据克而瑞环京决策系统显示，2019年以来北三县市场呈现出冷热不均的现状。从成交价上来看，北三县中燕郊起伏不大，大厂有所提升，香河大幅下跌；从成交量上，燕郊平稳、大厂下跌、香河上涨明显。
北三县历来都是环京楼市的典型代表，其楼市动向一直也是环京区域的晴雨表。2019年环京调控政策依然趋紧，环京楼市继续在底部运行。而北三县因为与北京的“地缘”关系仍维持着一定热度，不过就1—10月成交量来看，北三县楼市可谓“冷热不均”，表现不尽相同。从整体成交来看，在“最严限购令”下的北三县，由于外来置业需求旺盛，公寓类产品持续走热。
燕郊：市场表现平稳 年末新入市项目增加
2019年燕郊市场表现平稳，同比量价都变化不大。据克而瑞环京投资决策系统显示，2019年1-10月燕郊共实现商品住宅成交4190套，同比减少2%；成交均价为17355元/㎡，同比下跌5%。 目前，燕郊楼市分为三大板块，分别为燕顺路板块、老城区板块、102国道板块，区域在售物业类型多为公寓项目，如首尔甜城、潮白生态城、紫竹湾广场、嘉都等。住宅在售的仅有水榭花城、港中旅海泉湾等几个项目。
2019年底，燕郊楼市有再次活跃的迹象。区域再次迎来多个新项目，三湘印象·森林海尚、御东郡璟、盛恒时代等项目集中入市，为区域带来了近千套的供应。
众所周知，燕郊是环京最具代表性的楼市区域之一，也一度是环京楼市最火爆的区域。而且，无论从人口基数还是地理位置以及政策利好承接，燕郊的优势都位于环京前列。据克而瑞环京投资决策系统显示，燕郊目前区域总人口为75万，距天安门仅36公里，是河北省加快推进京津冀协同发展建设的最前沿，直接接受着北京科技、人才、资源的有效辐射。
此外，近期以来燕郊规划利好频出。区域不仅公布了燕郊北城燕郊科学城规划，包括燕郊在内的北三县也将与通州单独规划，京津冀协同发展示范区建设已被提上日程。因此，虽然经历了政策调控，燕郊依然是环京最受关注的区域。其住宅项目也是环京楼市的价格标杆，区域近期入市的住宅项目御东郡璟销售均价就在24000-25000元/㎡左右。
大厂：量跌价涨 区域最高成交均价19000元/㎡
2019年至今，大厂楼市呈现了量跌价涨的局面。据克而瑞数据统计，2019年1-10月大厂共实现商品住宅成交4387套，同比减少16%；成交均价为16365元/㎡，同比上涨7%。 据克而瑞监测，2018年年初大厂楼市有所起色，在3月、11月出现两次成交峰值。从2019年初，大厂楼市开始企稳，前三季度区域总体呈平稳态势，仅10月受项目首开、加推影响，成交量大幅上涨。
值得注意的是，大厂也是环京限购最严格的区域之一，从2016年至今，大厂至少经历了4次调控升级。
在严格的调控政策下，大厂经历了由火爆到冰封的市场过程。目前，大厂楼市分为县城板块、夏垫板块以及潮白新城板块三大板块，在售项目有孔雀城中央公园、路劲国际城、世茂萨拉曼卡、御华郡、力宝国际、佳兆业·悦峰、潮白河孔雀城等住宅项目，这些项目的成交均价在14000-19000元/㎡的区间。
香河：
成交量同比大增86% 去化周期长达86个月2019年1-10月，香河楼市呈现量增价跌的局面。据克而瑞数据统计，2019年1-10月，香河商品住宅共实现成交6735套，同比增长86%；成交均价为10745元/㎡，同比下跌14.6%。 自区域执行限购以来，区域住宅市场遇冷现象明显，每月成交几乎都在千套以下。2019年，香河区域仅3月份成交破千套，成交量为1619套。
目前，香河楼市分为北部板块、中心城区、城西区三大板块，聚集着大运河孔雀城温莎郡、富力新城、荣盛花语城、绿地京21区、珠光逸景、大运河智慧街区、京东狮子城等十几个在售项目，成交均价在10000元/㎡左右，其中珠光逸景成交均价最高，为14000元/㎡。
在北三县中，香河的区域面积最大，下辖9镇、3个街道办事处，3个省级工业园区，1个省级农业高新技术园区，综合经济实力位居廊坊市前三甲。同时，区域限购也非常严格，依然执行着“非本市户籍居民购房需提供3年及以上当地社保证明或纳税证明，且限购1套”的限购政策。
值得注意的是，区域总体规模依然处于高位，据克而瑞数据统计，截至目前香河区域土地库存为352.57万㎡，按近6个月月均去化量计算，区域预计去化周期为86个月。
限购政策持续 商住公寓市场火热
随着政策调控周期拉长，北三县不限购公寓产品开始大行其道。从2017年开始，燕郊、大厂、香河三地都开始推出商住公寓产品。据克而瑞环京投资决策系统显示，2018年至今，仅燕郊一地的商住公寓产品就实现成交8300余套，实现成交金额近百亿。今年3月，燕郊公寓市场还曾经创造了月度成交19.3万㎡的最高记录。
大厂和香河的公寓市场也出现火热局面。据监测，2019年7月，大厂时隔9年再次推出公寓产品——早安北京，项目开盘即获得了70%的去化率，8月早安北京公寓再次加推，依然取得了不错的成绩；今年以来，香河公寓类产品供应、成交也有大幅提升，10月份区域公寓产品成交量更是占比近29%，部分项目甚至采取了收紧房源、提升价格的方式应对市场变化。
综合来看，自限购以来北三县住宅市场受创严重，无论量价都呈现悬崖式下跌和下降，不限购公寓产品应运而生，并在短时间内取得了一定的市场份额，这也从侧面证实着北三县的区域价值以及隐藏着的市场预期。同样值得一提的是，虽然北三县调控趋紧，但2018年以来总体表现却有回暖态势。
作为北京非首都功能产业的重要疏解地，北三县楼市无疑有着巨大的潜力，但从目前来看北三县还需要时间去积累和发展，不断夯实区域产业、交通和配套等基础，才能有效消化北京外溢的人口和转移的产业。因此，在北三县价格回归理性的当下，对环京置业者来说，做资产配置就要做好长期准备。而作为刚需，当下的北三县则处于一个可以择机入手的周期。
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