財智觀察

首先，這個問題在實際是不存在的，政府會調控房價，但不會讓開發商死，殺豬不是本質，還會有新的群體事件發生

其次，除了降價促銷以外，開發商還有很多其他營銷手段同樣可以達到目的，降價只是最簡單最有效最粗暴的方法，不然要那麼多營銷公司幹什麼，營銷公司的本質就是做開發商做不來的事情

再三，對開發商回款而言，除了銷售還有抵押，融資，參股等各種手段，一個合理開發的項目沒有給抽逃資金的話，沒那麼快死，開發當中很多資金是不需要開發商墊付的。

第四，房地產開發與資金運用是一個動態的複雜的過程，一個專業的開發商和一個專業的營銷團隊不會把項目逼到要死要活的地步。每個月的營銷分析，市調報告，回款計劃，備選方案等等那麼多的不長毛的腦袋不是吃閒飯的（發現大部分策劃高手都沒頭髮，真的）

蠶豆青青

身為一個入行20多年的建築行業從業人員，我來回答這個問題。

開發商不準降價促銷，會不會被逼破產？答曰：絕對不會！

現在的房子不好賣了，無論大開發商還是小開發商都是亞歷山大，為了度過嚴冬，開發商求生的意願都很強，是八仙過海，各顯神通。其中，明裡暗裡降價促銷就是他們常見的一種銷售策略。

但是，我國的樓市本質上是一種不完全的商品市場，受政策影響很大。所以，屢屢發生開發商降價促銷，卻被當地政府叫停的新聞。

政府為什麼這麼做呢？一是為了金融穩定， 因為房地產也是金融業最大的客戶，一旦樓市出了問題，比如房價一瀉千里，那麼斷供的人就會多了，直接導致銀行的壞賬增加，影響金融安全。

其次，房價跌了，會倒逼地價降低，而很多地方賣地收入是當地財政收入的主要來源，越窮的地方，這種情況越明顯，這是當地政府不願意看到的。

最後，房價跌了，會引起之前購房者的不滿，鬧事的現象屢屢發生。未雨綢繆，所以叫停開發商的降價促銷就順理成章了。

其實，房價溫和的下降。各方還算可以接受。如果房價暴跌，只對一些無房的購房者有利，對其餘的各方，包括廣大有住房的人，都是有百害而無一利。

開發商的降價促銷被叫停，其實是對開發商的一種關愛，因為開發商降價，明面上來看，能盤活現金流，但是，降價後利潤就低了，抵抗風險能力也就低了，還貸能力也就差了。

這些都不是最關鍵的 ，最關鍵的是大眾存在著買漲不買跌的心理，一旦降價了，他們會預期有更大的降價，反而引發了觀望心理，出手的人不多，結果會適得其反。

所以，現在這年頭，開發商的死法有很多種，但是降價促銷絕對不在期內 ，這反而是對他們的一種保護，因為降價促銷的潘多拉魔盒一旦打開，引發雪崩也不是不可能的。

但是，站在我們購房者角度來說，現在的房子售價實在是太高了，不降價怎麼得了呢？

其實，我覺得理想的房價既不是暴漲，也不是暴跌，而是溫和上漲的，和CPI同幅，大家認同嗎？

李中東

據說，2019年的冬季，大量的水泥廠關閉，水泥一噸難求，其價格已經上漲50%、80%，甚至部分地區都翻倍了！原材料如此“瘋狂”的漲價，明年的房價還會不會持續下跌呢！

降不降價，開發商說了不算

降價促銷、加快資金回籠，成為了眼下應對樓市寒冬最為常見的手段！但對於開發商來說，想降價可不是件容易的事情！

首先，地方政府不願意看到房價下跌。這樣的例子、屢見不鮮，很多開發商受制於資金的壓力，選擇降價促銷，可這樣一來，會不利於地方經濟的發展。

其次，老業主會反對。因為樓盤降價，老業主打砸售樓處的事情還少麼。有這一幫“高房價”的堅定維護者，開發商想降價、恐怕並不容易呢！

第三，土地、原材料、人力成本不斷在上升，實行大幅度降價、客觀上並不現實！正如前面所說，各種成本在不斷上漲，一旦開發商降價、意味著從自己身上“割肉”，實行的難度也非常之大！

