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隨著被美國“禁售”事件的持續發酵，電信產業巨頭中興通訊成為近期大家關注的焦點。大家在關注國產核心技術缺失的同時，也不忘調侃這些年突飛猛進的房地產對實體經濟的影響。
然而，大家所不知道的是，中興通訊確實有房地產業務。中興通訊下屬的中興發展在杭州、瀋陽、南昌等全國十幾個城市開發房地產項目“中興和園”，土地儲備超過百萬平米。
在深圳大本營，中興也曾因違規以租代售的方式銷售人才公寓被深圳市住建局約談處罰。
不過，這些都是小兒科，今天為你獨家揭秘中興通訊深圳灣超級總部基地項目上令人眼花繚亂的運作，看看中興通訊在房地產業務上如何上演精彩的“帽子戲法”，將地產大佬玩得團團轉！
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以產業名義底價拿地
2017年5月25日，深圳市規劃和國土資源委發佈公告，出讓位於深圳灣超級總部基地的三宗土地。
其中T208-0049地塊條件苛刻，要求為深交所上市公司並從事通信產品研發、製造及銷售的國家高新技術企業。
2017年6月17日，中興通訊股份有限公司毫無懸念的以底價35.4億元競得該地塊，樓面地價18600元/平米。
根據中興的宣傳，中興拿下的這塊深圳灣超級總部基地的土地是為了建設其全球總部基地。
這是一塊寶地！
根據出讓文件，地塊總面積4.3萬平米，容積率4.4，建築面積18.99萬平方米，其中12.15萬平方米為辦公，8760平方米為文化設施，均要求自持，剩下的5.99萬平米為酒店和商業，其中酒店限整體轉讓，商業可按規定銷售。
這塊地位於深圳灣超級總部區域內，由濱海大道、深灣四路、白石四道、深灣支三街所圍合的區域。
深圳灣超級總部基地是深圳最後一塊集中開發的海景淨地，片區成熟度極高，且緊臨海岸線，景觀視野極佳；周邊商業、醫院、公共交通等城市功能配套完善。
所在的深圳灣超級總部基地是深圳在全球經濟產業鏈條中最終極地位的典型代表，是深圳發展成為世界城市的一個功能中心，其資源及定位高於目前火熱的前海區域。
項目周邊均為超級企業總部，萬科、中電、恆大、招商銀行、中信等。
根據最新的規劃方案，這個項目定位是國際甲級寫字樓、精品五星級酒店和特色配套商業為一體的綜合體。
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房企大佬“接盤”
2017年6月27日，中興通訊突然發佈公告，稱已就深圳灣總部基地項目的開發、銷售、運營簽署意向協議，萬科需在5個工作日內支付17.7億元意向金。而這個數字，剛好是地價50%。
這個協議的反常之處在於，一般來說，如果是委託開發、銷售及運營的協議（即我們常說的代建），代建方只是提供服務，並不承擔經營風險，不需要投入資金，確需意向金或保證金的，金額也不會太大，而中興與萬科的協議，一次性收取17.7億元意向金，對於代建來說，明顯是不合理的。宇宙第一開發商萬科，竟然簽下如此“喪權辱國”的代建協議，匪夷所思！
2018年2月9日，在經過一次延期後，中興通訊公告與萬科簽署正式的協議，委託萬科提供開發、銷售及運營服務。
仔細研讀這份協議，大家就會發現，雖然這份協議名義上是委託服務協議，但是其實質上就是合作開發協議，中興通訊通過這份協議，實際上將項目一次性賣給了萬科。這也就能解釋了，為什麼萬科會同意支付如此鉅額的意向金。
首先，萬科不是簡單的代建，而是需要支付對價，即萬科需承擔全部的建造成本，不低於17.09億元，而且如果超支，全部超支部分由萬科承擔。
其次，對於可售部分物業，萬科需承諾保底47.5億元，並且超過47.5億元的部分歸萬科所有，這相當於萬科以固定的47.5億元價格收購了這部分可售物業。戴德梁行提供的評估報告顯示，可售部分的市場價值為10.2萬元/平米，而萬科收購價格相當於13.6萬元/平米，超出評估價33%。萬科可謂是花了血本！
對於出讓文件裡要求自持部分的物業呢？中興拿來自己做總部辦公麼？且慢，協議裡對此也做了安排。
剛剛已經提到了，項目要求自持辦公12.1萬平米，另規劃了酒店2.88萬平米，總共 14.98萬平米中8萬平米（辦公77340平米及2660文化設施用房）需要交付給中興，剩餘的6.98萬平米怎麼辦？中興也通過以租代售的方式變相銷售給了萬科。
根據協議約定，萬科需支付25.15億元給中興，名義是取得這6.98萬平米物業的運營權；於土地使用年限內，由萬科收取運營收益。也就是說，對於剩餘6.98萬平米的自持物業，中興通訊一次性以25.15億元的代價把房子的使用權賣給了萬科，摺合3.6萬/平方米。
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一分錢沒出，賺了近50億
通過以上的運作，在項目還沒有開建的情況下，中興就將大部分物業都賣給了萬科，這是很多開發商想幹都幹不了的事情。不過，接下來，中興的這個安排，就更高明瞭。
根據公告，除了在簽訂意向金時支付的17.71億元之外，萬科還需要在2018年6月30日另外支付17.71億元誠意金。什麼意思？這意味著中興買地花的35.4億元，全部由萬科出了。
總結一下，中興通訊以35.4億元買了一塊土地，預計的建造成本為17.09億元，合計總投資為52.49億元，總建築面積為約19萬平方米。建成以後3.5萬平米可售商業以47.5億元的價格賣給萬科，6.98平米自持物業的使用權以25.15億元一次性賣給萬科，
兩項合計獲得72.65億元的收入，剩餘8萬平米辦公物業由中興所有。如果按照萬科收購的自持物業使用權計算，這8萬平米的價值是28.8億元（因為萬科的只是使用權，而中興還擁有所有權，所以這部分物業的實際價值應該遠超過28.8億元）。這麼一算，總收入101.45億元，總成本52.49億元，毛利48.96億元！而這一切，買地的35.4億元由萬科以保證金和誠意金的方式先行支付，建造成本由萬科投入，這也就意味著，中興通訊其實一分錢都沒有出！
世界上還有這麼好的生意麼？
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