容纲要
★二手房的基本常识
★二手房交易的流程及购房律师在二手房交易中所起的作用
★购房律师在二手房交易中的谈判及风险提示
一、二手房的基本常识
（一）什么是二手房:
二手房是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产三级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。
（二）二手房交易的几种常见房屋：
商品房
经济适用住房
房改房
限价商品房
1.商品房
商品房特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售的房屋，能办《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，可以自定价格出售的产权房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
2.经济适用住房
所谓的经济适用房是指政府提供政策优惠，无偿划拨土地，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
3.房改房
房改房又称公有住房，是指按房改政策的规定，根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况，售房单位给予一定折扣，职工按照房改成本价或标准价（含标准优惠价）购买的单位的公有住房。房改房分为成本价、标准价（优惠价）等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。
4.限价商品房
限价商品住房俗称“两限房”，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发商通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。
（三）二手房的优势
1.价格相对便宜；
2.选择的类型多，空间大；
3.是现房，购买的风险小；
4.产权转移的速度快；
5.同样享受商业银行的贷款政策。
（四）购买哪些房屋存在着风险
1.未依法取得房屋所有权证的房屋；
2.违章建筑的房屋；
3.所有权为共有，未取得其他共有人同意转让的房屋；
4.鉴定为危房的房屋；
5.在农村集体土地上兴建的房屋（俗称“小产权房”）；
6.已经被列入拆迁公告范围的房屋；
7.已经抵押，并且未经抵押权人同意出售的房屋；
8.依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；
9.已出租给他人，出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先 购买权等权益的房屋；
10.未住满5年的经济适用住房、限价商品住房；
11.侵害单位优先购买权及单位与员工有特殊约定不允许转让的房改房；
12.存在超标未经处理的房改房。
二、二手房的交易流程及购房律师在二手房交易中的作用
（一）二手房交易流程图
（二）以案说法：二手房交易中七种常见纠纷
1.未实地看房存在的纠纷
真实案例：
原告黄某与被告在2002年签订了《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告某商铺，租赁期限5年。
2005年，被告在原告不知情的情况下将商铺转让给了第三人刘某，且第三人向被告支付了购房款，但双方并未签订书面的《房屋买卖合同》，过户手续亦尚未办理。之后，原告获悉被告将上述房屋出卖给第三人后，遂向商铺所在地人民法院提起诉讼，请求法院认定被告与第三人之间的房屋买卖合同无效，并确认原告对被告商铺在同等的条件下享有优先购买权。
律师提示：
（1）在产权调查过程中要充分查明卖房人是否存在产权共有人，是否存在抵押、查封、出租等限制条件。
（2）在看房时，要对房屋居住人身份进行核实。
（3）要求出卖人提供承租人放弃优先购买权的书面声明。
2.定金合同约定不明的纠纷
真实案例 ：
马先生通过中介公司看中了李女士的一套房子，并签订了《定金协议》，且实际向李女士交付了1万元定金。并约定签订定金协议之日起五日内，双方签订正式的《房屋买卖合同》，但在定金协议里双方并未就付款的方式及时间作出约定。房屋买卖合同签订时，双方就付款方式产生分歧，马先生认为当初李女士也同意了马先生以贷款方式付款，但李女士认为当初约定的是一次性付款，因此不同意按马先生的请求签订合同。之后，马先生诉至法院，认为李女士违约，要求李女士双倍返还定金2万元。
律师提示：
（1）签订定金合同时，购房人应要求卖方及中介公司将房屋的主要条款在定金合同中确定下来，以免在签订正式房屋买卖合同时出现卖方及中介公司反悔及不承认的情况。
