【核心觀點】
1、10月份國家統計局的數據表明什麼？二手房的房價環比下跌的城市數超過35個，10月份的數據再次證明了房地產市場整體在降溫。
2、我對整個市場未來的判斷是這樣，全國房價出現大反彈的概率等於零：第一，政策不允許；第二，中國經濟不允許；第三，中國老百姓不允許。這個基調，大家一定要明白。
3、房地產市場現在基本調整到位了，再繼續進行調控意義已經不大，所以明年（2020年）房地產調控出現調整，因城施策放鬆的概率非常大，但是放鬆不代表整個房價又會大漲。
4、2020年，一線城市包括一些熱點城市，房價會有小反彈，那麼政策應該相對於2019年、2018年會有一個不小的調整。
5、中國房地產的天真的變了，不要輕易的去投資房地產，房地產作為中國最好的投資工具的時代已經過去。
歡迎來到《財經觀察家》，我是馬光遠，我們今天關注的話題是：中國房價2020年的一個走勢。
【新聞背景】
2019年以來，百城新建住宅價格環比漲幅持續在低位區間。截至11月份，單月環比下跌城市數量明顯增多，累計漲幅延續2018年收窄趨勢。
其中一線城市在供需改善及低基數的影響下累計漲幅小幅提升，二、三四線城市價格累計漲幅延續回落態勢，尤其是前期價格上漲較快、人口支撐力弱的城市調整壓力顯現。二手房市場方面，價格下行趨勢更為明顯。
尤其是2019年下半年以來，二手房市場買方議價空間逐漸加大，部分城市二手房價格調整壓力突出，導致十大城市二手房均價累計有所調整，且最近幾個月跌幅進一步擴大。
最近，國家統計局發佈了十月份，70個大中城市的房價數據，我對這個數據本身的看法差不多是三點。
第一個是不要看具體數據，因為看具體數據沒有意義。70個大中城市的房價指標、統計數據，其實在我看來是有很多很多的缺陷的，比如說有大量的數據是由當地政府來報、當地相關部門來報，那麼當地相關部門的這些數據哪裡來的呢？開發商給提供的
第二點我一般會看什麼？我一般會看，這個比如說有多少個城市還在漲？有多少個城市還在跌？它是通過那些漲的城市數、跌的城市數，你是能夠看到房價未來的一個走勢的。那麼臨界點在哪裡？臨界點比如說二手房，二手房如果說環比下跌的城市數超過一半，那麼意味著什麼？整個房地產降溫已經成為定局。
那麼對這個數據的第三點，我要說的是這個數據本身其實是非常滯後的。你比如說，我們從這個數據現在來看的話，杭州的房價是跌了三個月了，但事實上杭州的很多人知道，包括中介，杭州的房價跌了遠不止三個月，至少是半年以上。那麼根據我的觀察差不多已經九個月了，九個月以來，整個杭州的房價其實都在調整。
那麼十月份國家統計局的這個數據表明什麼？二手房的房價環比下跌的城市數超過35個，就是我講的一半。
那麼從過去很多次去看，上一波房價的上漲是2014年，2014年什麼時候確定了房地產市場當時全面下行的情況呢？就是當70個大中城市二手房環比下跌的城市數超過35個，所以十月份這個數據再次證明了什麼？證明了整個市場整體都在降溫。
現在我們可以看到一些主要的城市，其實市場降溫已經一年多時間，比如說北京、上海。北京有很多區域的二手房，跌幅至少是10%，15%很正常，20%的也是大有人在。
整個的房地產開發投資數據仍然在兩位數，但是這個兩位數我想告訴大家，它有特殊情況，就是說在過去房地產快速上漲的情況下，很多開發商拿了地，拿了地以後已經開始進行開發，也就說今年的數據為什麼還不錯？根本原因是它不能爛尾，它得後續的投資得跟上。
但是我們也關注了一個數據。房地產開發投資的增速、開工量跟整個的這種完工量剪刀差越來越大，我感覺是明年可能會更大。那麼從其它數據來看，就是銷售的數據，其實到了十月份以後出現了一個小小的逆轉，這一點特別重要。
大家可以看銷售面積，從今年一月到九月份，銷售面積都是一個什麼增長？都是一個負增長，但是到了十月份轉正，這是今年以來第一次轉正。今年以來第一次轉正的原因是什麼？原因不是說這個市場開始回暖，而是大家已經認清到形勢，開始大量的降價促銷。
現在大家如果去看的話，其實你會發現不僅僅是融創這些 龍頭企業在大幅度的降價促銷，回籠資金。而是幾乎所有的開發商，所有的樓盤都有很多的降價優惠促銷。我看到這個一個業內的人，發的他們當地的一個降價促銷的一個計劃。以前兩百萬的房子，一下子直降四十萬，那這樣的情況說明什麼？說明大家對整個市場的溫度已經瞭解得比較清楚。
所以我們看這些指標其實說明什麼？這些指標其實說明整個市場真的在變，這些指標互相印證了市場的溫度已經很低，包括開發商的這個資金，到位的資金。大家可以看，到了十月份以後，開發商到位資金的增速掉到了多少掉到了7%。
大家對這個指標可能不瞭解，我們過去有個判斷標準，但實際上我們看今年的增速掉到了7%，有一個點是非常重要的，就是這個速度如果掉到5%，一般會出現很多開發商資金鍊的緊張，那7%差不多已經快到一個臨界點。所以我們覺得今年來講的話，整體的市場降溫情況已經格局。
