知识创造价值

一、固定利率——贷款基准利率

可以看出，固定利率=基准利率×一定的系数（系数由浮动比例决定）。

二、改革LPR机制的原因——有缺陷的“利率双轨制”

三、贷款市场报价利率——LPR

四、固定利率和LPR选哪个好？

图片及部分结论来源：中泰证券研究所，戴志锋

五、都写这么多了，顺便把LPR转换的问题也写上吧，一步到位

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菠萝熊PANDA

今天，人民银行发布公告，要求推动存量贷款转为LPR计价，原则上应于2020年8月31日前完成。具体还款模式只有一次的选择机会。对于背负房贷的家庭应该选择将房贷利率转换为LPR加点还是转变为固定利率，请看下面的分析。

• LPR的预期走势

人民银行推行利率市场化改革，改变LPR的计价方式，最主要的目的就是降低社会融资成本。因此，从中长期来看，LPR将呈现下滑之势。

• 房贷人的理性选择

房贷人的理性选择就是将房贷利率转换为LPR加点，并且与银行签订的利率变化周期越短越好，最好是按照1年期来调整。这么选择的原因很简单，按照现行机制，贷款补充合同确定了加点之后，加点数字就不再变化，这意味着，未来随着LPR利率的不断下降，大家身上背负的房贷利息将会越来越少，也意味着合同确定的调整周期越短，大家享受的利率下滑也就越多。这对已有房贷的用户是一个不错利好，建议尽量不要选择提前还贷，除非贷款没剩几年就到期了。

总之，将房贷利率转换为LPR加点，未来将会减轻不少利息负担。

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给大家一个标准吧。

美国现在首付20%，贷款30年期的固定利率平均是3.99%。

当然美国也是有浮动利率的。

美国的房贷浮动利率是ARm利率+点差。

类似于我们的LPR利率+点差。

我国目前的LPR利率是4.8%。

美国是多少呢？我们来看一下。

大家从上面的表可以看到，美国除了极个别的州，比如密苏里州，俄克拉荷马州，和内布拉斯加这三个以外，其他所有州的ARm利率都是低于4%的。

刚才说了我们国家的LPR利率是4.8%，对比美国，我们还有很大的空间呀。难道我们现在的经济比美国好那么多吗？

（注解一下，上面表有一个范围，那是银行根据不同信用的客户，以及客户的首付等情况不同，然后选用不同的利率。）

总之未来我认为LPR利率降到4.5%是大概率，即使低于4%也不是没有可能。

比较美国的情况。

我个人认为，如果你目前的利率水平是低于4%的，而且未来你还款的周期还很长的，比如说还有二十几年，那么我建议你选择固定利率。因为虽然最近几年利率降低，你的还款会减少，但是减少的幅度有限。而未来如果利率上涨，你就会损失比较大。（虽然我认为中国未来利率很难大上涨）

如果你现在的利率水平低于4%，但是你没有几年就要还完了，那么还是转成lpr划算，你这几年能少还一点是一点。以后就算利息升高，反正你也还完了，跟你没什么关系。

如果你目前房贷的利率水平是高于4.5%，那么我觉得还是转成lpr的浮动利率比较好。因为现在利率是4.8%，未来只有利率上涨超过4.8%的时候你才会亏损。不管未来有多少年会处在这种时期？反正也先把最近的优惠拿到再说。因为本来你的利率就不低。当然你要是考虑到这个利率，你完全能够接受，没必要冒这个利率风险。也可以考虑固定。

如果你是在原先基准利率基础上上浮的，那么没说的，赶紧转成LPR吧。

金融见闻录

背负房贷的你，跟我一样改如何选择？

3月1号开始，开始重签LPR定价基准转换，要签吗？

我个人的答案是：签！作为一名业内人士建议您按照银行的通知安排去跟银行签订协议来实施定价基准转换。不一定去银行网点，手机银行、网上银行等等也可以完成。

当然，您肯定有很多疑问：为什么要签？签了会不会吃亏？能否不签？下面一一来做个解释：

1.什么是LPR?银行为什么要求我们要做这个转换？

LPR，就是Loan Prime Rate,贷款市场利率，商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，这个利率目前是由18家商业银行组成的报价团每月20号报价而产生的。而之前贷款利率是参照中国人民银行公布的贷款基准利率而执行的。通俗地讲，2019年8月20日起，我们办理的贷款的利率就是国家规定的。在2019年8月20日之后，贷款利率是由市场决定的，而且每月一次进行更新调整。

