头条金融

评论员门宁：

有很长一段时间，我国的房贷利率较基准利率打折，不少人拿到了8.5折甚至7折的商贷，几乎是普通人能得到的最低价资金。在2015年时，房贷利率最低可以低过余额宝收益率，因此在那个时候，我给咨询者的建议都是能贷多少贷多少，能贷多久贷多久，选择等额本息的方式。

但今年与过去明显不同，房贷利率持续走高，不少城市的首套房利率已经要再基准利率基础上上浮30%，达到6.37%，基本超过了市面上所有低风险理财产品的收益率，也就是说如果你使用了上浮30%的房贷，意味着可以留存的资金很难获得比房贷利率低的收益率。因此在目前的利率水平下，使用房贷给自己加杠杆的意义不大。

具体还是要看你房贷利率究竟上浮多少，目前有些城市，比如上海，还是有机会取得打折的房贷，这时可以多多贷款；如果只上浮10%，那么贷款利率5.39%，这个利率还可以接受，可以适当贷款；当上浮比例超过20%的时候，那么可贷可不贷，具体就看你平时的资金需求，如果你从事的行业不需要大量现金，那么支付全款也是可以的。

首席投资官

有能力全款买房，是否还有必要贷款？我先讲几个故事。

故事一：

我听家里人讲的，20多年前，有个叔叔把家里房子卖了，贷款买了5套房，那个时候我们这边的房价不到1000块一平，一套房子也就几万块，房贷一个月还几百块，到今天，几百块可能就是一两顿饭钱，房子出租的租金收入都几倍于月供，你说贷款合适吗？

故事二：

我自己两年前买了一套房子，赶在了本地房贷打折的末班车，85折利率。也就是4.9*0.85=4.165%，本来首付款可以够3成，后来选了2成，贷款额增加了，但省下的钱买了理财，开始的时候收益率在5%左右，得到的利息比付给银行的利息要多，你说多贷款好还是少贷款好？

故事三

时间来到2019年，据统计，2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率的1.11倍，二套房贷款平均利率为5.76%，相当于基准利率的1.175倍，与此同时，银行一年期理财产品收益率5%以上的很难找到，存款利率在5%以上的也寥寥无几，如果有人有100万，想买100万的房子，可以全款，也可以贷款，首付只要30万，那么剩下70万做什么？

所以我认为，全款买房好还是贷款买房好，关键在于你的贷款利率是多少，你常用的，觉得比较稳妥的理财方式收益率是多少，如果收益率小于利率，那我觉得应该全款买房，而如果收益率大于利率，比如有人炒股一年能赚20%，那么还是贷款买房好。

鑫财经

买房的时候手里有足够的资金，是一下付完全部房款，还是付个首付，剩余的金额做分期还款呢？那个更划算？

这就看购房者是做什么的，比如上班的，没有什么事情做，也没有什么投资项目，买房的时候刚好手里有全额资金，能够全额付完房价。这样就全款买房吧！不要贷款买房了，为什么不建议贷款买房呢？这是因为贷款是有利息，这个利息听上去蛮少的，年息在百分之五左右，但是房贷贷款都是二十年三十年，也就是每年是百分之五，二十年可能就是百分之百。

这样算可能更好理解一点，就是你买一套房，总房价是一百万，要是全额付款呢，就是一百万。

要是首付三成呢，就是要贷款七成，一百万的七成是多少？这个很好算，一百万的七成就是七十万吗。那这七十万怎么还呢？利息是多少？当然房贷利息还是比商业贷款利息低的，但是也要年息百分之五左右。一年百分之五，十年呢？现在买房贷款差不多都要二十年左右，有的要三十年的分期还款。这问题就出来了，一年要还多少，总得要还多少？

我们算算七十万的贷款，分二十年还要还多少，就按百分之五的房贷来算，一年百分之五，十年就是百分之五十，二十年就是贷款总额的百分之百，三十年就更多了。所以要是能全款购房的话，还是全款购房更划算。前提是你这比钱没有用，要是做生意的就不一样了。特别资金周转大的，资金需求多的，这在购房的时候就是有资金，也可能考虑分期付款的。为什么做生意的会选择分期呢？

