有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有套路。

与父辈不同，90后开始踏入买房圈时很多人都还是小白。殊不知从你走进售楼部的那一刻，你就是刀板上的鱼肉，身边都是营销剧本和心理话术，不能识破套路可能会被坑。今天奈奈就为大家恶补一下售楼部里的“套路”。

Part.1 人潮汹涌？可能是演员的自我修养

很多人会通过售楼部的到访人数来判断这个楼盘是否值得买。这个方法的确有一定道理，买房和吃饭一样，哪家排队的人多哪家就一定更好。

但是，你看到的人头攒动的售楼部有可能是开发商为你演的一场戏。为了营造热销效果，在强推蓄客阶段或者是重大营销节点开发商会花钱请一些“群众演员”入场当托。很多购房者被现场氛围感染，冲动之下就上了车。

那么，怎么判断售楼部的真实热度呢？

首先是售楼部外的停车场，主要是看停车数量和档次。尤其是高端盘一定要看停车场与之匹配的高端盘有多少。如果停车场车没几辆，售楼部却人满为患，那很大可能你看到的“购房者”都是用大巴拉来的演员。

然后看他们的行为。因为到售楼部看房的人一定会竭尽所能地了解更多信息，或在问置业顾问问题，或跟家人商议交谈，整个状态应该积极的。如果你看到那些不紧不慢地闲逛或者半个小时不挪的人，基本可以判定她不是来买房的。

Part.2 去哪都很近？区域图最擅长“画饼”

当有置业顾问接待你后，你就开始了“走流程”阶段。一般是区域图—沙盘—样板间的参观流程，通常在半个到一个小时左右。但是奈奈碰到过两个小时的“流程”，连物业宣传小短片看完了才放人走。

好了！奈奈就来先跟大家说说"走流程"的第一站区域图里的套路吧！一般来说，开发商会特地放大项目的比例，删除他们认为无关的道路，这样一来项目看着去哪都很近。

特别是一些周边区域发展还不是很成熟的项目，区域图的比例更是失衡。比如三塘的项目，经过区域图一调整，好像项目就在南宁东站后方一样，“伪凤岭北”很有迷惑性。

除了比例问题，区域图还会“画饼”。一些还在规划中，短期内不会实现的配套他们也会堆砌在区域图中，给你一种这附近配套很齐全的错觉。比如三塘炒了好几年的合坡路，至今没有通车。龙岗片区的四号线和机场线也是区域图上的常客。

所以，售楼部的区域图不能全信。最好的办法就是在售楼部打开手机地图，看看项目真实的地理位置和周边的配套。从售楼部出来后，也可以到周边走走，毕竟眼见为实。

Part.3 前后开阔？开了滤镜的沙盘要小心

在看完区域图之后，直接顾问会带你来到沙盘前，看他们项目整体的规划。一般在沙盘中有两个隐藏问题。

第一个是楼间距。楼栋密集的楼盘，有时候会选择只把在售楼栋的模型陈列出来，其余的楼栋就以水晶底座代替，这样在视觉上让整个小区楼栋没这么密集。

除了小区内部的楼间距外，隔壁小区的楼栋高度也要注意。一般沙盘除了自己项目之外，周边都以“绿地”代替，给人一种视野开阔的感觉。但到实际交房的时候，向小区外望去都是钢筋水泥的森林。

楼间距对于一个房子的宜居性影响很重要，建议在看沙盘的额时候根据楼高、楼间距去测算时间。

一般来说，楼高：楼间距=1：:1.2的比值计算。而日照方面，有些楼盘会设置模拟日照器，大家可以注意一下。

第二个就是不利因素。有关部门会要求开发商将楼盘的不利因素公示，但很少有开发商将不利因素的位置公示在沙盘上，通常只会做一块“不利因素”展板放在某个不起眼的角落。

在看沙盘的时候还是要先找到“不利因素”展板，并且在沙盘中找到不利因素的准确位置，这对于你选择房源位置和户型有很大帮助。

Part.4 冷静看待美妆后的样板间

有些楼盘为了展示自己的工程质量会有清水样板间，但大多数楼盘展示的都是精装样板间。

看精装样板间的时候，大家一定要注意门口的“精装交付标准”。因为售楼部的样板间一般都是花了大价钱的“豪装”，大家看到的样板间内的设施并不是全部都会在交付标准里。

并且样板间里还有一些小心机。比如，为了不让卧室显得太拥挤，摆放的床可能会缩水成“单人床”。然后现在很多楼盘会以高赠送面积为噱头，赠送一个“阳光书房”，这个赠送的房间有时候会是毛坯交付，所以看房时要问清楚置业顾问。

总的来说，大家在看样板间的关注点还是集中在户型和格局即可。除了户型本身，样板间并不能反映其他情况。

这个时候，大家就要询问置业顾问要两张图，一个是楼层平面图，另一个是楼栋点位图。结合两张图来看看这个户型是否南北通透、同一楼层其他户型会不会有遮挡、入户门会不会互相“打架”、共用墙是否合理。

Part.5 说在最后的话

总的来说，看房过程中有很多的学问。第一次买房可以先挑几个适合的项目到售楼部看看，对比一下项目的产品、价格、配套。到了售楼部之后应该怎么做呢？

第一步，进入售楼部一定要冷静。这个时候你需要去主动观察细节，洞察人性，看透交易规则和售楼部的猫腻。对于置业顾问“不剩几套”、“有人也在看”之类的话术一定要谨慎。

第二步，看区域图不能全信。对于地理位置，最直观的办法就是打开手机地图，从售楼部出来后再看看周边的环境。周边配套问清楚兑现的时间，并且置业顾问的“很快就开通了”“明年就建成”之类的含糊用语不能全信，还需要自己查询相关信息对照。

第三步，看沙盘和样板间要主动获取更多信息。沙盘主要关注楼栋位置、朝向、楼间距、不利因素。样板间则主要看户型是否规整，生活动线是否流畅、弄清楚交付标准。最重要的是不要忘记看楼层平面图、楼栋点位图！

好了，今天的售楼部科普就到这里！大家在看房的时候有什么问题可以留言，奈奈会为大家解惑的哟！

▌撰稿：奈奈

▌数据统计：南宁楼市圈

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