新盘？大部分都是老盘新推，说白了就是存货。
想要击溃市场，最直接的便是天量供应，但现在西安供应量提不起来，说到底还是官方追求“稳预期、稳增长”。
2011年，西安市场突然被限购，官方展开严查无证销售，部分城区因为普遍城改无证，导致彻底瘫痪，商品房库存量又大，需求量不足（1、内生不足，人口外溢明显；2、引进困难，紧缩户籍政策），市场进入寒冷......
一击必杀，结果造成了房地产拖住相关产业，结果造成了经济数据的剧烈下滑，还有固定资产投资的负增长（固定资产投资包括：修桥铺路、地铁建设等等，不只是搞房地产开发）。
为了保障民生，现在政府限价太狠了，开发商为了不突破利润率，就开始不摘地，消化储备用地。看起来市场风险变大了，但因为需求端仍在，因此，只能算是被抑制了。
此前，有一个比较极端的市场想象（不是判断），未来市场有两个大趋势，一种是鹤岗方向，没产业低房价，没人去；还有一种是上海方向，产业多房价高，满是人。
期待，加快供应节奏，将供给和需求平衡，让市场逐渐进入平稳发展，不要走极端。
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