非著名相声演员郭德纲说过：“江山父老能容我，不使人间造孽钱”。现在问题不是容不容的问题，而是能不能的问题，孽不孽的，基本无语。比如房地产，比如开发商，比如房价，比如安放灵魂和肉身的错位，比如各种“我太难了”。所以，楼市就是那样，你不过去，它自己也会过来。
2020马上来了，即将过去的一年关于房地产，你肯定也沾染了不少福气。比如，你在农村有块宅基地，那么，农村集体土地入市，你原本不值几文的土地立刻身价倍增，自己的财富也水涨船高；比如你原来住在棚户区，那么，棚改一拆迁，立刻野鸡变凤凰，啥也不说，进城买房。当然，这些有福之人里，肯定没有没房没地着急凑首付的悲催购房者。
2019这一年，房地产开发商也是有点小悲催的。在看似房地产红火的2019年，开发商销售额预估能够达到16万亿，但是，这是靠透支购房者的购买力的形式实现的。即将到来的2020年，该买的，买了。没买的，也买不起。你告诉我，房子卖给谁？而且2020对开发商也并不友好，要过棚改被“掏空”，房地产“缺钙”，购房者不买账这几道坎。
第一道坎就是2019年的棚改建设套数缩水，红利被“掏空”。这点就把开发商打成了2020年“整条街上最衰的仔”。要知道2015年推出的棚户区改造货币化安置，是为了给三四线城市去库存的“定向放水”。拿钱砸，拆了你的旧房，许多棚户区居民喜提新居好几套。
2014年到2018年，全国棚户区改造建设计划套数分别是470万、601万、606万、609万和626万套。而今年的棚户区改造的套数则是315万套，也就是说仅有2018年配改套数的一半左右，缩水严重。上层掏钱给居民，房地产开发商办事赚钱的棚改货币化安置的红利一去不复返了。
要不说，房地产是最挣钱的行当呢？在历年的棚改中，开发商只要干好拆迁和盖房两件事，房价迅速翻番，钱就如滔滔江水，连绵不绝。唯一的缺憾就是三四线城市的旧库存是去了，但是棚户区居民购买力被激活，也带领着一大波犹豫期的购房者上车，开发商赚得盆满钵满后，又造成了一大批新的库存。
恒大、万科、碧桂园都是当时受到棚户区改造货币化安置政策的最大受益者，而当地一些小型房地产开发企业也咸鱼翻生，从“楼跑跑”再次变成光鲜靓丽的“房老板”。如今，万科说要“活下去”，恒大楼盘促销，碧桂园则收缩战线，把开发的目光重新定位在一二线城市。只留下小型房企守着盖好的房子，在风中凌乱。
第二道坎是开发商没钱了。旧债未还，新债又来，只好只好拆东墙补西墙，极度“缺钙”。从棚改当中尝到甜头后，全国的各个开发商迅速“抖”了起来。有顶层的背书，多盖房，就意味着多收益。于是各路开发商各自跑马圈地，挣钱的王道就是谁手里的地多，谁就是南坡万！
为了有钱多拿地，房地产业内甚至发明了“高周转”这一个词汇。督促购房者上车，加快资金回笼。当然这些还不够，那就需要和各个金融机构借贷。反正有楼盘做抵押，房价形势这么好，借钱 so easy。可是，楼市调控下的要求就是，拧紧房地产融资的水龙头。没钱拿地，开发商只好拆东墙补西墙，打一枪换个地方，赚一笔是一笔。
这种背个银行搞开发的房地产开发模式，其实十分危险。一旦哪个环节出错，就会引发多米诺骨牌连锁反应。背上的大量高息借款随时都可能变成压垮骆驼的“最后一根稻草”。数据显示，2019年中，174家上市房企整体现金持有量，相比年初增长7.98%至3.1万亿元，同时总有息负债比年初也增加10.69%，总规模达到了7.6万亿元。
这还只是冰山一角，百十来家上市房地产企业的负债，相比较于全国十万+的中小型开发商，他们“本小利薄”，抗风项能力更差，随着棚改套数的缩水，购房者购买力的不断透支，过完这个年，无论什么级别的开发商，面对房地产债务规模会“滚雪球”一般的增长，给银行打钱，将会成为比拿地、更重要的事儿，加入2019年近600家房企关门的行列也会是高概率的情况。
开发商现金流短缺，只能靠继续借利息更高的钱，用来偿还以前欠的债务。今年拿的地还要继续投入，明年欠的钱还要继续归还，最终的结果就是2020年开发商债务越来越多，房子越盖越多，开发商只能先消化手中的楼盘回本，楼市也就有了新“库存”。
第三道坎是，房价已经到了天花板，购房者是真的没钱了。还没买房的人是无比羡慕早五年买房的人的，因为现在房价翻了一番了。各种限贷也让购房者咬紧牙关，拉下脸皮向亲戚六道借钱凑首付。首付交了那就是吭哧吭哧还房贷的漫长岁月。
这里需要科普一个小知识，那就是居民杠杆率。所谓居民杠杆率，指的就是居民债务与可支配收入之比。也就是今天的人，透支明天挣到的钱。今天透支的越多，就意味明天能用的钱越少。眼睛一闭，不睁，一辈子过去了。可是债务却不会过去，因为你的资产还放在那。
那么，我们已经花了多少明天的钱呢？据统计，2018年，我们的居民杠杆率已达到六成，到2019年底，居民杠杆率可能达到65%。有文章分析称，按照国际货币基金组织划分的标准，杠杆率超过三成，经济增速就会受到影响，如果超过六成五，金融体系就会受到考验。
2020年，对购房者来说，不过是普通的一年，因为对买了房子也就意味着自己甘愿当“房奴”，从愤怒到感慨，再到麻木，无所谓了。而2020年必定是对开发商考验的开始。棚改被“掏空”，房地产“缺钙”，购房者不买账，三座大山压在开发商身上，房价你是降还是不降？
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