至于为什么要对存量的浮动利率贷款转换成LPR？根据国家的说法是，是为了深化利率市场化改革。我个人理解就是利率以后就由市场来决定了，政府就尽量不管了，这是大势所趋，是符合经济发展规律的。世界上发达国家的利率基本上都是由市场决定的。

2.把个人住房贷款转换LPR是否划算？不转换行不行？

根据中国人民银行公告〔2019〕第30号规定，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），也可以转换为固定利率贷款。个人可以选择转为LPR，也可以转为固定利率贷款。

如果您有个人住房贷款，我个人理解您目前有三种选择：①转换成LPR即基于贷款市场利率的浮动利率、②转换成固定利率，或③者维持不变。下面发我来分析一下这三种利率的：

第一种：转换成LPR即基于贷款市场利率的浮动利率。也是就是把原来贷款合同里基于贷款基准利率的利率变革为LPR+点数模式。举例来说，如果您的个人住房贷款原来合同期限20年，剩余期限8年，原来合同约定的利率是贷款基准利率上浮10%，那么现在执行的利率为4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果您选择在3月30日开始转换，重新定价日为每年1月1日，那加点幅度为5.39%-4.8%=0.59%。那么您重签之后的贷款利率计算就分为两个阶段:2020年12月31日之前，执行的利率仍然是5.39%（维持不变)；2021年1月1日起，按照2020年12月20日发布的5年期以上LPR+0.59%来执行，以此类推，每年1月1日开始执行的新的利率（上年12月20日发布的5年期以上LPR+0.59%。目前LPR呈现下行趋势，假定到2020年12月20日LPR变成了4.6%，那么2021年您的贷款利率就是5.19%，比现在利率就下降了很多，这意味着每月少还了利息，所以这是对我们有利的。

这种利率算法看起来很复杂，简单理解就是签了LPR后房贷利率一年一变，变多少看上年末贷款市场利率水平。在我国长期来看，在我们可以预见的十年甚至更长时间里，整个市场的贷款利率水平是呈现下行的趋势下，这是对我们是有利的。

第二种：转换为固定利率,就是将现有的贷款利率固定下来，在后续的还款期限内一直保持不变了。在上面的例子里，如果选择转换为固定利率，那在剩余的8年里都会按照5.39%来执行。

这样就很清楚了，即使以后8年里市场的整体利率水平下降，而您还只能按照固定的5.39%来还房贷，就不划算了。

第三种：维持不变，就是不跟银行签转换协议。我个人理解银行会继续按照2019年8月20日之前的利率来执行。前面的例子就是继续按照5.39%来执行。这种方式实际上跟第二种没有区别了，只是变相转换为固定利率了。

总结一下，如果您有还有银行贷款，无论是房贷还是消费贷等其它贷款，只要是贷款合同里签订的是浮动利率的，我建议现在就去响应国家号召跟银行签一个LPR利率转换协议，然后就安安安静享受整个国家贷款利率水平下行带来的红利了。尤其是在眼下新冠肺炎疫情带来的巨大影响下，国家大概率会推动贷款利率进一步下行，以促进经济恢复和国民经济长期健康发展。

银行网点那些事

大家不要把这个事情搞复杂了，小编就自己的理解简单说说。

1、LPR利率实际上就是浮动利率，每个月都会变动。它代替的是以前固定的基准利率。简单点说就是，以前固定的基准利率变为浮动的，和经济国家发展挂钩。

2、个人贷款会怎么样影响呢？小编举个例子：张某贷款100万30年，利率为基准利率4.9上浮20%，实际利率为5.88，现在已经开始还银行利息了。现在变为LPR利率。现在变为，100万30年，利率为浮动利率LPR上浮20%，这个LPR随时在变化，有可能是4.8也有可能是5.0。如果是当初利率打折的也反之就是。

3、现在贷款者和银行可以商量，维持不变还是执行LPR利率。但是只能选择一次。如果选择LPR利率也可以

儒雅士林2

2019年12月发布的房贷利率机制重新调整，按照通知，今年3月1日-8月31日这段时间内，所有人可以重新选择房贷利率标准，“固定利率”、“LPR+基点”浮动利率，二选其一，每个人都有重选机会，但也只有一次机会。

1，固定利率，即原合同规定利率，无论是之前利率9折的4.41％、基准的4.9％、还是利率上浮25%之后的6.125%等，原来怎么定保持不变，那么你的月供也不变；

2，LPR+基点，LPR是按照报价有浮动的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按这个方式算，只要LPR在变动，那么你的月供就会随着变动，不固定；

