前兩天有個會員諮詢我一個問題——
當下的市場，數據已無意義，不具備任何的參考價值！
1
深圳房價19連跌！眼已瞎！
這是5月份，深圳公佈的數據。
看到這個標題，我一度懷疑了自己眼睛。我清楚地知道深圳的市場不算很火爆，但是不至於冷到這種暴跌的程度。
打開鏈接，就能看到這個呈斷崖式下跌的圖片——
仔細一看裡面的數據，這特麼不對啊！
2016年10月均價55611；2018年3月均價54185。
19個月，深圳跌幅“高達”992元，“高達” 1.7%！
原來這張圖的統計起始點在54100，不足1000元的價格變動，就這樣在這張圖上出現了斷崖式的下跌。
就衝著張圖，我給小編打滿分，能把文字遊戲和數據遊戲玩兒成這樣，他值得驕傲！
2
把《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》扔進垃圾桶！
在我剛入行做市場分析時，也很容易把這份絕對官方的數據報告作為依據。
70城的指數上升了，那就意味著市場上行，70城的指數下跌了，那就意味著市場下行。
之後，被主管領導罵了無數次“傻X”之後，我已經把這玩意兒徹底扔進了廢紙簍。
首先，這個70城的名單里加入了N多莫名其妙的城市，把綜合指數拉低。
比如其中加入了贛州、九江、遵義、南充，這些城市別說沒去過了，很多人估計連聽都沒聽過，但是有了他們的加入，綜合數據就會看起來很漂亮。
當然，這些城市一直都在，這種現象也一直都有。
但是，從去年開始，新的變數又出現了，讓數據更加失真。
其次，限價壓頭，備案價被人為拉低。
現在絕大多數的熱點城市都嚴格執行限價，為了讓綜合價格看起來好看，出現了兩種操作模式。
一種是備案價控制，直接在備案階段就把網籤價格卡死。你價格過高，對不起，不能備案。
比如中山。整個城市絕大多數的項目備案價都在9000-12000之間，然而實際的銷售價格基本都在15000-17000。
高出這五六千怎麼辦？雙合同唄！
於是中山的絕大多數項目在備案價格之上，都捆綁著3000-5000不等的裝修合同。
第二種是備案流量控制，網籤備案配額制。
上來先把本月的安全均價確定，之後低價項目先網籤，高價項目根據具體的情況再網籤，一旦均價突破安全線，所有的高價項目停止網籤，甚至停止發放預售證。
有的城市能把網籤拖半年，甚至一年之久。比如，河南開封的網籤要後延5個月，廣東中山的網籤甚至要拖到半年後。
這樣一放一卡之後，價格數據的表現就看起來很安全很平穩。
最後，如果還控不住，那就只能上終極殺招，把遠郊縣城的房價加進來！
中部的一個省會，在去年之前，統計均價都始終在1萬3左右。但是在今年，統計均價突然從1萬3滑落至1萬上下。
3000元的價格跌幅突然出現！
奇怪的是，真實的市場並沒有出現大幅的跳水降價，市場萎縮。反而是一片欣欣向榮，半數的項目價格還有小幅上漲。
仔細研究了統計口徑之後，我發現，這個省會原來是把一個距離主城區50公里外的遠郊縣城/行政區納入了統計數據中。
而這個遠郊區域一直都是這個省會價格最低的區域，把它納入進去之後，整體的均價立即出現了縮水。價格再次迴歸到安全區間，一切平衡了！
中國房價正在進入超級鳥籠行情！
統計口徑放水、限價限籤、流量控制、網籤配額……這一波精細化神操作，讓數據徹底失真，沒有任何參考意義！
3
土地數據也沒有任何參考價值！
在過去，我們都說土地市場是房地產市場的基礎，地價是房價的發動機。