这个原因很简单，就是房贷利息要比商业利息低很多，商业利息年息最低也要百分之七左右，多的百分之二十几的都有，这个比房贷利息高多了。

所以购房是全额付款还是分期就看购房者是做什么的了！

股民的幸福生活

全款买房还是贷款买房一直是困扰很多人的话题，因为不同的购房方式付出的成本是不一样的，这就需要对不同的成本支出进行比较权衡。

全款买房直观明了，相对来说比较简单，贷款买房方式比较多，通常使用的有两种方式，一种是公积金贷款，另一种是商业贷款，这两种方式的贷款利率差距非常大，和全款买房相比也有较大的差别。今天我们就以全款买房为基准，与两种常用的贷款方式进行比较，看看哪种方式买房更合理。

一、住房公积金贷款

住房公积金贷款是工薪族最常用的贷款方式，只要你缴纳住房公积金时间超过6个月以上，就可以申请住房公积金贷款。但是住房公积金贷款的额度和缴纳时间、账户余额是有关系的，一般来说时间越长、缴费越高，可贷额度也越高。

住房公积金制度最早于1999年4月颁布，是我国住房制度改革的一项配套管理制度，旨在通过国家立法的方式建立住房公积金，通过职工互助的方式降低在职职工购房成本，促进我国房地产市场化改革，应该说住房公积金制度在我国住房制度改革初期发挥了非常重要的作用。

根据规定，国家机关和企事业单位应当按照工资的5-12%为职工集中缴纳住房公积金，职工和单位按照1:1的比例存入专门的公积金账户，这部分资金专款专用，只有与住房相关的经济活动才能使用。

比如，张某去年月平均工资是6000元，公积金缴费比例是12%，那么张某今年每月公积金缴费720元，单位再补贴720元，每月他的公积金账户余额增加1440元。

1）利率低。由于住房公积金专款专用，具有互助性质，因此资金使用成本比银行低，职工首套房申请住房公积贷款，5年以上利率为3.25%，二套房在此基础上上浮10%。和商业贷款的基础利率4.9%相比有很大的优势，和三年期国家存款基准利率2.75%相比差距仅有0.5%，甚至低于银行大额存单和5年期国债利率。

2）可以使用公积金还款。住房公积金专款专用，购房后可以申请提取公积金或者利用公积金余额进行还款，这样不占用自己手里的现金，资金使用效率得到提高。

3）不具有普遍性。公积金贷款只能针对缴过公积金的人，不适用于自由职业人员和没有缴纳公积金的私营单位雇员，而且住房公积金有最高额度限制，比如有的城市规定住房公积金贷款最高60万元，超过部分需要用商业贷款补充。

全款买房和公积金贷款买房哪一种更划算呢？

1）银行存款和公积金贷款有息差。首套住房公积金贷款利率只有3.25%，而现在银行5年期以上大额存单的利率普遍超过4%，存款利率要高于贷款利率，息差达到0.75%，因此，住房公积金贷款更划算。

2）银行存款和公积金存款息差更大。而且公积金贷款可以利用账户余额进行还款，公积金余额的存款利率是1.5%，如果利用公积金贷款买房，手里的资金购买银行大额存单，相当于把公积金账户的资金存款利率从1.5%提高到4%，息差达到2.5%以上，这样就更划算了。

由此可见，目前利率的情况下，公积金存贷款利率明显低于银行长期大额存单利率，通过公积金贷款可以赚取两者之间的息差，因此两者相比应该选择公积金贷款买房。

二、商业住房贷款

现在商业住房贷款正处在变革期，从今年的10月8日起，住房贷款将采用LPR利率，原来人民银行的指导利率不再适用。但是，从人民银行发布的消息看，住房贷款要保持“总额不变，利率不降。”因此，贷款利率总体会保持稳定，商业住房贷款利率不会有大的波动，估计首套房仍然在5%-7%之间。

