△ 老火車站坊子火車站
壹
請回答1978
18歲那年，莫言送他大哥和小侄兒來青島坐船回上海，一路上坐火車、爬樓，很是開心，回去後成了村裡見過世面的人兒。時間座標，是1973年。
後來，莫言在《第一次去青島》中寫道：
“我現在只記得出了高密是姚哥莊，過了姚哥莊是芝蘭莊，過了芝蘭莊是膠西，過了膠西是膠縣，過了膠縣是蘭村，然後是城陽、四方什麼的，最後一站是老站。”
莫言坐的那趟線是膠濟鐵路，晚清時期的大手筆。1899年開建，1904年通車，直貫山東腹地，距今已有114年。
莫言當年途經的火車站，有的還在，有的搬了新址，如今，經過2006年電氣化改造後，從高密到青島的站點成了高密站、姚哥莊站、膠州站、青島西站、藍村站、即墨站、城陽站、婁山站、青島北站、沙嶺莊站、四方站、青島站。
不管是這條線上的城市，還是莫言之人，都能扯出很多羈絆。是關於即墨、高密和膠州的。
莫言的老家是在高密最東北角的大欄鄉，這個鄉跟即墨的藍村鎮之間，隔著個膠州的膠萊鎮。
見過青島後的莫言，心心念念大城市，終於在1976年，走出了高密，去往更廣闊的天地。
而兩年後，1978年12月，被劃來劃去的即墨，重新改屬青島市。
同年，膠州也從昌濰專區分出來，再度劃歸青島市。
高密則繼續在昌濰專區待著，後來不管是改成濰坊地區，還是濰坊市，高密都像個小媳婦一樣，寸步不離地跟著。
以現在青島的格局回看，1978年成了即墨、膠州跟高密未來發展的分水嶺。跟著青島老大哥的即墨、膠州越來越好，即墨去年剛撤市劃區，膠州也在朝著這個目標使勁兒。
小哥倆都混得風生水起。說高密不豔羨，那是假的。要不，也不會冒出那麼多說高密要劃入青島的傳言，一傳，還傳了好些年。
說起來，高密想要納入青島，也不太算是非分之想。高密跟膠州、即墨的淵源可以追溯到更早。
戰國七雄，齊楚秦燕趙魏韓，東南西北到中間。齊國第一城是國都臨淄，第二便是位於齊國東部的即墨，聞名遐邇。而高密的存在還得從《史記》中去找證明。
秦置高密縣，置即墨縣，同屬膠東郡。只不過，那時的即墨，指的是現在平度東南部，在古峴鎮大朱毛村還有即墨故城的遺址。
元代跟清初，高密縣也都歸膠州管。
1950年，即墨縣還被膠州管過呢，跟即東縣同屬膠州專區。
然而，歷史的車輪滾滾，天下大勢分分合合，而建制歸屬更是合合分分。不管曾經誰跟過誰，好像都不重要了，重要的是誰跟誰最後走在了一起。
即墨、膠州撲向了青島，高密奔向濰坊。不是同道者，註定了路不同。
1978年的這次區劃調整，首要目的是擴大城市規模，後來的大部分規劃都是內部調整，而不再是進行擴容。
也就是說，過了這村沒這店兒，高密終究是錯過了。
△ 2017年10月30日，即墨區正式掛牌
貳
撤市劃區後
即墨跟膠州，從縣開始共同成長。但在撤縣設市上，還是分出了個先後來。
1987年2月，膠州先一步撤縣設市，即墨矮了一頭。兩年又五個月後，在1989年7月，即墨才撤縣設市。
28年後，即墨先行撤市劃區，才算找補回當年的那一低頭。
如果1978年，倆人還能平起平坐。那麼自2017年10月30日，即墨區正式掛牌後，兩者有了分差。
待遇上，好比一個是已擢升為可以上朝的京官，一個還是鎮守地方入不得朝堂的小芝麻官。
通常來說，新官上任，必燒三把火。只不過，沒等到即墨區燒火，即墨的樓市先燒了。
早在2016年，乘著青島樓市的熱風，即墨樓市已經大火。一年裡，即墨新建商品房銷售套數達到19054套，住宅17056套，均價7632元/㎡。
到了2017年，上半年青島密集調控，沒止住不差，倒是引發樓市反彈，一頓瘋漲。下半年缺貨，又遇上重大政策利好，即墨樓市一發不可收拾。
