大約一個月前的一天晚上，當得知易小迪辭任陽光100（02608.HK)CEO，留任董事長的消息時，我的表情是這樣的。
從事房地產媒體工作十多年來，規模不大的陽光100卻是我堅持跟蹤的幾家房企之一。原因說起來倒也十分簡單：我對陽光100創始人易小迪一直頗有好感。
易小迪
在我看來，易小迪屬於明茨伯格所講的那種“沉潛型”管理者。明茨伯格是全球管理者角色學派的代表人物，他把管理者分為三種類型：英雄型、計算型和沉潛型。
簡而言之，英雄型管理者通常是指那些狂妄地以為憑自己雄才大略、神機妙算創造人間奇蹟的管理者，計算型管理者是指那些整天沉迷於數字和PPT的管理者。而沉潛型管理者則是指那些能把自己深入到公司的業務中去，不斷探索和創新公司戰略的管理者。這類管理者的特點是：始終與客戶和一線員工保持親密的接觸，低調、溫和、專注，富有參與性。
截止到今天的房地產“黃金時代”，是英雄型管理者“獨霸天下”的時代，它們模式單一，甚至粗鄙不堪，但信心滿滿，憑藉高效執行力，集中資源打了一場又一場殲滅戰，自然也把規模做到了數百億，甚至數千億。王健林、許家印和孫宏斌是這一類管理者的代表。
但這也是沉潛型管理者無比落寞的時代。因為這個時代，並不是那麼需要“沉潛”，把精力投入到不斷的創新和優化上，反而拉低了規模擴張的速度，規模自然上不來。宋衛平、吳亞軍和易小迪則是這一類管理者的代表。
言歸正題。易小迪此次把CEO的權杖交給了一位地產老兵、曾經的萬科少帥林少洲，在留任董事長的同時，他將把更多的精力投入到業務轉型，其中包括推動IP的投資和孵化中去。
林少洲
IP，對地產人來說，至今還是一個十分生疏的專業術語，但也正在成為一個無比重要的關鍵詞。今年5月底，我受邀參加了南昌萬達城的開業典禮，以切身體會意識到了IP之於中國房地產的重要性和緊迫性，回京後想寫一篇稿子，但後來因為缺乏素材不得不半途而廢。現在我正好借易小迪這件事談談。
IP這個詞是泊來品，英文直譯是intellectual property（知識產權）。但現在我們常常用的是它的引申義。我認為騰訊副總裁程武在2015年上海電影節上的一個定義比較貼切：IP就是經過市場檢驗的可以承載人類情感的符號。最直接的例子就是迪士尼旗下的白雪公主和漫威英雄等。（9月24日，我受邀參加了合肥萬達城的開業，可以說，合肥萬達樂園娛樂設施的刺激程度要遠超上海迪士尼，萬達樂園和迪士尼現在最大的差距就在於IP的質量和數量。）
合肥萬達樂園“白龍飛天”
不過，以我的理解，易小迪想投資和孵化的IP，是一個更為寬泛意義上的IP，近似今年7月出版的暢銷書《超級IP》作者吳聲所講的“超級IP”。
那什麼是“超級IP”呢？
去過成都遠洋太古裡的人，應該都去過成都方所書店。但方所不僅是一個“店”，而是一個“館”——圖書館、美術館、舉辦講座和展覽的藝術空間。就拿其中專為兒童設計的“小方所”來說吧，“小方所”佔地500平方米，有書，有玩具，有為兒童設計的美學生活用品，有美育空間(美術與手作課程、閱讀課程等)，有展演活動。
方所
很難說清楚方所是幹什麼的？你以為我賣的是書和相關的生活用品？其實我賣的是文化和美學。你以為我是一個書店？其實我是城市的公共文化空間。
吳聲認為，超級IP具備獨特的內容能力、自帶話題的勢能價值、持續的人格化演繹、新技術的整合善用和更有效率的流量變現能力等特徵。
打個比喻可能好懂一些：超級IP就像我們所說的網紅，是自帶能量和粉絲的，具有“鏈接”外界資源的能力，不需要平臺給它“導流量”。而現在絕大多數的購物中心，包括大悅城等，做的主要工作就是給商戶“導流量”。
以這個標準來考量的話，毛大慶和他創辦的優客工場，可以說就是房地產界的一個“超級IP”。
易小迪或許也正是從和毛大慶合作陽光100優客工場的過程中，發現這一“新物種”的市場前景，而下決心“華麗轉身”的。（據陽光100的朋友透露，陽光100和優客工場合作後，易小迪提出了“+互聯網”的戰略——把社區當作“主機”，尋找優客工場這樣的新型商業內容運營商合作，做“主機”外部的外設設備“鏈接”工作，通過這些外設設備，反過來提升“主機”，也就是社區的“性能”。）
在我看來，投資和孵化“外設設備”，也就是我們上文所講的“超級IP”，正是易小迪這種“沉潛型”管理所感興趣和擅長的。
不過，
易小迪作出這一選擇，當然並不單單是出於個人的興趣和能力，而是基於陽光100的戰略需要。我們知道，陽光100是以“街區綜合體”開發商這一概念赴港上市的。事實上，陽光100在商業街區的開發和運營方面也取得了較大的成功：陽朔西街廣場，目前商鋪賣到了十幾萬元一平方米；柳州窯埠TOWN，日均人流量在一兩萬，節假日高峰值甚至可達到十萬。
柳州窯埠TOWN
易小迪看到這一機會後，展開了一連串的收購、合作，這其中，就包括收購了李亞鵬在麗江的雪山藝術小鎮。
但陽光100收購來的這些項目，其中一部分位於城市的新興地帶，與位於市中心或區域中心的商業地產項目不同，這些項目缺乏天然的“流量”。如果按照傳統模式來做，這些項目的培育期就會很長。
而自帶“流量”的超級IP，正好可以彌補陽光100這一短板，且大大縮短項目的培育期。
但超級IP如今是寵兒，人家有位於市中心或區域中心的購物中心不去，幹嘛非要去陽光100的商業街區呢？
陽光100採用了一種逆向的做法，就是先通過各種各樣的活動培育興趣社群，比如運動的、親子的，等等，待到社群形成了，再去跟“超級IP”談判，“超級IP”自然也樂得收編，這樣一來，招商就容易很多了。
從效果來看，這種做法很聰明，也很有效——以影視明星吳尊的Fitness Zone健身房為代表的一批“超級IP”已入駐陽光100的商業街區項目。
吳尊
陽光100的設想是，把每個商業街區項目做成一個“酷酷”的平臺，上面有越來越多的IP，這些IP會吸引所在區域的“粉絲”來消費，來玩耍，從而最終成為一個城市的“城市客廳”。
這是不是有點像一個線下版的Facebook？
當然，易小迪這麼做，也是基於一個大的趨勢：隨著90後進入職場，以及70後、80後消費觀念的成熟，
以ZARA為代表的一批大眾消費品牌已經過時了，取而代之的，將是那些小眾的、個性化和帶有亞文化的品牌，也就是我們上文所講的“超級IP”。其實，房地產的“超級IP”，並不限於商業地產領域，比如社群做得非常好的奧倫達部落、阿那亞和海南綠城藍灣小鎮等，也都屬於“超級IP”。從長遠來看，每家房企都應該把自己的企業品牌、產品線品牌，甚至項目品牌做成“超級IP”，從而減少推廣成本，提升溢價能力。
萬物生長的房地產IP時代，已悄然拉開帷幕，並將快速崛起。你準備好了嗎？
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