第四，一旦樓市全面降價，勢必造成市場恐慌、購房者會持幣觀望，對於房產銷售更為不利！這也正是開發商不願意大幅度降價的原因之一！

中、小開發商倒閉、破產，大部分是因為債務的壓力

截至2019年11月20日，已公示破產的房地產企業數量就高達446家，創下了歷史的新高！，其中，雖然也有曾經的百強房企，但絕大多數還是中小開發商！

而之所以這些房企會倒閉、破產，一方面是樓市低迷、且又不準降價促銷、資金難以及時回籠；另一方面，2019年金融監管明顯趨嚴，房地產也融資渠道受限，無法順利融資，一定程度上也加速了房地產企業的破產進程！

總之，今年房企的日子的確非常不好過，很多城市、大部分的開發商，為了避免破產的命運，都在想法設法搞促銷、保證回款的！

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財經者思

大家好，我是勇談。開發商不準降價促銷，這樣的假設其實很有意思。在現實生活中，確實在一些三四線城市在當地開發商想要進行大幅度的價格調整的時候，當地都會指示一個叫“房地產協會”的組織，把所有開發商叫到一起目的就是讓大家不要降價。明面上是維持房地產市場穩定，其實很多房企都是在死扛，最後破產清算的大有人在。藉此機會簡單談談我的觀察。

開發商不準降價促銷，如今房產形勢下不少房企都扛不住

過去20多年來房企在多數人眼中都是牛逼哄哄的存在，財大氣粗是我們對於房企的直觀印象。但是隨著房產調控從供需端向融資端調控開始，越來越多的中小開發商已經開始扛不住了，根據最新的數據顯示截止到今年11月份，公佈出來的房企破產數量已經達到485家。到底有多少是因為“死扛”房價最後被逼破產的呢？我相信會有的。幾點觀察：

第一、一般來說房企有5%左右的房價浮動權利，不過這個浮動比例對於有些城市的房企來說確實太低了。記得之前有段新聞爆出，山東某三線城市明文要求房企降價幅度不得超過10%；這個幅度看似已經寬泛了很多，但是對於有些急需用錢的房企來說恐怕還不夠。畢竟房企的毛利率一般在30%左右（純利也有10%），企業為了生存開始降價促銷可以說算是常用的套路，如果這條路都被否決或管制的話，不少中小房企會很難受。

第二、一般來說預售和定金收入佔據了房企所有資金的30%以上，如果這部分資金回籠慢對於房企肯定是“傷筋動骨”的。大家要知道一個事實，企業經營過程中面臨的主要問題不是收入與利潤率不夠，而是現金流，一旦企業的現金流出現問題，那麼企業肯定是要玩完的。房屋出售的收入在佔據了房企30%以上的資金流的情況下，如果不允許降價促銷加快資金流轉那麼不少資金實力不強的房企清算破產是必然。

為何明明知道不允許房企降價促銷，會導致企業破產，很多地方還有意為之？其實都在等政策調整期

簡單從2000年到2016年的房產調控來看，我國房產調控基本遵循了“兩年打魚，三年曬網”的規律。從2016年下半年開始提出房住不炒後到2019年已經小3年了，這也是為何在上半年東部和南部發達地區的房產投資風會再興起的原因，多數投資者都是憑經驗判斷2019年下半年大概率會放鬆調控。誰知道7月30日，高層會議直接提出了“不把房地產作為短期刺激經濟增長的手段”，而且幾年高層多次明確了“房住不炒”的論調，使得很多人的如意算盤落空。幾點觀察：

第二、全國接近10萬家房企說句實話真的太多了，破產點沒有什麼不好。要知道我國的城市（包括縣市）數量總共才600多個，按照這個比例來看基本上一個城市就有167家房企，而如今在市場上活躍的房企數量說句實話能有2萬家就不錯。其中大約80%的房企基本屬於半死狀態，這樣的房企你說存在有什麼意義？未來房地產行業改革，大概率是很多房企是要破產、被合併的，畢竟我國房地產行業發展應該從過去的粗放式階段步入精細化階段。