2017年，即墨新建商品房銷售套數達到21832套，整體均價漲到了9192元/㎡。
進入2018年，青島樓市調控升級中，即墨屬於限售不限購的區域，成為接收部分熱錢的承載區。現如今的實際價格，怕是要比1萬還高。
△ 自1999年來，即墨GDP數據
自1999年以來，即墨GDP的數據是一路開掛。
從不足百億，到2009年衝破500億，接著是600、700、800，層層衝關，到了2014年，破了1000億大關。2017年，創歷史新高，達到1310.6億。
如果從GDP和稅收上來說，這些銷售數字如同美人，自是甜美可愛。
可是，這美人，是淬了毒的。偶爾沾點，身體無害。用對了量，還能解毒。但若用多了，不說命休吧，也得搞個半死不活。到那時候，吃什麼藥，都回天乏力。
海南的沉痛教訓，並沒隔多遠，需要警鐘長鳴。
縱觀這許多年來，即墨的固定投資額和房地產投資額數據，也滲透出來一些令人擔憂的因素。
△ 1999年以來，即墨固定資產投資額及房地產投資額
自1999年以來，即墨的固定投資額從18.5億元，最高竄到1048.9億元。19年而已，一個孩子從出生長到成年，固定投資漲了近57倍。從2012年突破500億大關後，接下來的每年漲幅基本都在百萬以上，增速驚人。
房地產投資額也從1.45億元，到105.2億元，漲了近73倍。尤其從2010年突破20億元后，數字呼呼長高，19年來，房地產累計總投資額為533.19億。
而房地產投資佔固定資產投資額的比重，也從7.8%，起起伏伏，最高漲到14.5%，到去年的10.1%。
雖則百分比是沒達到25%之說，但那是因為分子分母基數幾乎在同步高漲。市場容量和地價的控制情況，已經不能單拿這個百分比來判斷它們是不是健康發展了。
從去年到現在，即墨被爆出新上的大項目不下十三四個，少則100億，多則300億。開發週期有3到10年不等。這些項目，若是真按約定做到還好，最令人擔心的是，什麼旅遊、體育之類不過是為了拿地而已。
而且開發週期又長，如何監管過程和保證結果？再者，開工時間相仿，萬一經濟下行得厲害，要撂挑子還不得都是一起撂？
這上項目的節奏有點快，感覺對於房企的品質需要好好把把關。大的項目，重點項目，最好還是品牌大房企比較有保障。但是即墨新上的這批項目中，有好幾個都很小眾，連聽都沒聽說過。
△ 即墨自1999年以來的人口數
至於房企們的承諾，比起信他們拿地時的那張嘴，還不如相信母豬會爬樹的腿。譬如說，有項目說提供當地1萬就業崗位。有項目說帶動旅遊年新增200萬人次，帶動就業11萬人。
新增200萬人次，也就是說每月需新增近17萬人次。去年，即墨全區接待國內外遊客847.2萬，青島全市接待旅遊人次也才8816.5萬。
從1999年以來，即墨人口從106萬，漲到121萬，平均每年漲不了1萬人。目前又沒有出什麼吸引人口流入的政策，也沒什麼現成能拉人來工作的大企業，到哪裡去找人？
呵呵。
一個真敢承諾，一個真敢信。
高出境界的最新高房價，給即墨出了個大難題，甚至還埋了個雷。目前人口流入和增長已經是個老大難，等後期想辦法引人的時候，高房價就會再蹦出來，成為攔路虎。
這樣的惡性循環，是房地產給撤市劃區後的即墨上得第一堂課。
△青島三灣三城
叄
沒閒著
去年，即墨剛撤市劃區，印象裡，好像沒采取什麼特別令人難忘的動作。就是一直沒閒著，還是繼續各種簽約。
進入2018年，也是各種籤籤籤。但，還另有不少動作。只是不知道，算不算是新區赴任的三把火。
3月，下了三批徵地令，加吧加吧，土地有139萬方左右。
