上一篇文章，老鄺新開了各價位房源分析的文章，今天繼續分析150w總價的房源。在我看來，100w和150w都是屬於上車盤，因此我在篩選的時候仍然更多考慮投資屬性，此次選房訴求點是：

地鐵、電梯、小兩房。

1、房源分析

本次老鄺挑選的房源是花都區府中心、新華板塊的祈福生活無限，56㎡小兩房132w總價。踩盤之前回顧了自己那篇不看好花都區房價的文章，當時我對新華的宏觀分析是2018年會有個別明星項目突破3w，但整體仍需夯實2-2.5w這個區間，自住可以沿著地鐵9號線買，投資的話我寧願把一張房票用在南沙。

出乎意料的是，那篇文章成為本人寫作60餘篇中，口水最多的，爭議最大的。老鄺能理解許多人心理上不願意被人點評自己所住的區域，尤其是不如其他區這種對比。這種心態有點像上一輪行情中，很多專家在說：廣州被踢出一線城市。老鄺的性格不喜歡爭輸贏，廣佛房地產市場不被看好也好、花都V.S南沙也好，每個地區必定有被低估的產品，矢志不渝地找出它們，享受它們價值迴歸的漲幅，這是我的投資信仰。

樓盤的建築年份大約2011年，跟廣州南邊的宇宙第一村——祈福新村相比，樓盤體量小太多，總共只有6棟樓，而且有2棟是複式loft住宅，老鄺沒去看複式產品，因為我覺得廣州市所有的複式產品都是密密麻麻，給人一種集體宿舍的感覺。

2、周邊配套分析

花都房價的爆發，離不開2017年底通車的

地鐵九號線，作為施工期長達8年的地鐵，我經常戲謔它為“久耗線”，但它確實極大地方便了花都中心區和廣州市區的聯繫。一般而言，地鐵的拉動效應，對郊區是最大的，尤其是從0到1的質變，而中心城區不管是由1變2、還是由2變3，這種邊際效應都在遞減。

樓盤距離地鐵口的步行距離大約18分鐘，倘若沒有共享單車or電動車接駁，其實蠻辛苦的，但好在整個新華最大的目標客戶群是南航+機場職工，樓盤步行5分鐘距離就有

機場班車上落點。。大家不要小看機組班車這一點，班車通勤是他們買房or租房首要考慮的痛點。房地產市場永遠不缺需求，如何挖掘潛在需求並買入匹配產品，則是每個人的道行。

樓盤周邊的生活配套比較原生態，位於花都湖旁邊，樓盤周邊以農田+村落為主，靠近地鐵口的中心地帶稍顯繁華。解決柴米油鹽醬醋茶肯定沒問題，但想要一些高大上的休閒娛樂體驗，還是等萬達旅遊城吧。說句題外話，萬達城這種旅遊度假型產品是老鄺

最不看好的投資物業，具體原因等我以後有機會再分析。樓盤的對口小學我忘記了，是當地的村小，對於上車盤我覺得無須考慮學位因素。

3、投資邏輯分析

對比100w總價的產品，上到150w價位的時候，老鄺覺得應當適當考慮“居住”屬性，我覺得個價位的產品要能住人的。標的物雖然是小兩房，但有一間是暗房（無窗戶），因此我對該房源的“居住”屬性定義為——群租，類似集體宿舍或者合租。當一個房源能覆蓋越多“居住”屬性，它的價格也越高，比如100w對應單身宿舍，150w對應集體宿舍，下一篇的200w對應新婚兩房。

老鄺在挑選房源的時候，一定會勾勒用戶畫像，這套房子的潛在需求者就是空港產業人群。說的直白點，南航+機場的用戶是我的目標接盤俠。白雲機場T2航站樓已於2018.04.26啟用，很多人低估了這件事的影響，白雲機場有多牛，建議大家百度一下2017年的吞吐量數據。可以肯定的是，未來的白雲機場無愧“世界級巨無霸樞紐”，更是區域經濟發展的強大引擎。我們要做的就是順勢而為，踏著國家發展的鼓點，佈局周邊物業，享受國家發展帶給我們的紅利。

2017年10月，廣州市國企越秀地產以樓面價17115元/㎡拿下花都區鳳凰路地塊，創造了花都區的“地王”，這塊“地王”就在該樓盤旁邊幾百米。按照開發商的財務成本，項目兩年後上市，盈虧平衡點在2.3-2.5w之間，房源目前的報價幾乎吃盡九號線+地王的利好，因此價格不算太筍。配圖花都湖位置即祈福生活無限所在位置。

總結

電梯、電梯、還是電梯，不管在哪個價位，我仍然優先考慮電梯房＞步梯房，以老鄺的選房邏輯，只要你選中電梯產品，大概率跑贏廣州市平均漲幅，最差情況也是等於平均漲幅。150w和200w是本系列最尷尬的價位，我在這兩個價位的選擇上花了最多精力。

遙想2016年10月，老鄺仍能以145w購入花園+電梯的越秀省一級學位兩房，僅僅一年半的時間房價幾乎翻倍，不得不感慨工資性收入在資本面前不堪一擊。