1）现行的方法。现在的商住贷款是以国家指导利率4.9%为基础进行浮动的，一般首套房上浮10-15%左右，通常在5.5%左右。

2）房贷新政。10月8日之后，商业住房贷款将采用LPR报价利率为基础，然后根据地方和商业银行的情况进行加点，LPR每月20日公布一次，最新5年期LPR为4.85%，估计今后一段时间会在4.9%上下浮动，银行加点估计也在50个基点左右波动，整体利率和现在差别不大。

2、商业贷款和全款买房的比较

1）利率的比较。由于商业贷款利率可能会在一个区间波动，我们按5.5%进行考虑。全款买房和贷款相比，等于节省了每年5.5%的利息，如果贷款按60万元计算，每年可以节约3.3万元。但是如果贷款买房，你可以拿出60万元用于投资理财，每个人的理财收益率是不一样的，以稳健的5年期国债收益率4.27%计算，只能获得2.56万元的利息，相当于贷款多花了0.74万元，因此，从无风险投资的角度看，全款买房更有优势。

2）个人投资能力。由于理财收益和个人投资能力有关，如果你有稳定的投资渠道，投资收益超过5.5%以上，那么，资金在你的手里就会增长。

就像我一个朋友，他目前正在做一个教育培训项目，年投资收益率在20%以上，显然全款买房不如贷款，然后把资金投入到培训项目中。

3）将来的资金使用计划。如果你手里的资金足够支付全款，而且没有更好的投资理财渠道，那么可以考虑全款买房。但是你还要考虑一下未来一段时间是否有资金需求，如果全款买房之后你还有新的资金需求，就需要综合考虑资金使用成本。

比如：我一个同事两年前全款买房，但是现在又面临孩子出国，需要60万保证金，这些资金通过贷款就很难筹集，最终借了10%的民间借贷，这样就不如当初采用住房贷款了。

根据上面的分析，商业贷款和全款相比，关键看利率高低，只要贷款利率和能够获得的投资收益比较接近，就应该选择商业贷款。因为这样可以保留资金的流动性，为尽可能出现的资金需求留有空间。而且从货币随时间贬值的角度看，房产相对来说具有一定的升值空间，只要经济是向前发展的，贷款的成本会逐年降低。

三、结论

对于普通居民买房来说，如果房子已经确定，房屋升值或贬值对全款和贷款没有什么区别，因此不用纠结房屋的价值问题，重点需要关注的就是购房成本支出，尽量选择购房成本低的方式。

从目前的利率环境看，住房公积金贷款是最便宜的方式，它的利率低于5年期国债和大额存单的收益率，这可以说是无风险的常规投资方式，任何人都可以轻易获得，因此第一选择是公积金贷款。

商业贷款相对来说要复杂一些，两者的成本比较和很多因素有关。但是从根本上说，贷款买房和全款买房差别就是借贷成本。贷款买房的成本和贷款利息成正比，如果贷款利率低于可获得的稳定理财收益率，那么贷款成本相对便宜，贷款就是划算的，反之，贷款就是不划算的。这就要看贷款人的投资理财能力，如果资金在你的手里能够创造出比贷款利率更高的价值，贷款买房就是最佳选择；如果理财收益明显低于贷款利率，全款买房资金的使用效率更高，应该选择全款买房。

如果选择全款买房，需要更进一步考虑，就是要注意自己的资金规划，分析一下今后的资金获取能力，不要因为全款买房导致资金流动性枯竭，在今后获取资时金付出更大的成本。

互金直通车

个人认为即使能全款，最好还是贷款买房。理由如下，。

全款买房的话，款项一付清，房子彻彻底底就属于自己了，这一点固然是好，但是如果考虑到通货膨胀问题，其实贷款买房更加划算。货币一直在贬值，物价一直在上涨，然而申请房贷成功之后，房贷是不会跟着增加的，随着时间的推移，不但房贷越还越少，每月利息越来越少，而且由于货币贬值，哪怕同样金额下，越往后还贷就越轻松。因此有些人认为，随着货币的贬值，贷款买房其实是一种存钱行为。

