“千億房企只新增了五家，百強房企的銷售額增速，從35.1%，下降到了6.5%。”12月31日，當一年一度的“丁祖昱評樓市年度發佈會”，公佈了幾組合銷售額有關的數字後，很多人流露出對未來的擔憂。丁祖昱建議說，2020年的銷售指標是不是不用增加了，因為企業融資現金流開始出現了負數，規模增長變得很難很難。

也因為銷售增長變得越來越難，那些今年增長速度超過行業平均速度，並且成功晉升千億俱樂部的房企，才更具備可見鑒的價值。

歸納今年實現千億的房企的共有特徵，可以發現運營高效、融資成本低、品牌槓桿突出，是這些企業在2020年實現銷售規模高於行業平均水平增長，併成功晉升千億俱樂部的一個重要因素。

製造業的效率

在今年的丁祖昱評樓市年度發佈會上，丁祖昱拋出了一個之前從未提及的觀念，房地產業的未來會越來越像製造業。

他說，把房地產今天和製造業每一項去對比都是一致的，特別是房住不炒之後，房地產投資屬性逐漸減弱，消費屬性逐漸加強，房地產是製造業這樣的特徵會越來越明顯。

而在他提出類似觀點之前，控股股東起家於製造業的美的置業（HK3990）早就看到了房地產行業正在越來越像製造業靠攏的趨勢。

上半年，美的置業持續優化內部管理體系，打造大運營體系，拉通地產開發全流程的職能模塊，科學高效決策；加快/推進數字化轉型，通過建設經營信息數據化的營運體系，打通決策層、工程、營銷、運營、採購、成本、財務、供應商以及客戶等層面，貫穿房地產開發的全生命週期，實現快速跟進與反應，制定最優經營決策。

半年業績數據顯示，上述經營體系的建造初見成效。一個可以觀察的重要指標是已竣工待售物業的賬面金額從43.83億元，減少至38.13億元。庫存的去化效率，以及資金的週轉效率得到一定程度的提升。

為了進一步提升運營效率，美的置業自建銷售渠道，打造了數據化營銷平臺，強化短期與長期的激勵機制，提升集團-區域-城市-項目四級營銷的體系能力，控制科學化的存銷比，一盤一策，搶收市場。

同樣是新晉千億的濱江集團（sz002244）同樣在降本增效上，擁有行業領先的優勢。在去年年末進行的媒體懇談會上，董事長戚金興曾說，

同時，濱江還通過輸出管理，減少了管理費用的支出，使得單項目的平均管理費用支出遠低於同行。截止2019年12月，濱江集團的員工總人數不足千人，而同等規模的其他企業總人數要高達千人。

房地產業也要實現零庫存

丁祖昱說，製造業裡最優先的企業會以零庫存為目標。而隨著房地產投資屬性逐漸消失，未來地產行業也要向零庫存的目標而努力。

9月份，和訊房產曾以預售款/存貨，去計算房地產企業的庫存變現效率。今年新晉進入千億榜單的房企，比如濱江、新力、美的等的這一指標，均處於行業前三十的水平。

高效的存貨變現能力，讓這些企業的有息負債比例變得很低，濱江、新力、美的置業等上述指標都處於行業前三十的水平。

有息負債比例既低，平均融資成本自然就更佔便宜。

美的置業、濱江等房企今年都曾有過低成本發債的案例。其中美的置業的加權平均融資成本僅5.95%，且2019年發行的公募公司債最低一筆利率低至5.2%，在民營房企中極具競爭力。

由於房住不炒的政策在未來大概率繼續，中國的住房消費品屬性會越來越突出。而從新近晉升千億的濱江、美的置業、新力等企業的樣本來看，越早向製造業學習、改造的房企，越有可能在未來的行業競爭中佔有領先的優勢。從這點看，也許今年的股市，地產股的選股，會有一個新的概念，叫製造業化。

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