綜上，我國房產供不應求的局面應該不會出現了，未來房地產行業要想健康發展，除去調控不能放鬆外，房企進行精簡其實也沒錯。從量化到質化轉移，才是房地產企業未來發展的路子。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評、關注，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

任何市場規則，都容許降價促銷，房地產也是不例外的，當然容許，但是，這個行業比較特殊，需要有個底線，不能太誇張，因為會引發羊群效應，會導致市場混亂，房地產市場是支柱產業，和關係一個地方的直接經濟建設，所以，理論上是不允許斷崖式的那種降價模式，否則一定會被約談。

另外，開發商不僅僅只有降價促銷一種方式來應對市場，還有更多種方式，來幫助他們度過難關，或者說做好更多的營銷規劃，短期的危機，任何公司都有可能會經歷，他們可以抵押融資，也可以讓更多的企業參股，甚至提前悄悄的認籌，這些都是他們融資的一些辦法，另外，你可以找專業的營銷公司幫他們去想辦法，哪怕給高額佣金也好，採取任何辦法也好，都能解決這些問題。

還有些開發商，總是會鑽空子，當然也是被逼無奈，比如說，預售許可證只有三棟樓，可是她實際的銷售五棟樓，另外兩棟樓根本沒有預售許可證，很多用戶根本不知道，你去房管局網站一查，沒有自己的樓棟號，面對這些問題，還是要謹慎一些，當然能賣出去，說明操作手段還算高明，抓緊把這些手續都補上就行了，他們也只是為了週轉而已。

還有的開發商，剛剛拿到預售許可證，立馬開盤，開盤以後就開始收定金，收首付，把這一波的錢收完了以後，立馬把所有的樓盤，抵押給了銀行，做了在建工程抵押，雙重收錢，這也是開發商經常要操作的一種方法，也是為了資金週轉，很多人買了房子以後，交了首付，去房管局網站一看，全部都是抵押狀態，瞬間就慌了，實際沒事，只不過開發商在融資期間而已矣，這些都是他們的辦法，當然還有更多的辦法，獲得融資的方式，打個擦邊球。

樂福居

最近，有網友提問，很多地方都出臺了調控措施，有些明確提出不允許下降10%，超出就得重新備案價，否則就不能網籤。可以說，相比於上漲的問題，在下跌方面的容忍度是較低的。而作為開發商面臨著最大或者最為現實的問題，那就是如果你不讓它降價，房子就賣不出去，沒有人接盤就沒有辦法回籠資金，那麼就要眼看開發商破產或者倒閉。

實際上，如果不準開發商降價銷，也要看開發商所售房產的城市的房價處於上漲，還是下跌過程中？如果房價始終保持著上漲態勢，開發商賣房也不難，不允許開發商降價銷售也無所謂，而如果房價已經處於成交低迷，還不允許降價促銷，我們估計中小房企會面臨大量破產的可能，而規模較大的房企雖然銷售會受到一點影響，但短時期內生存還是沒有問題的。

從今年十月的數據來看，全國有460家的開發商宣佈進入破產清算，平均每天超過1.5家破產。主要原因有二個：一方面，中小房企今明兩年債務集中到期，而融資渠道又不暢，如果再遇到不準降價促銷，那對房企的去庫存，回籠資金就會產生影響。另一方面，如果不允許降價促銷，就會導致中小房企有可能發生前期債務的違約情況，反而會引發銀行的抽貸、斷貸行為從而加速其進入破產程序的速度。

而對於龍頭大型房企來説，不準降價促銷對他們的影響就不太大：首先，降價促銷只是手段之一，開發商還有更多的方式進行促銷。有些開發商可以通過買毛坯房送精裝修房或者買房送車庫等變相降價促銷。如果開發商覺得自己銷售力量還不行，則可以找營銷公司來幫助，營銷公司本來就做開發商做不來的事情。

再者，地方政府不允許開發商大幅降價，並不是不讓開發商降價。其實，開發商也明白，如果選擇大幅降價這種行為本身就是最粗暴的，不僅會召來前業主的維權抗議，而且還形成越是降價越沒有人買的情況。因為你如果大幅降價超過10%以上，買房人還以為你是質量有問題，還得認為房價會繼續下跌。房子反而更加買不出去。

