從美國第一豪宅社區比較中美好房子
作者：張翼翔 北京鈾鏈投資董事長兼基金經理
A.先說說美國的：
美國福布斯評選的全美第一豪宅區alpine, Nj，離曼哈頓車程不到半小時，幾乎就隔著一條河，社區號稱美國第一郵政編碼07620。
裡面道路寬闊，小區極其安靜，每棟豪宅相隔甚遠，都是極有設計感的獨棟大別墅，都好似建築大師的藝術作品，都掩映在綠茵茵的大樹林中，若隱若現。
每家佔地面積都較大，一般幾十畝以上吧，別墅一樓車庫離自家院子圍牆還有一百多米，就是開車進了大門還得在院子裡拐幾個彎。
房子質量非常好，就是類似上海老租界裡的大石頭建築，特別厚重，特別安全的感覺。我們院子裡有籃球場，網球場，兒童遊樂場，游泳池，池邊專門修了個二層樓的小別墅，方便游泳時開Party。
這些設施加起來佔地不到院子的十分之一，所以還有大片的空曠草坪和果樹。
但真正比較突出的是軟性的東西：
1.隱私，小區里名人大腕多，你可以選擇地址保密，這樣所有的郵件就到小區的鎮政府去取，裡面有專屬你的格子櫃子。
2.安全，有次早晨起床後還沒解除睡眠警報，小孩扭動了大門的門把手，我們趕緊按密碼撤回，密碼還沒按完，警車已衝到門口了！不到20秒！
3.教育，小學步行十分鐘即到，學校停車場的路口總是有個很帥氣的大個子警官在持槍執勤，金髮在空中飄揚，臉上洋溢著友好的微笑指揮大家停車，我在想，他是不是獎金很高，每天看起來都是很享受這份工作的樣子：）
老師在學校門口接學生，和每個學生每個家長都聊幾句，其樂融融的氣氛。我就是在這裡遇到了特朗普的白宮女新聞發言人，她也送孩子上學。
學校居然老師的數量達到學生的一半，這個密度對學生太好啦！這個公立小學比私立小學還好。
4.約束，社區委員會對每家的約束大家都必須遵守，不服就打官司，主要是保持居住的高質量，比如砍了樹就必須補種價值更高的樹；每家地勢高低不同，但戶外雨水流向不能影響別家；節假日大門必須要有花環和彩燈佈置……
以上這些都是因為制度安排合理，成本收益對等，小區房子貴，繳稅就多，繳稅大部分就用在本社區，所以公共服務就是好啊。
B.深圳：
十幾年前我和二個合夥人（一個來自臺灣，一個本地潮州人）在深圳開工廠，住在“金海灘”，那時號稱深圳最好的小區吧。
小區都是獨棟別墅，大多400平米左右，在半山腰上，走下去就是彎彎的海灘，面朝大海。海灘確實很美，山腰上的別墅區也很美。
當時覺得很好，可現在再看，越來越差。因為維護的不好，建築質量一般，外牆經常掉皮，外觀和室內的設計幾乎就沒設計，別墅小區亂搭亂蓋根本管不住，綠化就是簡單維護，有些雜亂。
離深圳市區很近，開車走梧桐山隧道也就半小時多吧，他的價值在於地段：）但是居住質量乏善可陳。
C:北京：
我回北京住長安街邊，三環，經常晚飯後下樓沿長安街散步，三環內的長安街大概是北京最適合散步的地方了，人行道寬闊，行人很少，人行道的地磚基本不會踏空。
走一小段就是武警戰士筆直的持手槍站立，樹蔭下估計還有其它保衛人員。
成本是霧霾大，汽車尾氣大，這裡的房子估計沒人在意建築質量和物業維護，對付的過去就行，房間裡每天桌子上一層土，清潔衛生要反覆做，大家在意的和深圳一樣，也是地段和學區。
對股市的啟示：
美國的房子背後是房主自己事業的發達，然後選擇自己高質量的生活區域，房子本身投資屬性不強，房子的稅收主要在持有環節是關鍵的制度安排。
我們國家處在宏觀經濟的轉折關口，百年一遇，消費升級是表象，背後是大家事業機會多多，現在房子的投資屬性在下降，未來是自己的事業機會更重要，從實業投資中獲益才是消費升級的根本動力。
估計像前幾次改革大潮那樣人人下海做實業已不現實，通過股市投資分享實業大發展的盛宴是個最實際的選擇，而後選擇高質量的生活區域。房產稅即將推出已是共識，一旦房屋持有環節稅收較重，這一天就會迅速到來。
我北大畢業後進入股票行業的第一份工作就是房地產行業研究員，沉浸在浩如煙海的數據裡找規律，從這些數字中提煉出一些規律就如獲至寶。可現在更喜歡用自己真實經歷的事情來體味一葉落而知秋，滴水之冰而知天下之寒。
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