供地緊張，是得補地。不過，即墨東部城區土地貌似更稀缺，需要注意控制地價，還得防地王。
還有就是 ，等著出來補償政策，喜歡貨幣補償的人，又得揣著款進入樓市了，也是個麻煩。
4月，在地鐵11號線開通之前，即墨交通局就宣佈，未來要優化11條公交線路，原則就是公交站點跟地鐵站點實現無縫對接。
這個覆蓋面，能涵蓋即墨80%的區域，比較666。
△ 主城片區控規圖
5月，中心城區的三大片規劃調整出爐。
從某種意義上來說，公交對接地鐵那個，跟片區規劃這個，是能看出即墨是在努力融入大青島的。只是，三個片區中，最重點的是放在主城片區這邊，另兩個則是微調。
6月，即墨將有11個盤要加推。估計，得等上合之後。好巧不巧，又趕了個熱鬧時候。
峰會之後，到底是不是一地雞毛，起伏波動到底有多大，從長遠講，對青島的影響會很大。
當年杭州G20峰會過後一年時間，各區房價瘋漲1萬。但其實，並不單純是因為峰會，還受杭州基建、棚改、地鐵等多方面的因素。
現下的情形，青島跟杭州有些相似，峰會、高鐵、地鐵、機場、拆遷、棚改、頻頻進駐的房企......都是房價看漲的有利因素。而與此同時，青島房價已經漲了一年多，不能再瘋。
因此，無論是市裡，還是即墨區，最好還是提前作好防範。盡最大的努力，作最壞的打算。否則，會被打得措手不及。
△即墨撤市劃區後的地產、棚改、教育配套相關進度
除了這些特別的事兒外，從去年11月到今年5月底，即墨規劃局方面也沒閒著。
單拿地產類、棚改類、教育類項目公示，就有26條。其中4條是關於學校，2條關於棚改危改，其餘20條則是關於房地產的。也算是在加快推盤節奏。
即墨在規劃、建設這上面的速度，以及在招商引資上的速度，不知道是不是因為當家人的關係，即墨的現任一二把手，一個投資履歷根底深，一個規劃履歷厚。也許，多少會有些影響。
不過，從中也能看出，撤市劃區後的即墨，確實很主動。主動的姿態，對即墨而言，是件幸事。
△ 即墨三大產業結構比
尤其，即墨產業結構優化調整面臨岔路口。
即墨從1999年到現在，第一產業比重持續下降，第三產業比重持續上升，但尚未超過50%，占主導地位的依舊是第二產業。
青島整體的三次產業比例為3.4:41.2:55.4，主要是靠著第三產業。 美國從1990年以來，第三產業佔比就超過了70%。
要說去找一種最完美理想的產業比，其實，還不如找到適合自己的。即墨只要找到適合自己的就好。
目前，第二產業跟第三產業的佔比相差不大，是繼續靠第二產業支撐，還是從扶持第三產業上謀求新的發展動力，決定了即墨未來將會駛向哪裡。
即墨會怎麼選？去年4月，即墨還是市，當時的市領導是這樣說的：
“未來五年，致力於打造特色鮮明宜居幸福的現代化新城。即墨為未來5年的經濟發展定了個小目標：力爭通過五年的努力，爭取經濟總量、財政收入等指標進入全省區域發展前三名。
即墨還有一點，特色非常鮮明，在青島任何一個區域都是不具備的，那就是即墨的商貿業。即墨未來的發展必須強化融合理念，實現區域、產城、城鄉、產業等方面與青島融合聯動。”
如今，撤市設區已滿7個月，不知道會不會再有變化。畢竟，小目標能不能實現，還是要看政策的連續性。而領導班子一屆任期也就5年，貌似現在已經是第二年了，三年之後會是個什麼樣？誰知道呢。
最後，值得一提的是，雖則膠州尚未撤市劃區，但得益於地鐵、機場、高鐵等的政策紅利，未必就會落得下風。誰上誰下，還不一定呢。
不過，即墨先行撤市劃區，終歸是贏了個發展先機，未來它能甩膠州多遠，就看它在膠州撤市劃區之前，能跑多遠了。
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