最後，大型開發商如果發生流動性不暢的問題，有二種辦法來解決危機：一是由地方政府會協同銀行共同來解決，因為開發商是當地的標杆企業，是大而不能倒的。二是大型開發商可以通過轉讓股權，將所售房產進行抵押，或者發行企業債券，實在不行還可以跑到海外去融資，現在歐美國家一再降息，利率也是很低的，海外去融資可以降低成本。

如果不允許開發商降價促銷，這會影響開發商的銷售進度，對於中小開發商來説影響較大，因為中小開發商負債率高，融資能力不強，銷售手段也有限。而如果是大型開發商則可以通過變相降價手段促銷，也可以通過各種途徑在國內外市場融到資金，實在不行可以通過轉讓股權，拿庫存房產進行抵押等手段度過一時難關。所以，未來中小房企的破產概率要遠高於大型房企。房地產企業將出現大洗牌，這將是在所難免。

不執著財經

開發商為什麼不降價？第一、由於原材料漲價-鋼筋水泥沙子等主要材料漲價（受環保影響）漲幅很高，尤其是沙子甚至幾倍的價格上漲。第二、銀行貸款利率上調，看似漲了零點幾個百分點，但是對於房地產來說一貸就是幾個億幾十個億上百上千萬億的貸款利息高啊！。第三、土地出讓金占房地產成本的35%~43%不等！房地產涉及各個衙門部門的費用也水漲船高占房地產成本的28%～水、電、暖、氣、消防、通訊、教育、規劃、設計、房管局、土地局、稅務局、公安局、住建局。。。。。。多如牛毛般的各種收費單位，最後都有轉嫁給購房者身上。房價能降嗎？第四、也是最重要的一點，開發商不怕賣不掉房子，而是最最最擔心的是銀行斷貸才是開發商最擔心的方面，只要房子蓋起來，賣不動不要緊，最後可以算給銀行，所以開發商不會輕易降價的！以上純屬個人觀點，不與苟同勿噴。

東方正義之箭

隨著調控政策的持續與深入，政策給房企帶來的調控壓力是越來越大了。就在2018年不少房企都沒能完成自己的年度銷售目標。而目標完不成最終受損最嚴重的就可能是企業的股票。所以對於開發商而言銷售業績不僅僅是賺錢的能力，也是一種對自己企業的肯定。

到了歲末年初的時候，不少房企就開始醞釀降價促銷，這裡的促銷是真正的促銷，並不是一味的降房價。促銷的目的值錢說了就是想要完成自己的年度銷售目標。因此，購房者也會欣然接受開發商的降價促銷行為，並且在歲末年初選擇這些開發商的房子買入也是非常不錯的。可以說因為有了降價促銷，開發商也就多了一條回籠資金，完成業績的途徑。

那麼如果不準開發商降價促銷會怎麼樣呢？之前有不少城市對於自身的樓市政策有過這樣的調控，就是開發商的銷售價格不得低於備案價格10%。備案價格是開發商可以賣房的最高價格。這個價格也是開發商留給自己的後路。開發商可以先從開盤優惠逐步漲上來，備案價格也可以讓開發商把現有的價格說成是誠心實意的優惠價格。所以說開發商在備案價以下賣房是普遍現象。但是一旦開發商不被允許降價促銷了，那麼開發商的備案價格可能就會讓購房者覺得比較高，這時候其他開發商如果從備案價格就降低了房價，那麼高房價的開發商一定會在競爭上出現問題。最終資金回籠不了，業績完成不了是真的會走向破產的邊緣。

同時，開發商的降價促銷也是自己在緊要關頭時候的自我救贖。如果開發商不能降價促銷，那麼遇到資金壓力的時候就要去想其他辦法了。但如果房子遲遲賣不出去，企業的發展也就會出現大問題了。

因此，這樣看來如果開發商不餓能降價促銷。那麼是真的會有可能被逼破產的。

房產老J

房價是由市場供需關係的決定的，並非是開發商來決定價格的，如果開發商一味的扛著房價，最終傷的最深的就是開發商，一旦樓市泡沫被擊破，開發商同樣會被逼破產，類似2019年已經有400多家房地產走向破產倒閉了，這就是最典型的例子。

