2017年7月19日，在萬達的索菲亞酒店，有人聽到會議室內，傳出了激烈的爭吵和摔杯子的聲音。
一場聲勢浩大的收購正在這裡進行，會場展板上寫著三家地產商的名字：萬達、融創和富力。
一位跟王健林和李思廉都熟識、同在發佈會現場的地產圈大佬透露，爭吵和摔杯是因為各方就交易價格發生爭執，富力李思廉就地殺價，把酒店資產價格硬生生砍到六折。
最終，融創以438.44億元收購萬達13個文旅城項目91%的股權，而富力則以199.06億收購萬達旗下酒店業務，整整77家。
算下來，平均每家酒店的售價還不到3億元人民幣。當時的李思廉，無疑是撿了一個大便宜，還因此得了個“史上最會砍價的男人”名號。
王健林和孫宏斌都不會忘記，當時李思廉那得意的神情。
那時候，李思廉以為自己撿到一顆糖。不過時隔兩年後發現，那是人家扔出來的一包砒霜。
佔來的便宜遲早都得還回去。
當年逼得王健林砸杯子的，現在得砸鍋賣鐵了。
01
“瘦狼”續命，債務吃緊
曾經的“華南五虎之首”富力，如今幾成瘦狼，陷入債務泥潭苦苦掙扎。
據樓市參考，2019年12月19日，富力地產（02777.HK)臨時停牌並於晚間發佈公告稱，已委託代理配售總共2.73億股新H股，配售價格為13.68港元/每股，較18日收盤價折讓約7.19%，預計籌資37.35億港元。
富力表示，這些募集資金將用於償還境外債務性融資，不會用於償還用途為住宅開發建設的借款。
按常理來說，上市公司配股融資，一般會選擇在內外部環境寬鬆、有利好加持的情況下，因為這樣才能以相對少的成本融到更多的資金。就當下而言，外部環境並不理想，臨近年底，投資者不會冒大風險進行投資；另外，如今的香港銀根也比較緊。
那麼，究竟是什麼，讓富力在不合時宜的時間、市場不看好的情況下，寧願縮量縮價也要配股融資呢？或許，與其不斷加劇的債務壓力有關。
鉅債壓頂，砸鍋賣鐵也得上，裡頭淨是無奈與辛酸。
據《投資者報》，富力地產淨負債規模由2018年末的1285.92億元增加至2019年6月末的1564.7億元，淨負債率由2018年末的184.1%大幅提高至2019年6月末的219.0%。
截至2019年6月末，富力地產總負債達3340.46億元，較2018年末增長12.73%。截至2019年6月末，該公司由短期借款及長期借款當期部分組成的短期債務合計達到578.66億元。而在其持有的現金中，若不將155.71億元的受限制現金考慮在內，現金及現金等價物只有234.58億元，與短期債務之間存在344.08億元缺口。
並且，其經營活動、營運活動及投資活動產生的現金持續呈淨流出狀態。
在這樣的情況下，富力地產只能通過不斷融資和再融資來“借新還舊”。在其上半年的新增融資中，中國境內新增共計人民幣386.9億元，境外新增融資28.3億美元（相當於人民幣194.3億元）。由此，其利息開支攀升，2019年上半年富力地產利息開支達到63.30億元，同比增長約38%。
自2012年以來，富力已經連續7年經營現金流為負。
此外，據樓市參考統計，富力地產的淨負債率已處於高處不勝寒的狀態。2018年達到184.08%，2019年上半年進一步升至219.30%，2019年三季度末達到230.14%。
儘管地產行業因其特性負債率相對較高，但富力230%的淨負債率在業內也算是鶴立雞群了，超出行業均值2倍多。
當然，在地產行業，只要有穩定的輸血和造血能力，淨負債率高也不是什麼大問題，比如融創，淨負債率和富力不相上下，卻依然在到處買買買。
遺憾的是，無論是造血、輸血，還是“存糧”，如今的富力都難以讓人滿意。
02
富力成“負利”
如今的富力，在成為“負利”的路上越走越遠。
富力公佈的2019年11月份銷售數據顯示，2019年11月富力地產合約銷售金額約為137.1億元，同比下降約25%；1-11月，富力地產總權益銷售金額約1203.5億元，同比僅微漲6%，離1600億元的銷售目標還有近400億元的巨大差距，今年是大概率完不成目標了。
這一態勢早在2019年年中就已顯現。
2019年7月26日，富力地產發佈了一份《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》的內部文件。
圖/2019年7月26日，富力地產下發的內部文件
據當時的報道，文件中多次提及要“促銷售、抓回款”，其中，“以完成項目銷售目標為第一優先級，在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化”被加粗強調，同時文件中亦明確提出2019年下半年除特別優質土地項目，“原則上暫停拿地工作”。
諸如“全員賣房”、“暫停拿地”這樣的字眼立即甚囂塵上，富力一時有點尷尬。
年關將至，多家大中型房企提前完成全年目標的消息鋪天蓋地，而位列2018年銷售額TOP20的富力卻還在揹著高負債矇眼狂奔，無比落寞。
