城市就是一家公司，而房子就是城市的股票。
一座城市的「股票」值不值得買，我們首先要看它背後公司的基本面，營收如何？增速如何？
自然是要關注城市GDP數據。
如下圖，我整理了幾個重要城市過去十幾年的GDP，被兩個城市吸引了注意：
重點看最後兩行「複合年化增速」
複合增速算法：POWER函數
首先是貴陽，一個不太熱門的城市。GDP基數不大，在城市戰爭的後半程猛然發力，速度驚人；過去十年的複合增速為16%；
另一個是我的家鄉瀋陽，過去十年的複合增速為4%，不知道該說啥。
房產作為股票，第二個值得關注的數據是它的內在價值，可以用「現金流折現法」來算。
只要是資產，就會產生現金流。而資產的商業價值，就是它未來所產生的現金流總和。
房子作為資產，它所產生的現金流是房租。我們的查房價功能，就包含「30年房租總和」這個數據。
如下圖的紅色折線：
供給=真實成交價
價值=30年房租的價值
上圖可以推導出幾個結論：
1、 房產作為城市的股票，其內在價值體現在房租上。
那整體房租水平由什麼決定呢？答案是和「城市人均工資」掛鉤。
那人均工資又和什麼掛鉤呢？又回到了城市GDP上。
所以整體邏輯是：
城市GDP增速-城市人均工資增速-房產租金增速
2、既然房產價值和租金回報掛鉤，那怎麼解釋上圖中紅線和黃線之間的差距？
怎麼解釋過去北京房價的增速遠遠大於北京GDP的增速？
很好解釋：因為估值，人們願意給優秀城市更高的估值—這也是我把房子比做城市股票的原因。
就好像一家公司在10年中利潤增漲了10倍，但股價卻漲了20倍一樣。
3、真的，從這個角度切入，很多房產領域難以回答的問題都迎刃而解。
比如北京人均GDP是128927元/人，重慶63689元/人，1倍的差距；
而北京房產均價64773元/平米，重慶12447元/平米，4倍的差距；
要不是重慶去年漲得猛，這個差距更懸殊。
而且我可以明確地說，重慶小區的整體素質普遍要比北京好很多。
不管從那個角度看，北京都不該這麼貴，重慶都不該這麼便宜。
看空房地產的人肯定會說：北京的房子絕對有泡沫！遲早要腰斬的！
事實卻是：過去這些年，每一個北漂和土著的真實想法都是要買房，要上車！
而重慶呢？重慶人的真實想法是，我們這萬年不漲，買房著什麼急？
這才是真實情況，
即使沒有限購，北京房產的流動性也要遠遠好於重慶。所有人都知道北京的房子可以買，也想買，因為它會漲。
雖然過去重慶的房子隨時可以買，但很少有人買，因為它萬年不漲。
北京的房子，可能由全國人民接盤；而重慶的房子，可能本地人都未必買賬。
我想說的是，所有投資者都下意識地更關注收益而忽視成本。
這兩年，這種情況正發生改變。但能持續多久？誰知道呢，沒準兒媒體寫幾篇重慶房價冰封的新聞就會把流動性嚇退。
以上，都是宏觀的基本面分析，和實際買房沒啥關係。
買房是微觀交易。
它涉及選地段、選小區、選房源、貸款成本、現金流壓力、供需、和房東砍價、裝修、出租等等...
就好比一個想在北京買房上車的年輕人，他不關心北京房價。
他關心的是，心儀的那套房，總價還是高了點兒，湊到的首付還是差了點兒。
不管北京跌不跌，他只希望想買的房子能跌一點兒，最好再能跟房東把裝修錢砍出來。
這些真實真切的小需求，看空者、專家和媒體誰都不會關心。
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