在已經過去的2019，對於想在江寧置業的人來說，新房市場上的選擇並不多，而在二手房市場，九龍湖、百家湖等熱點板塊卻迎來了新一輪上漲，2020年江寧的房價會出現怎樣的變化？

01 PART 新房市場將迎來新格局

僅管2019年青龍山、祿口推貨頻頻，但是對於大部分剛改和改善的買房人來說，品質較好的新房似乎就一個都會四季可以納入考慮範圍，畢竟近年來江寧核心區域的新房實在太少，這也造成了都會四季（ ）每次大批量加推都能售罄的局面，畢竟可選擇的不多，地鐵學校什麼的也都不挑了。

去年12月，九龍湖老盤駿景華庭（ ）時隔4年迎來收官之戰，152套房源3074組買房人搶，中籤率約5.1%。由於項目戶型、品牌、物業都比較一般，即使倒掛4500元/平，卻還是出現了大量棄號。上秦淮作為去年江寧改善的主力，銀城旭輝雲臺天境（ ）和五礦瀾悅棲原都賣的不錯，疊墅如葛洲壩融創紫郡府、銀城旭輝鉑悅源墅和碧桂園泊雲間開盤也都有著不錯的成績。另外還有方山的五礦瀾悅方山，一直賣的不溫不火。今年的新房市場，看點主要在九龍湖、上秦淮、方山大學城和江寧濱江。

弘陽G57地塊，2017年10月25日被南京金地和弘陽地產聯合拿下，達最高樓面限價19963元/㎡，需現房銷售，配建6200㎡保障房，目前金地已經退出，將由弘陽操盤。

該地塊已公佈備案名為悅禧苑，售樓處預計今年公開。

悅禧苑這次將打造27棟5層住宅，5層住宅將打造疊加以及大平層。其中，1-4層為上疊、下疊，5層兩間打通為大平層。放風價3.5萬/㎡。項目緊鄰秦淮河旁，周邊有恆大綠洲和江寧廣播電視臺。

和弘陽G57相隔不遠的就是，金隅九龍G20。

該地塊在2017年被金隅以總價32億拿下，樓面地價19759元/㎡，將配建保障房面積2.78萬㎡，需現房銷售。拿地2年半還未上市，爆料稱，該項目預計今年上市，建面約120、140、170㎡，分別是三房和四房，偏改善型。

金隅G20地塊預計今年上市，戶型建築面積約120㎡、140㎡、170㎡，放風價為3.5萬/㎡。

整個項目分A、B地塊，包括11棟住宅樓、2棟獨立商業樓、物業管理、居家養老等配套用房及其他附屬設施。A地塊為二類居住用地，規劃7棟高層住宅（含27800㎡保障房、7800㎡人才房）及配套設施，B地塊為商住混合用地，規劃3高層住宅以及商業用房及配套設施。

2、上秦淮葛洲壩融創紫郡府住宅放風價3.3萬/㎡

上秦淮作為目前江寧改善主力，今年還有葛洲壩融創紫郡府大面積高層、碧桂園泊雲間大面積平墅以及銀城旭輝鉑悅源墅疊墅上市，清一色的改善產品。

據網友爆料，上秦淮的葛洲壩融創紫郡府住宅放風價3.3萬元/㎡，想要突破上秦淮住宅的限價。項目建築面積約96㎡、124㎡、140㎡，精裝修科技住宅。多數樓棟以兩梯兩戶一單元設計為主，樓間距最大達50米，綠化率約36%。

這個價格，十有八九了。

3、方山大學城新房市場將爆發

去年的方山除了一些限價老盤的收官，僅有五礦瀾悅方山上市，但是土地市場卻是異常火爆。明年，或將有6家新盤項目或地塊上市！

1.美的建發潤錦園：原案名為美的建發國賓府。打造約9萬方社區，包括6棟17-18層小高層，戶型約90-140㎡，新中式建築風格。配套約8000㎡社區商業體—花漾街。住宅需要現房銷售，預計2020年3月開盤。

2.聯發翡翠方山：項目定位純別墅區，以疊加產品為主，約300多套精裝房源。疊墅為上、中、下六疊產品，戶型142、155㎡；另有聯排別墅11套，戶型180㎡。預計2020年上半年入市，放風價3萬-3.15萬/㎡。