克而瑞數據顯示，2019年1至11月，富力地產全口徑銷售額排名第21位，已經跌出前20。
掉隊的富力，似乎陷入了一個無奈的循環：
外部借債成本太高，富力需要通過銷售回款降低資金成本，同時減少拿地，壓縮剛性開支。但富力瘋狂促銷的策略，又透支了公司未來的發展空間。
據《稜鏡》分析，目前富力總土地儲備為6000萬平方米左右，按照目前富力樓盤均價1.04萬元/平方米（比去年降了15%）計算，其土儲貨值為6000億元左右，按2019年放出3000億貨值計算，可維持兩年左右。
土儲後勁乏力明顯。
儘管富力宣稱其在全國有60多箇舊改項目，涉及的規劃總建築面積達6000多萬平方米，其中大本營廣州就超過20個。
但在地產界，舊改項目尤其考驗一家企業在當地的政商關係、對當地村俗民情的瞭解以及是否具備成功的舊改經驗等。正如一位業內人士所說，“一般都是當地的‘地頭蛇’房企才能搞定舊改項目。”
在廣州起家的富力，確實因當年珠江新城的舊改項目賺得盆滿缽滿。但出了廣州，富力的關係是否依舊好使呢？
不知富力是否還記得，當年在武漢的一次舊改爭奪中，其尷尬地輸給了上海復地。此後，富力內部總結出一條經驗：
不碰外地的舊改項目，因為他們在外地的政府關係“沒有那麼好”。
這些過往，富力董事長李思廉也許是真的忘記了。在2019年8月22日的富力中期業績發佈會上，他自問自答：“誰說今年的市場差？沒有很差。你看見哪一家公司很差？一家都沒有。”
樂觀是好事，但盲目的樂觀，是毒藥。
03
蜜糖變砒霜
數據是誠實的，富力2019年的各項指標，包括營收、利潤、負債、融資成本等，都在提示投資者——行業秋風剛起，富力提前入冬。
追溯起來，富力如今的窘迫，或許正源於那一場佔了大便宜的“世紀大交易”。
在當時，主導了“蛇吞象”的李思廉認為這是一筆穩賺不賠的好買賣，如果地產形勢如他預料那般發展的話。
然而，鯨吞了萬達77家酒店的李思廉肯定沒有想到，2018年，整個房地產市場開始急轉直下。
與上半年的狂熱躁動不同，下半年市場驟然轉冷，整體迎來偃旗息鼓式降溫。
而在所有地產項目中，酒店又是最難出手的一種。
姑且不說從萬達手上拿下的酒店有多便宜，資產有多優質，但酒店畢竟屬於重資產、重運營的細分行業，這對於習慣了高槓杆、快週轉的富力而言，的確是對資金實力、運營能力的較大挑戰。
數據顯示，2013年到2018年，富力酒店營運虧損金額分別為2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元、4.59億元。
那天的收購發佈會上，王健林站在臺上，對著臺下的李思廉說：“批量收購酒店的機會，相信一百年只有一次，通過一定財技，相信富力收支也能達到平衡。”
李思廉聽完後春風滿面。
可在付給萬達199億元之後，富力的負債情況雪上加霜。而今，他再回味王健林的這句話，恐怕後背發涼。
04
口碑下滑，雪上加霜
收購萬達的酒店成為負累，讓李思廉後背發涼；而各地頻發的質量事件，則讓他臉上發燙。
富力的另一位老闆張力有一句經典名言：
富力要用鹹菜的價錢做出燒鵝的味道。
但從業主的反饋來看，這“燒鵝”的味道並不鮮美。
在高週轉的壓力下，富力各地的樓盤曾經“人命”不斷。
據《稜鏡》報道，住建部2018年6月的事故快報顯示，位於廣東梅縣富力城D區17棟項目發生物體打擊事故，死亡1人，施工單位是富力旗下子公司。
9月，福建省住建廳通報14家違法違規房地產開發企業，富力地產子公司——莆田富力房地產上榜。
10月，富力地產在江西南昌的首個項目富力金禧悅城的一名塔吊信號工作者因過度勞累死亡，該項目的施工單位也是廣州天力建築工程有限公司。
為衝刺銷售額，一些房企枉顧質量，富力也不例外。
早在2011年，新華網就曾刊發一篇題目為《富力地產七省市曝質量問題，業主抗議困擾李思廉 》的文章，文中提到：
“據中國經濟時報記者不完全統計，富力地產在北京、上海、廣州、西安、天津、重慶等多個城市的項目都被購房者揭發存在房子質量和裝修等方面的諸多問題。
”
不僅如此，連百度百科都收錄有富力質量門的詞條。
圖/百度百科收錄的“富力質量門”詞條
業績慘淡、負債壓頂、身處資金鍊危機的邊緣、頻頻爆發的質量門，富力可謂是“步步驚心”。
曾經的富力名震江湖，與恆大、合生創展、碧桂園、雅居樂並稱“華南五虎”。
而昔日“虎”首，如今馬上要掉出地產20強了。
戰略失當，節奏踏空，是富力失路的核心原因。
2008年，那場金融危機兇猛來襲。彼時富力的商業地產和住宅地產開發速度比例高達1∶1，資金鍊幾近繃斷，一度陷入破產危機。
那時的李思廉，心裡是真的發慌。好在當年四萬億活水奔流湧動，房地產業成了經濟靈藥，順水推舟的富力逃過一劫。
這一次，但願富力還能有如此幸運。
閱讀更多 包不同 的文章