既然每月还月供压力并不大的话，为什么要将所有的资金都用于一次性付清房价呢？假如只是付个首付，剩下的钱完全可以用于投资理财。年轻人每月的收入有限，但所有人都还是希望自己的收入增加，在收入稳定的情况下，合理进行投资将给自己带来更大的收益，使自己手里的资金发挥更大的价值，即使做银行理财每年也有4点几的收益，二十年的复利收益翻倍是没问题的吧，且较为安全，还锻炼了自己的理财能力，何乐而不为呢

目前的经济环境来看，还是现金为王。

牛城财经

先抛观点：尽量贷款，而且尽量多贷。

接下来细细说一下2个事情：

1是为什么要尽量贷款？

2是为什么多数人都采用等额本息？

首先，为什么尽量贷款？

1、手上有钱心中不慌

现在正是楼市调整和经济调整的阶段，手上内有越多的流动资金越好；手上流动资金，急用钱的时候心理也不慌…也可以用于理财，获得比银行利率更大的收益。如今的房地产领域，投资狂欢时代早已不在，面临的只是日趋严厉的监管，也确实缩小了盈利空间，限购限售政策将长期持续。

2、房贷，普通老百姓能和银行借到的金额最大、利息最低、时间最长的贷款

门槛低，2-3成的首付，前期不用投入太多资金；

金额大，只要有收入证明合理，几百万的贷款都没问题；

时间长，长达30年的还款年限，减轻生活压力轻松拥有自己的房子。

3、贷款能抵抗通货膨胀的损失

从长远来看，通货膨胀是大势所趋，钱会变得越来越不值钱，你现在的月供6000元，20年后可能只能买600元的东西。用未来的钱消费现在东西，不仅能有效对抗通货膨胀，还能变相提升资产价值。

4、房贷利息抵扣个税福利

有房贷，只要你的贷款执行的是首套房贷利率，就可以每个月在税前扣除1000元，最多只能扣20年。

其次，为什么多数人选择等额本息？

方便理解，等额本息和等额本金的区别如下：

等额本息：每月的还款数额一致

等额本金：每月的还款数额减少

等额本息还款法：适合对未来收入稳定，支出有限的人，相对利息较多

缺点：利息总支出是还款方式中最高的。

是每月偿还金额相等，还款压力均衡；如果部分年轻人的资金较为紧缺，但未来有能力提前还贷，利息也会相对减少。

等额本金还款法：适合有一定经济基础的人，利息支付较少。

缺点：开始月供时支出较高。

在贷款初期月还款额大，还贷压力较重。这种还款方式适合有一定的经济基础的人，随着时间推移，还款负担逐渐减轻，但是预计将来负担会加重的人群。

每种方式各有利弊，等额本金支付的总利息较少，但是前期还贷压力相对较大，对于经济能力相对好的可以选择等额本金的还贷方式；而经济条件一般的，选择等额本息，还贷压力相对轻松。

一处宅子

买房全款还是贷款买？说实在话，我就是15年全款买房的。如果单纯从货币购买力角度来看，肯定贷款买房合算。而如果你具备一定的投资能力，能够跑赢贷款利率，最好是贷款买房。

而我之所以15年全款买房，主要是14-15年股市里赚的比较多，希望全款买房锁定一定的浮盈，回避投资风险。

而对于多数人来说，买房按照房贷4.6%左右房贷利率。如果贷款买房，能够通过“高负债”和“投资盈利”对抗通胀和货币贬值。

有人说，贷款买房，房贷合起来和放房款差不多了，感觉不合算。这是表面数字，如果从长期通胀和货币贬值两个“符合”复利角度去看，货币购买力每年贬值复合速度在7%左右。也就是十年前的100万至今只值46万。从这个角度来看，贷款买房，假设房价120万，首付20万，贷款100万的话，三十年房贷的确将近100万，但是，真正你偿还的房贷100万在货币购买力贬值之后只值30万。也就是说，你付出100万房贷实际只偿还了30万，剩下的都被贬值“吃掉”了。