（2）应签订书面定金合同后再交付定金，切忌交定金打收条的交易方式。
真实案例：
张女士通过中介公司看中了北京市宣武区的一套房子，但所见到的卖方刘女士并不是房产证上的所有权人，刘女士说她是房主的表姐，房主委托其代理出售房屋，并拿出了传真版的授权委托书，这时候张女士就信以为真了，顺利地跟刘女士签订了房屋买卖合同并交付了5万元定金，正当张女士沉浸在购房的兴奋之中时，突然接到了法院的传票。原来起诉张女士的是房屋的真正房主郭先生，郭先生称其并没有委托任何人卖房，因此要求确认刘女士与张女士所签的买卖合同无效。
律师提示：
（1）购房人应严格审查卖房人的身份。
（2）购房人应严格审查受托人的身份及受托人的受托权限，必须要求受托人出示《授权委托书》
原件，必要时要求提供经过公证的授权委托书。
（3）如果房主在国外，授权国内的其他人进行出售，必须要求 提供经过公证及见证的《授权委托书》原件。
4.轻信虚假宣传的纠纷
真实案例：
2007年11月，原告于某在《北京晚报》上看到某中介公司发布的一则地产广告，标明位于朝阳区某小区的三居室（150+40）平方米，其中40平方米为露台，共136 万元，随后于某通过电话联系到了该中介公司，在看房的过程中，中介公司职员一再肯定房屋的总面积为（150+40）平方米，于某认为136万购买190平方米的房子比较合适就与中介公司签订了《购房意向书》，并交付了意向金。随后，
于某与房主田某及中介公司签订了三方合同，合同中没有对露台进行任何约定。合同签订后，原告丈量房屋后发现，所谓40平方米并不存在。因此原告以重大误解为由诉至法院，要求撤销合同，返还购房款及向中介公司支付的中价费用。
律师提示：
（1）购房时不能对房产宣传广告盲目轻信，要实地看房。
（2）要弄清楚房屋建筑面积、使用面积等相关概念的区别和计算方式。
（3）要将房主或中介的承诺明确写在合同里面。
5.未能成功贷款所产生的纠纷
真实案例：
贾女士与宋先生签订了一份二手房买卖合同，合同约定贾女士应在60日内通过贷款将首付款以外的购房款余款支付给宋先生，逾期付款应承担相应的违约责任，且中介公司向贾女士保证其能获得银行贷款。在贷款手续办理过程中，银行要求贾女士的配偶必须到场签字，但贾女士与其丈夫因感情不和已经两年多没有联系，且贾女士达不到银行要求的收入标准，最终贾女士的贷款申请没有得到银行批准。由于贾女士没有在合同约定的时间内支付余款，宋先生要求贾女士承担相应的违约责任。
律师提示：
（1）在签订房屋买卖合同中明确约定办理贷款过程中双方的义务，以使双方分清责任。
（2）在合同中明确约定贷款未批准或批准的额度、期限没有达到购房者预期要求时的处理方式。
（3）购房人在签订合同时要充分了解自身的支付能力和银行的信贷情况，如果中介承诺购房人在
现有条件下能够贷款，一定要让其出具书面承诺或体现在合同条款里。
6.卖房人户口不予迁出的纠纷
真实案例：
胡先生在北京市朝阳区买了一套二手房，合同约定，卖方谢某必须于合同签订之日起一年内将户口迁出，否则，每月承担1000元违约金。但到了约定的期限，谢某的户口仍未迁出。当胡先生找到了谢某，谢某以种种理由拒绝将户口迁走。为此，胡先生决定通过法律程序来解决这个问题。
律师提示：
（1）购房人在买卖合同签订时要将卖房人户口何时迁出进行约定，并约定违约责任。
（2）购房人应同户口安置在交易房屋的其他人另行签订书面协议，约定其他人户口迁出的时间，并约定违约责任。
7.房主一方二卖的纠纷
真实案例：
2008年8月 ，买方刘先生通过某中介公司与白女士签订《北京市房屋买卖合同》（未办理网
签），以45万元的价格购买了白女士位于北京市石景山区某小区的一套小户型楼房。合同签订当日，刘先生向白女士支付了3万元的购房定金，后又陆续支付了9万多元的首付款。卖方白女士在收到前期款项后以怀孕身体不适为由，未按合同约定履行相应义务，在刘先生的多次催促下在2008年11月将房屋交付给刘先生；之后又以各种借口拖延与刘先生办理贷款及过户时间。起初刘先生认为自己已居住在该房屋内，对白女士的继续履约仍抱有一丝幻想，直到今年6月份通过联系银行获悉已有另一购房人替白女士还清了之前的房屋贷款，此时刘先生才翻然醒悟意识到白女士早已背着他将房屋出售给了他人，情急下刘先生向法院提起了诉讼。
律师提示：
（1）签订完房屋买卖合同后要及时办理网签手续；
（2）在对方出现违约情况时应当及时予以回应，收集好对方违约的证据，必要时可发一份书面的
催告函（可委托律师行文）；
（3）若发现对方有将房屋过户他人的可能时，应及时向法院提起诉讼并办理诉讼保全。
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