2018年過去的5個月，我們從土地市場得到三個數據反饋是：
1，北上廣深等一線城市土地流拍；
2，二線城市地價增幅趨緩；
3，三四線城市土拍溢價暴增，土地成交量暴增。
如果單純從這三個數據反饋上來看，很容易得出兩個結論：
1，一二線城市熄火，市場冷了，開發商都不拿地了；
2，三四線才是熱點，房價會暴漲，進攻三四線的時機到了！
然而，實際的情況是：
1，一線城市土地流拍是因為供地結構的調整。
比如北京和杭州所流拍的土地，住宅比例很少，卻需要配置大量的交通樞紐、配套商業、共有產權住房和自持物業。與此同時，這幾宗流拍的土地起價反而很高。
在這樣的限制條件下，房企顯然是沒有利潤空間的。
除此之外，絕大多數的一線城市和準一線城市都是限房價、競地價的方式進行土拍。而且限價規則執行得極為嚴格，沒有雙合同的浮利空間，又加上大量的自持物業，房企的開發利潤被進一步壓縮。
沒有了利潤，就沒有了拿地的熱情。
2，二線土地市場溢價率低，是因為土拍限價。
主要的原因就是土拍限價，地價被嚴格地控制在一個硬性空間裡，溢價率自然就低。
那麼，很多人又會問了，地價低了，房子又被限價，那我是不是能等等這些限價房和限價地？
遺憾的是，二線城市的限價執行並不嚴格，還有空間。
比如中部某省會城市，著名的地王窩裡土拍限價32000。按照正常的邏輯，這些限價地入市後都會按照32000的價格銷售，這樣就會比周邊4萬的項目低20%，就可以等等咯。
對不起，限價地入市後，售價依然40000起！32000是備案價，捆綁7000起精裝升級合同！
3，三四線城市土地市場火爆，是因為房企都想吃棚改的肉。
這一波三四線城市的土拍市場火爆，是因為三四線的經濟、人口、城市、產業全面崛起了？
並不是，而只是因為國家在未來三年集中的三四線棚改政策。因為棚改，政府將向三四線城市定向放水貨幣超4萬億，集中三年投放到位！
房企衝進去，也只是想吃著3年4萬億的紅利而已，也只是想吃三四線政策寬鬆的紅利而已。3年恰好就是一個完整的開發週期，吃完這波貨幣紅利，吃完棚改戶的賠償款，房企大概率會拍拍屁股，繼續轉戰一二線！
坑的是誰？坑的就是現在衝進去的爭當接盤俠的投資客！
如果樓市是鳥籠行情，那麼土地市場就是囚籠行情！
供地結構調整、土拍限價、棚改支撐……在這背後都能看到強大政策的身影，房企和市場不過都是囚籠中的困獸罷了。
4
在去年5月份的一次演講中，我談到這麼一句話——
2017年5月20日米宅會員PPT▼
因為當時的房地產，市場化是主流，數據能反應真實的市場！
當下，數據已無意義，請在撕碎官方數據報告的同時，把上面這句話一併撕碎！
那麼問題來了？紙面數據已經失真，我們在做出決策的參考依據是什麼？
看大勢和踩實地！
看大勢，說的是認準整個國家當下的風口。
比如說，承擔國家宏大戰略規劃的粵港澳大灣區；比如說承擔美好生活需求的旅居市場轉移。
踩實地，說的是一定要實地踩盤，實地獲取數據。
米宅一直以來所秉承的和給大家推薦的置業決策原則就是，用腳步丈量每一個城市，每一個區域，每一個項目。
在這樣的市場環境下，在多次用腳步丈量珠三角和雲南之後，6月24日米宅第二次線下公開課啟幕，內容分為三個部分：
1、最新宏觀經濟、政策、形勢分析。
2、粵港澳大灣區機會分析研判。
3、雲南機會分析研判。
不套路，只撈乾的。
新政策、新趨勢、新環境和新經濟已來，請及時更新您的認知庫。
閱讀更多 瀋陽房天下 的文章