開發商是房子的建築者，儘管是房子是由開發商建築，而房價也是由開發商定價，但這個定價也是根據市場來定價的，如果開發商定價已經完全高於市場價格的話，這種情況的話開發商的房子是賣不出去的，開發商賣不出去房子，回籠不了資金，最終就是資金鍊斷裂，資金鍊斷裂就是走強破產倒閉。

比如說，某開發商建築房價的成本是3000元，而市場價格是6000元，但是開發商想要賺更多的錢，房價掛到了9000元，而其他開發商的價格依舊是根據市場定價，6000元每平方。而且這個開發商的房子沒有任何優勢，即使按照9000元掛價，也是屬於空價，有價無市，最終這個開發商的房子是賣不出去的，拿起石頭砸自己的腳。

開發商不準降價促銷，會不會被逼破產？

房價不是開發商說的算，即使開發商不準業主降價促銷，依舊無法控制房價的走勢，更何況開發商也是無法控制業主降價促銷的，畢竟房子已經賣給了業主，業主是擁有這套房子的擁有權和處置權，開發商對於這套房子是無權干涉的。

其實開發商不準降價促銷，目的就是想要維護自己的利益，如果哪些舊業主都是跟隨開發商硬抗著房價，而整個樓市房價都是在下跌中，唯獨那個開發商的房子在干涉房價，讓這個小區的房價不跌反漲，等到一定程度之後，這個小區的房價就形成高的泡沫，這種情況泡沫太大，開發商就是危機來了，真正想不破產都難。說白了，一個小區的房價開發商不能決定的，假如老業主由於資金緊張，想要低價賣房變現，如果這種老業主出現這種情況太多了，開發商依舊過來干涉，不讓這些房子低價促銷，這樣會引起大家的憤怒，會引起大家的排次，一旦大家都對於這個開發商的口碑搞砸了，這個開發商的房子還能好賣嗎？

樓市有樓市的行情價格，人為干預的價格是堅持不了多久的，最終價格都是會跟隨市場價格來走，這是定律。所以開發商去阻止降價促銷，違規市場規律，最終的結果是不利自己，同時也不利大家，這樣的做法就是把自己也推向了火坑，最後會走向被迫破產倒閉的地步。

老金財經

開發商不準降價促銷，也不會被逼破產。不可能有企業在面臨破產時，還會不用盡所有辦法自救的。

一、市場經濟條件下，降價促銷是企業的正常經營手段

不準降價促銷是不合理，也不合法的。但是在現實中，確實存在著個別地方相關部門對開發商降價促銷進行限制的行為。這種限制也是可以理解的， 畢竟土地財政下，土地拍賣收入是地方政府財政收入的重要來源。如果房價下跌，對土地拍賣會帶來較大影響。但是這種現象畢竟只是個別現象，相關部門無權禁止開發商降價促銷。

二、對於房地產企業來說，生存發展是第一位的

除非法律明文禁止，也不會用其他不合理的要求來束縛自己的正常經營。在合情合理的範圍內，配合相關部門，避免造成負面影響，儘量不降價促銷，是可以的。但是如果企業真到了不降價促銷，就面臨破產關門的境況下，肯定也不會說就真的不降價了。生死攸關的時刻，誰還會真的在乎明顯不合理的口頭承諾。

今年以來，除了深圳，全國各大城市都明顯出現房價有所鬆動的跡象。開發商降價促銷也已經成為常態，像恆大這樣的大型房企，每年都會展開大規模的全國性降價促銷。

大型企業如此，那些融資成本更高、經營壓力更大的中小房企就更是這樣。活下去最重要——要快速回款，降價促銷永遠最直接、有效。

比如9月份，某房企在降價後成功賣出近600萬平米的房子，合約銷售金額630億元，環比分別上漲56.5%和57%，創下今年單月銷售額新高。

三、降價後之所以地方政府相關部門會進行干預，其實不只是價格的問題

而是在降價時，原有買房的人會集中出現維權，而業主維權事件中95%是基於合理訴求的；開發商在賣房時違規的情況很多，如虛假宣傳、過度宣傳、惡意炒作、非法中介、捆綁銷售、虛假承諾、精裝修問題等等。房價上漲時沒人在乎，一旦下跌，維權卻得讓地方政府部門背鍋解決。

關鍵字: 開發商 降價 營銷