从金融角度长期来看，房贷利率下调这是国内大趋势，欧美国家利率已经进入负利率时代。

在看国内房贷利率情况，2019年8-10月为4.85%，2019年11-2020年1月为4.80%，７个月，房贷利率从4.85%降到4.75％，下调了10个基点。

中国人民银行公布了2月份最新LPR（贷款市场报价利率），已经出现了下调：

1年期由4.15%，降为4.05%，下调10个基点；

5年期由4.8%，降为4.75%，下调5个基点；

这是房贷利率机制改革以来，与房贷利率直接相关的5年期LPR，第２次下调了。

因此长期来看，LPR继续下调的趋势依然会保持，如果你选择了“LPR+基点”的利率机制，那么你未来的房贷利率、月供大概率是要逐渐减少的。

但LPR一直降这种协议是不会存在的，只能从大的经济、金融、利率维度来做分析和预测，降利率是一个大趋势，选择LPR意味着更合算。

海魏欧

我早上看了，试着回答一下。

1、存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的贷款，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

2、转化时间。自2020年3月1日起至2020年8月31日，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

3、利率水平。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

4、重定价期限。金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价期，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

5、如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

以老宋在浦发银行的贷款为例，做个简要说明。

老宋在浦发银行的一笔个人住房商贷

从上表看出，如果LPR下降，本人的贷款利率会随之下降，里面不变的参数就只有加点；如果LPR走高，付出的利率会比转化为固定利率要高。

建议，从长期来看，我国的基准利率是一个长期下行的过程，建议转化为LPR，每月的房贷支出会相应的减少。

不当支出，请批评指正。

老宋说事

大实话：选择那条自己可以承担风险的，然后不占银行给你的便宜那条路就是了。

今天这个话题应该可以说是全民关注的话题了，但是对于出台的这个说明，我估计绝大多数人看原文都看不懂是什么个意思，所以，在这里先跟大家解读一下。

这个意思是说，从明年开始，之前所有在基准利率上签订贷款合同的，都可以重新选择是签一个浮动利率的。比如说，以前只要基准利率不变，那么每个月还月供就不变。

现在，给你一个机会，可以选择签浮动利率，根据市场实际情况来决定每年还贷金额。比如说，接下来可能要降息了，如果你还是保持固定的，那么你每个月月供也不会因为降息而减少，而如果你签了LPR，那么在全球江西的大趋势下，每个月还月供也就可以少了。所以，看你怎么选择了。

当然，这里我不给大家出什么具体的建议，要不要改，你们自己决定，我只说一些在面临一些选择时判断依据。

首先呢，就是要把一件事的风险控制在自己能承担的范围内，就好比炒股，如果你有一千万，然后你拿一百万去炒股，不管是赔了还是赚了，对你都不会有什么大影响，那这就没啥问题。但是，如果说你就有一百万，然后你全部拿去炒股，那这就叫风险不可控。

因为，没有人敢保证你会赚，而能保证的人也不会面临这样的选择。等价到这事上来说就是如果你现在的月供你能承担得起，那么就是风险可控，如果说你现在感觉每个月还款压力太大，那就可以选择改签lrp，然后趁着现在全球降息，可以每个月少还一些利息。

然后就是占便宜这事，这个其实就是人的心理战了，如果说有人要给你便宜占，那你最好要思考一下自己有没有这个能力占这个便宜，毕竟，中国可有句老话叫占小便宜吃大亏。从客观来说，银行是没有必要无缘无故让你少还钱的，这从逻辑上说不通嘛。以前每个月要你还三千，然后还三十年，现在每个月让你还两千五，但是不是三十年就不知道了。如果是三十年，那为啥不直接把你的月供减少五百，非这一大圈子干啥，而如果不是，那五年或者十年后每月还多少？这个就不知道了。

所以，还是希望大家做一个自己能够承担得起风险的选择，切勿想着占便宜就好。

有理有据，实话实说，关注：大实话。让我们一起用理性的视角看世界。

大实话

按现在基准利率，假如现在买包烟100块钱，将来通货膨胀，一包烟10万块钱，你拿一包烟就把房贷还了，你当银行傻，再比如你现在月薪5千还款5千，你有压力，将来通货膨胀，你月薪5万还款5千，银行能让你过的这么舒服？

大长腿338

明年是转LPR，还是签约固定利率。这影响到每一个房贷族的切身利益。如何选择？哪个更好？下文仅作参考。

一、两种利率，具体怎么个转法

先简单说说两种利率的转换规则。

转换方式一：固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后就维持当前（浮动后的）利率水平不变，未来也不会受LPR利率变化影响。