3.保利方山大學城G44地塊：該項目與聯發翡翠方山隔街相望，形成印湖路南側“雙子盤”格局。2019年8月7日，G44高新園定林路以西、印湖路以南商住混合用地經過19輪競拍，被保利以總價13.5億拿下，樓面地價16615元/㎡。

4.江寧城建方山大學城G27地塊：2019年6月18日經過21輪競拍，被江寧城建集團以總價8.8億拿下，樓面地價為20003元/㎡。該地塊靠近1號線南京交院站，緊鄰龍湖新壹城和文鼎廣場。項目用地分為A二類居住地塊與B幼托地塊。其中，A宅地容積率≤2.3，建築高度≤80米，擬建24層高層住宅。

5.五礦方山大學城G82地塊：2019年11月13日，G82高新園正方大道以東、詩夢路以南二類居住用地，經過5輪競拍，被五礦以18.8億拿下，樓面價14722元/㎡。

6.金科方山大學城G89地塊：2019年12月4日，經過2輪競價，金科以總價21.6億元拿下江寧大學城G89二類居住地塊，樓面地價14464元/㎡。

可以說，今年的江寧，是方山的主場！

4、江寧濱江房荒即將結束，破2在望！

濱江板塊新房已經斷供3年之久，不過去年8月底成功出讓的中北G54地塊和龍湖G57地塊都傳出了新消息。

G54地塊靠近江寧初級中學、濱江新城小學，江寧中學，周邊有寶馳景秀苑、盛江花苑、玉蘭園、碧湖天辰等眾多小區，居住氛圍濃厚，配套成熟。

近期有熱心網友爆料，地塊疑似已經在建售樓處，預計明年3、4月份公開，最快5月上市，預計均價1.9-2.1萬/㎡，不過最終還要以銷許為準。

另外龍湖G57地塊也有爆料稱，售樓處並沒有建在項目旁邊，而是在旁邊租了地建臨時售樓處。

區域內唯一的純新盤魯能硅谷公館拿地至今兩年之久，仍未上市。目前項目樓棟外立面已經做好，售樓處也已經做好，但還沒有銷售駐場。

目前板塊內二手房成交價已突破2.2萬/平，相信今年G54和G57攜手魯能上市，房價或要探2萬/㎡了！

02PART二手房成交價屢破新高

由於新房的緊缺，去年江寧的二手房市場就尤其火熱，數據顯示，截至到2019年12月31日，全年南京江寧區二手房以成交23013套位列第一，其次是鼓樓區的15464套、浦口區的15255套。

江寧的百家湖、九龍湖等板塊大多是面臨新房房荒，因此區域成為二手房交易的主戰場，品質次新房的成交價也屢破新高。百家湖

龍湖春江酈城也成功實現了從3萬7、8到4萬+的順利爬坡，去年以來出現了不少4萬+成交的房源，去年8月，一套128㎡的3室精裝房元，成交單價達4.1萬/㎡，總價525萬。

當然，王者還是中航樾府的複式！去年9月，中航樾府一套159平的複式房源以單價55308元/平的價格成交！一舉刷新了江寧二手房價的天花板！而小區內精裝複式掛牌均價基本都在5萬/㎡以上，這套房源由於內部挑高，房子外面經過澆築，實際使用面積可以達到250㎡以上，所以成交單價很高。

九龍湖

萬科金域藍灣在去年也成交了不少單價4.1萬/平+的小戶型房源，成交單價最高的是5月賣出的一套84平房源，成交單價41391元/平，總價350萬。

還記得年底“詐屍”的新城玖瓏湖嗎？0.66%的中籤率刷新了2019年的中籤率新低，兩千多個人搶16套疊墅不是沒有原因的，去年6月一套140平的疊墅成交均價已高達4.6萬/平！總價650萬成交。

而小區的高層房源成交價也已經高達3.8萬/平了......

在全城房價刷新的背景下，今年江寧的新房價格會達到怎樣的高度？二手房又會有多少小區衝高維穩？我們拭目以待！

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關鍵字: 葛洲壩水利樞紐 保障房 南京