大月亮2019
感谢您的提问。
根据克而瑞的数据，2018、2019连续两年，房地产的销售面积维持在17亿平米的高位，成交金额近16万亿元，创出历史记录，从侧面也反映出目前楼市的体量有多庞大。
17亿平米是什么概念呢？按100平米一套房来计算，意味着每年有1700万套房流入市场。
因此，销售面积的多少，某种程度上既代表了供应量，又代表了房地产的规模，有很强的指向意义。
2020年能不能维持17亿平米的高位？我们分两个角度来分析。
1，销售面积大概率会下滑，幅度不会太大。
有一个关键因素，2018、2019的期房销售量远超现房，截至2019年11月，累计同比增速为5.9%，同期，现房销售持续负增长，累计同比增速达到了-21.5%。
也就是说，最近两年开发商卖出期房的比例，同样创出了历史记录。
期房卖的多，2019年房企拿地面积又下降了将近20%，这就意味着2020年竣工的房子多，新开工的面积少。
这样来看，答案就很明朗了：2020年房地产的施工和竣工会走强，但是新开工的房子，卖出去的房子，大概率会低于2019年的17亿 平米。
2，从长期来看，房地产规模会越来越低。
黄奇帆在12月份有一个演讲，重点讲了这个问题。
2000年，全国房地产的销售面积只有1亿平米。到了2010年，全国销售面积已经达到了10亿平米的体量，相当于10年涨10倍。
到了2019年，相当于19年房地产规模涨了17倍。
但是，目前城市居民有7个亿，存量房屋300多亿平米，即便加上未来10年涌入城市的两亿人口，存量房屋面积会增加到400亿平米左右。
按每人50平米来算，房屋的年均销量应该是8亿平米。
照这样来算，10年后，年销售量是8亿平米，加上每年城市更新、老旧房屋改造有两亿平米，10亿平方米就是楼市的平衡点。
年销售面积10亿平米，也就意味着相比目前17亿平米的体量，楼市规模会下降40%。
当然，这是从长期角度来看的，单论2020年，房地产规模可能会小幅下滑，但不会回落过多。