举个例子。若A曾经签了一笔期限20年的商业性住房贷款合同，原合同约定的利率为贷款基准利率上浮10%，执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。如果2020年Ａ重新签合同时选择固定利率，那么以后你的房贷利率将一直保持在5.39%。

转换方式二：“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场的报价利率，金融机构每个月根据市场资金情况报价得出。市场资金紧张了，LPR上升，市场资金宽松了，LPR下降。

LPR可升可降。所以，若选择“LPR+加点”利率，以后的房贷利率随市场变化，月供可能变多或变少。

但加多少点呢？

还是上面那个例子。若A曾签了一笔期限20年的商业性住房贷款合同，原合利率为贷款基准利率上浮10%，执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。

如果选择“LPR+加点”利率，未来的加点基于2019年12月５年期利率计算得出：5.39%-4.8%=0.59%。

0.59%这个加点其实是为了保持大家在2020年月供不变：当下５年以上LPR 是4.8%，2020年执行LPR利率是4.8%+0.59%＝5.39%。与合同变化前利率相同。

A的加点未来保持在0.59％。

值得一提的是：有的以前签约的商业住房贷款利率对基准利率下浮10％，即执行利率4.9％×0.9=4.41％。那么以后的加点就是负值：4.41％-4.8％＝-0.39％。

利率下浮的贷款合同未来还将保持利率的优惠，即通过负值的加点体现（羡慕吧）。

二、两种选择，到底哪个好

选择固定利率还是选择“LPR+加点”，这取决于未来LPR的变化：LPR上涨概率大，选择固定利率，反之，则选择“LPR+加点”。未来LPR到底是升还是降，这就涉及到宏观经济环境和货币政策了。

严格的说，LPR受经济环境和货币政策叠加影响。这里把两种情况分开说。

一、经济下行

这是当前正在发生的一个趋势，可能会影响较久。

①如果不通过货币政策对经济体释放货币

在经济下行当中，企业利润无法覆盖利息的情况会越来越多，债务违约也会越来越严重。此时，有的银行借贷出去的资金则难以及时收回。由于储蓄额巨大（Ｍ２巨大），在面对居民储蓄资金到期时，银行现有资金难以满足取现，所以不得不在公开市场向其他机构去借贷资金。

这将引发拆借利率提升，进而引发LPR上升。严重的话，这种上升会比较剧烈（ＸＴＸ风险）。参考日本泡沫破裂时期。

LPR一旦上升，如果你选择的是“LPR+加点”，这时你每个月还贷压力将上升。甚至是剧增。而固定利率则不变。

但这种情况发生在泡沫破裂初期。泡沫彻底破裂后，利率又会随着经济企稳而下降，甚至引发通缩—利率非常低。此时LPR会降低到一个非常低的水平，“LPR+加点”的利率就会很低，房贷也会很低。

当下很多人资金流是不充裕的，在泡沫破裂初期难以应对房贷的提升。所以如何选择就看你的现金流怎么样了。

②通过货币政策持续对经济体释放货币

目前的情况即是如此：通过MLF、SLF、降准等手段缓解流动性，压住利率。所以即很多债务违约，银行的现金流没有受到冲击。因为央行在保护。所以长期利率维持在4.8％左右。

如果下行压力加大，为了防止流动性紧张，则要进行更强的货币缓冲。其必须进行的手段是更大幅度的宽松政策：降准、降息。目前已有此迹象。

但即使如此，LPR利率也不会有较大幅度下降。因为所有的手段只是抑制利率跳升的被动手段。但宽松货币政策的前期，LPR利率会有所下降。

但这种政策一旦长期化，不能不考虑是：基础物价上升，通胀发生。只要通胀持续，家庭部门的资金矢量则发生转变：由储蓄转为取现、保值。

这将反作用金融机构导致流动性紧张，从而导致利率LPR提升。

二、经济上行

这点在第一小点已经提过，如果经济回到上行，可能发生通缩，利率下行。但如果货币一直保持宽松政策，通缩不会发生，取而代之的是通胀，LPR会一直较高。

至于经济会不会下行，未来货币政策如何，这里就不多说了。我想大多数人心理会有答案。基于此，也该知道如何选择利率转换方式。这个选择明年就只有一次机会，但会影响你几十年。

其实我是羡慕那种利率下浮的，历史上几乎没有这么低的贷款利率。能够把这种低利率固定，何乐而不为。

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