因此说，如果你具备一定的投资能力，或者就简单拿着平安和工行这种股票，年化收益率超过10%是大概率的。可以超过贷款利率回报水平。

屠龙刀fei0598

本人做房奴好几年了，来吐槽几句。

一，能凑够全款买房，有几个问题，是借遍亲戚还是只父母支援？交完全款不影响生活还是准备吃糠咽菜？如果你要借遍亲戚要吃糠咽菜，还是贷款吧。

二，既然是贷款，首推公积金贷款，问题是有些楼盘只让你商业贷款啊，没的选。

三，既然要商贷，当前利率高还是低都和你没关系，难道利率高就不贷款了吗？你能做的是对比各家银行。问题来了，你是首套房？二套房？三套房？还是N套房？晕，答案肯定是首套房。对于首套房贷款银行会有利率折扣的，找那家利率最低的，找到后还要了解下这家银行提前还贷有啥规定。一年内不许提前还贷？如果要还收违约金？一年后提前还贷可以不收违约金？可以啊，就这家吧。

四，等额本息和等额本金就两种还款方式，你选哪种？网上的还款秘籍全是选等额本金，用公式算算，等额本金的利息比等额本息少太多了。但是有两个问题你注意到了吗？等额本金每月还款金额太高了，影响生活质量了。一年后你提前还贷不？如果你提前还款，你就要换种算法了，等额本金还合适吗？

五，网上有种说法，既然从银行贷款的利率低，为啥要提前还贷，为啥不用这钱去投资？问题是没地方去投资啊。

文要香

我的意见，如果能够全款购房，还是尽量选择全款。

主要是，当前的房价，基本上大幅度上涨的空间不大，从长远看，缓涨可能较大。但不一定跑得过通货膨胀。

一五年之前，我绝对支持贷款购买。道理谁都懂，打个比如，毛主席时代的一万元钱，放到银行储存，到如今结清，恐怕连哭的心情也没有。

事实也如此，不少购房人一旦面临贷款，银行的建议，置业顾问们的建议，全都一律指向长贷。贷款三十年，仿佛这三十年，白拣钱一样（相对通胀而言）。

算过账的都晓得，贷款三十年，按现在商业银行的利率，六厘多，七十万按揭计算，你还出的利息，比本金还要多不少，这难道不是钱吗？不需要还吗？

还是那问话，一五年之前的房价，确实值得选贷。而现在，髙房价的弊端，人所共知，国家发展不需要高房价，实业发展不需要高房价，年轻一代更不想高房价。房价一旦下降，房子就会缩水，按揭背得越长，损失就越多。

支持贷款的人选择有全款买房的能力还选择按揭，说是拿着多余的钱投资，周转，道理一大堆，问题是，谁也不敢保证未来的房子跑得过通胀。

其他按揭带来的种种不适，比如不敢生病，不敢失业等等，就不说了。

能全款买房，一则无债一身轻，二则你房子到手了，需要钱时，照样可以贷款，贷得多，还可以跟银行讨价还价，并不只剩下贷款买房按揭低这条路。

当然能全款买房的仅是少数。大部分的购房者，不得不选择房贷。无论是等额本息，等额本金，公积金这三种贷款形式，公积金贷款是最划算的。具体咨询置业顾问。

吴下阿兵

如果能凑够全款买房，是否还有必要贷款？目前银行基准利率4.9%，首套房一般上浮10%是5.39%，在这种利率之下，冷眼建议尽量贷款买房。

首先我们先计算购房者贷款需要支付多少利率。假设购房者贷款100万，按照房贷利率4.9%-5.39%贷款30年计算，总共要支付91万-101万利率，连本带利要偿还191万-201万金额。咋看一下本金100万，利息也要100万，十分的恐怖，但其实购房者的支出并没有那么多，下面请听冷眼详细解析：