杭州這個城市在2014年的時候突然開始降價，那麼從杭州開始引發了全國房地產的那一次大調整。那麼調整了半年以後，到2014年的九月份，政府沒有辦法，開始全國性的救市，到了2015年的三月份，幾乎把過去的關於房地產調控的所有的政策取消掉了。
那麼這一次杭州的房價下降，會不會成為一個新的轉折點？那我覺得這是大家非常關注的。
最近大家又關注的一個城市就是深圳，那麼深圳在幹什麼？深圳的二手房市場今年最近突然開始反彈，而且交易量應該說非常大，環比反彈非常明顯，那麼導致深圳二手房市場反彈的一個根本原因是什麼？就是深圳調整了那個俗稱的叫豪宅限。
這個豪宅限的調整讓大家解讀為什麼？政策要放鬆，所以深圳的二手房市場出現了最近少見的一個火爆現象。深圳這個城市也是一個風向標。
所以今年這個市場最近突然調整，那麼是不是意味著全國又一輪的大反彈就會到來？我覺得大家對深圳目前整個房價的這種反彈跟2014年的聯繫，你會發現整個市場還是不一樣的。
第一個就房地產市場，跟2014年完全不一樣。第二個政策的，特別是政策的傾向。那麼2014年的時候，到九月份的時候，房地產的頂層設計制度非常清楚，就是要救，不能讓房地產往下掉。930政策其實打響了當時救房地產的第一槍，930以後，那麼在2015年兩會以前，我們出了很多政策是鼓勵買房子。
現在的情況不是這樣，現在的政策的主旋律是什麼？仍然是房住不炒，就說房住不炒會成為以後在任何情況下，可能都不能動搖的房地產的一個居住政策。房地產變了，最大的變化就是房地產迴歸到民生這一點不會改變。
那麼第二點，從整個市場目前的整個調控來講，還是比較嚴。那麼今年我統計了一下，前九個月房地產全國出臺調控政策415次，那麼2018年全年，我們的統計是全國出臺了房地產調控政策450次。那麼前九個月415次，其實跟2018年450次基本已經接近了。
那麼從整個目前政策的風向標來講，政策的調控沒有放鬆，那沒有全面的放鬆。那麼我們從現在整個來講的話，儘管北京、上海，其它一些熱點城市下調比較明顯，但是沒達到當時那麼一個程度，所以我們覺得價格本身不存在反彈的一個基礎。
【新聞背景】
2019年以來，在“房住不炒”的背景下，融資收緊，限購政策不放鬆依然是房地產政策的主旋律。
從各地來看，針對樓市的具體情況各地出臺了有針對性的政策，包括針對人才進行限購政策的微調，對住房公積金政策進行調整，反映出“因城施策”的特徵。同時，集體土地入市迎來政策性的突破。
在區域發展方面，粵港澳大灣區和長三角一體化規劃的出臺成為今年區域發展的亮點。
其實經過2014年到現在為止，這一波的需求的釋放以後，大家手裡面的錢基本沒了，該釋放的需求基本上釋放差不多了。那麼在以後，中國房地產市場從需求側來講，不可能出現像過去那種非常飢渴的需求，買房子的不多了，那以後也就是說新增的購房需求本身這個群體，它是穩定的。
在這種情況下，我對整個市場未來的判斷是這樣，第一個全國房價出現大反彈的概率等於零。第一政策不允許。第二，中國經濟不允許。第三，中國老百姓不允許。這個基調，大家一定要明白。
那麼這意味著說，如果說不允許大漲，那麼事實上把哪些購買力給消滅了？就是把投資性需求給消滅了。你比如說，北京房價現在一年漲5%，非常非常難，那麼如果說一年房價漲不到5%，是沒人炒房的，因為這個錢放到銀行裡面拿個5%的最最安全的收益，沒有任何問題。所以如果說大家現在還要投資，除了極極個別的城市，投資已經不可能。
那麼第三個，我認為對中國經濟而言，2020年穩增長特別重要。我現在的一個基本觀點就是2020年中國經濟一定要保6%，不能像有些專家建議的一樣，隨便地回到5%時代，這個對士氣的影響非常非常大。
那麼如果要保6%的話，各方面都要穩定，特別是房地產市場，房地產市場現在基本調整到位了，溫度基本上降下來了，甚至可以降到零度，甚至到零下了，再繼續進行調控意義已經不大。所以我的判斷，明年房地產調控出現調整，因城施策放鬆的概率非常大，但是放鬆不代表整個房價又會大漲。
在2018年、2019年的時候，我們的整個判斷是一線和熱點城市會調整。現在我個人認為這些城市基本已經調整到位了，甚至有一些城市已經跌到2016年那個價位。
所以在這種情況下，一旦放鬆調控的話，那麼過去兩年抑制的需求又會出來，這意味著什麼？房價會有一個小反彈。所以我們認為在2020年的時候，一線城市包括一些熱點城市，房價會有小反彈，那麼政策應該相對於2019年、2018年會有一個不小的調整。
當然，我們也一直告誡，就說中國房地產的天真的變了，所有的東西都變了，不要輕易的去投資房地產，房地產作為中國最好的投資工具的時代已經過去。
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