2019年的余额，只剩下不到4小时了。
这是一个真正的谢幕，不仅仅是一年的末尾，也是21世纪年代的终章。
前事不忘，后事之师。当站在岁月的尾巴上回望，这十年来:
房地产市场的波澜壮阔，高光和低谷，庙堂与地方之间的妥协与博弈，整个行业的的狂飙猛进与断臂求生……远不是一个普通的年末盘点可以概括。
毕竟，从来没有一个行业，能够像这十年的房地产一样，成为酒桌上、出租车里以及社交媒体之中经久不衰的话题，成为普通人财富跃迁如此重要的通道，也从来没有什么政府文件，能像地产调控政策一般，让所有人都恨不能拆解所有，读懂每一字每一句的含义……
2010-2019：调控
2010是个多事之秋。
它有一个响亮的名字：楼市最严调控年。
当时的楼市，已经褪去了最初的稚嫩，经历过了最初的黄金年代和次贷危机下的风雨飘摇。
2009年，房价在4万亿的大水漫灌下满血复活，直线起跳。一年内，房价涨幅超过10%的城市，比比皆是。
2010年4月17日，国务院忽然发布“新国十条”。4月30日，北京身先士卒，出台限购令。
由此，“限购”这个词横空出世，第一次登上了历史舞台。
截止2011年7月，70个城市推出限购政策。后来十年里，大家所熟悉的“限户籍、限社保年限”……大都源自于最初这两年。
此前，野蛮生长的中国楼市，顶多通过信贷和货币政策进行调控，从来没有经历过这么大规模的限制购买政策，效果可以说是立竿见影。
2011年，调控城市的楼市销量明显萎缩。
尝到了甜头之后，各类调控政策成了常态。
这十年，楼市经历了三轮周期性的起伏波动。房价的每一次涨跌背后，都有政府层面的政策与货币性调控的魅影——刹车和油门之间，不断切换的目的，并不难懂：不要太快上涨，不能过冷下跌。
也是在这十年，房地产行业的“夜壶论”——需要的时候拿出来用，不需要的时候就往床底下一踢——俨然成了颠扑不破的真理。
调控手段也一路花样翻新：从限购、限贷，到保障房建设不断加码，到整治“囤地”炒地”，再到后来的“限价”、“限售”、“限利”甚至“限二手房价”，再到“因城施策”、“房住不炒”与新鲜出炉的“稳地价、稳房价、稳预期”……
“有形的手”越来越严厉，调控范围越发精准。似乎没有猛药，就没有了地产市场。
到了2019年，力度达到顶峰——全国范围内光是在人才政策上的调控就达到了170多次，十年前“最严调控年”的调控频率，早已经被远远地甩在了后面。
高频的房地产调控，带来的是一个新词：“减配”。
在限价监管严格的地方，为了不亏本，很多开发商不得不降低溢价，甚至减少建安成本。直接导致这几年，几乎年年都是“房屋质量最差的一年”，因为楼盘质量的维权，司空见惯。
随手一举，光在2019年底，就能来好几个奇葩案例——
新的十年里，一管就死，一放就乱的“夜壶时代”，还会持续吗？
2010-2019：房企
中国第一家千亿房企，也出现在2010年。
“这个难以平凡的时代还并未结束；这个难以平静的行业还将继续不平静下去。”当年的万科在致股东书中如是感慨。
在2010年的一片调控声中，万科首次问鼎千亿，销售额达到1081.6亿元。这是当时世界企业住宅年销售额的历史巅峰。
自此，一发不可收拾。几乎所有的房企，都在各显神通，一路狂飙。市场膨胀的速度飞快，到了2019年，光是前10月销售额超千亿的房企，就已经达到了24个。
与之相对应的，是房地产对于GDP贡献比重的居高不下。
根据国家统计局数据，2010年-2019年前三季度，房地产+建筑业约占GDP的1/7，其中，建筑业增加值占GDP比重稳定在6.6%-7%之间，2019年前三季度为6.5%，而房地产业增加值占GDP的比重从2010年的5.7%一路上扬至2019年前三季度的6.8%。
这个“支柱产业”突飞猛进的十年，也是地产大佬的高光十年。
王健林、许家印、王石、孙宏斌、杨国强……早已成为普通人眼中熟悉的陌生人。财富迅速积累的同时，房地产大佬们也为全民贡献了无数的段子：
曾经的首富许老板以一张意气风发的爱马仕腰带动图，一跃成为表情包男神；国民公公以一首“一无所有”和一句“一个亿的小目标”走红；孙宏斌和贾跃亭之间相爱相杀数年；而发迹于顺德北滘镇的杨老板数年如一日，开口闭口都是“我是个农民，天下最笨，这到底是为了什么”……
嬉笑怒骂间，房子爆发式增长，“接盘侠”的上涨速度明显不足，供需的天平逐步扭转。2014年万科年中会，时任万科董事会主席的王石表示：“房地产黄金时代已过去，迎来的是白银时代”。
回款的鸭梨越来越大，高周转模式被逼到极致，小房企的资金链开始紧张，大鱼吃小鱼现象出现，直到2019年，大鱼已经开始吃大鱼。
2019年刚开端，世茂接盘泰禾和粤泰的项目，引起轰动。到了年底，已经不是项目并购那么简单——世茂收购了去年在百强房企排名前四十强的福晟，然后，又传出阳光城洽购百强房企协信集团。
未来十年，市场需求还会有多大？房企抱团取暖，还会是良策吗？
2010-2019：房价
这个市场，最普遍的财富效应，也出现在这十年之间。
这十年，一线城市的房价普遍翻番，二三四线城市的楼价，也上涨了至少50%。
当然，这只是一个被平均化了的数字。我们真正感受到的，可能远比这个数字高得多。
比如说，2010年的深圳，楼市均价不过1万出头，目前，深圳的楼市均价已经超过了5万。都是在大城市打拼，却因为两三套房拉开了巨大的阶层差距，这样的故事，比比皆是。
还有一个转变比较有趣：在2015年以前，一二三四线城市基本是同涨同跌，到了2016年，忽然就开始分化和轮动了。
为什么会有分化？解释这个问题，得回归到供需。
具体点说，对于一二线城市，主要的需求来自于年轻人口聚集带来的刚性置业需求，而对于三四线城市而言，主要的需求来自于棚改货币化带来的置换。
于是，一线、二线和三四线楼市的启动时间，出现了差异，也让逐利的资本在其中看到了套利的空间。
未来十年，房价会真的回归到价格低增长时代吗？楼市一旦丢失了财富效应，会是什么样子？
写到这里，窗外的天色已经暗下去了。
房地产的一零年代，很快就要和我们告别了。
著名导演侯孝贤在《最好的时光》里说过一句话：
“所有的时光都是被辜负被浪费后，才能从记忆里将某一段拎出，拍拍上面沉积的灰尘，感叹它是最好的时光。”
以此，献给马上要成为过去的，楼市这十年。
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