一、货币未来将长期处于贬值期，房贷偿还的实际价值在逐年降低。

从发达国家发展经验来看，一个国家经济只要保持稳定发展，货币必然处于贬值周期。中国目前处于经济转型阶段，未来还有很长的上升周期，因此未来几十年货币将长期处于贬值状态。

1、按照过去十年物价指数测算，货币每年按照2.45%贬值。

首先按照CPI指数进行测算，货币价值不变，买的东西价值变低，货币自然出现贬值。我们以2009年-2018连CPI指数作为测算依据，预测一下未来货币的贬值率。根据政府公开数据显示：2009年-2018年CPI指数在1.5%-4.6%之间徘徊，近十年的总共上涨24.5%，平均每年上涨2.45%，也就是说货币每年贬值2.45%左右。

2、按照过去十年广义货币计算，货币每年按照6.2%贬值。

我们按照近十年的M2(广义货币)的数值对未来的货币贬值进行测算。这个测算原理其实就是政府印炒数量与经济增长的关系，简单来说政府印刷钞票的数量如果超过经济增长率，多印刷出来的钞票必然会稀释掉货币的真实价值，造成货币贬值。

根据政府公开数据显示：2009年-2018年中国M2总共增幅是141.5%，2009年-2018年中国GDP总共增幅是79.53%，两者相减就是货币十年的贬值率61.97%。

两种方法计算货币的贬值率在2.45%-6.2%之间，考虑到中国经济稳定，货币不会再次超发，我们保守估计未来年均货币贬值在4%。

3、按照年均4%的货币贬值率计算，200万三十年年之后实际价值只有61万

按照一开始的测算，购房者连本带利需要偿还200万，但如果按照货币贬值情况来计算，购房者最终根本不需要偿还货币价值根本没有200万。

我们按照每年货币贬值率4%进行计算，200万十年之后贬值成139万，二十年之后贬值成92万，三十年之后贬值61万。

当然，购房者贷款是分月偿还的，真实偿还的货币价值不可能这么低。但是推算逻辑是没有问题的，现在月供1万元的真实价值和三十年后的1万元的真实价值肯定不能等同。

二、货币在手上创造的价值远远超过贷款利息。

购房者就算不考虑贬值因素，货币在手上创造的价值绝对远远高于贷款的利率，下面听冷眼详细解析。

1、房贷利率是4.9%-5.39%，理财收益已经达到4.5%-8%。

目前房贷利率4.9%-5.39%，看起来房贷利率比较高，但是与理财收益相比而言根本不值一提。

假设购房者毫无理财能力，可以直接投资低风险的银行理财产品，目前收益率在4.5%左右，虽然利率略低于房贷利率，但是相当于购房者仅仅以0.4%-1%利率贷款。

假设购房者拥有一定的理财能力，100万的资金投入一些较高风险的产品，投资回报率妥妥的超过5.4%，最保险的高风险理财产品信托，目前收益率在6%-8%之间，不但覆盖了贷款利息，还能为购房者赚取额外收益。

2、资金流动性收益，可以灵活使用，用于各种用途。

这个概念购房者可能没有切身体会，我简答举个例子大家就明白了：银行五年期的贷款为什么比一年期的贷款利率高了，就是因为货币流动性。货币锁定时间越长，银行就可以灵活使用这笔钱，从而创造出更多的收益，因此利率就相对较高。

对于我们购房者而言，道理也是一样的。假设你钱全部投入到房子里，万一发生什么事情，你任何借钱方式都会比你房贷的利息高；如果这笔钱在你手上，你可以用于各种用途，而不是仅仅只有房屋价值一种用途。

总结：货币长期处于贬值周期，导致你偿还的贷款价值不断降低；货币在你手上创造的价值远远高于贷款利率，在这种情况下，购房者应该首选贷款购房，而不是全款购房。

我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

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