二手房10万+套房源压顶，新房住宅市场已冷热分化，市场的信号其实已很明显，楼市越来越难了。
但相比住宅，更难的是商业，不仅受整体楼市市场的冲击，还有电商、物联网的咄咄逼人。
“地铁口，车站边，高人流量主城区商铺清盘六折出售，手慢无！”
广告视频截图
近期，在朋友圈，中介叫卖商铺的似乎多了起来，一则打六折的小广告最为醒目。要知道五六年前不少商铺卖得普遍比住宅都贵，而且好地段、人流量高的铺子更是“一铺难求”。伴着这一轮的楼市行情，商业成交量价也有一定的回暖，而如今的商业市场又重归惨淡了吗？
主城核心区商业体 为回款不惜打五折还“贴租金”
在询问之下，小凤凰得知打折出售的项目是复地活力广场，位于祥符街道莫干山路与花园岗路交叉口西北侧，就在地铁10号线（在建）汽车北站地铁口旁，活力广场是去年年底开的业，主要定位是面向城北及周边地区的社区居民、公务人群、企业白领人群的商务型开放式街区。
下午5点左右，小凤凰来到复地活力广场，它的对面是月星家居（家具城），往东面一点便是汽车北站，站在活力广场可以看到地铁10号线正如火如荼的建设中。
复地活力广场 小凤凰摄
据了解，活力广场是复地壹中心的商业部分，小凤凰看到复地壹中心的售楼处便进去打听了一下商铺的事情。销售人员介绍说：“优惠活动是有的，打五折，10月份开始进行的活动，拿出了65套商铺来卖，现在还剩下20套。”
至于为什么会有如此大的折扣力度，销售人员坦言开发商为来年的项目筹集资金着急回款，只要在能接受的折扣范围内，都会给客户让利。
在小凤凰表示想了解一下具体信息时，销售人员仔细地给讲解了一遍，从项目布局到价格及预期收益。
特价商铺 小凤凰摄
据销售介绍，复地壹中心的商业部分活力广场分为北区和南区，南区商业有四层，在售的商铺位于一、二层，三四层有些是卖掉了有些则由开发商自持。“南区一层基本没什么优惠，因为没几套了，如果卖不光，会考虑自持。”销售提醒南区的5折商铺均集中在二层。
北区商业只有两层，与南区不同的是北区二层已经售罄，折扣活动集中在一层的商铺。据销售称，之所以北区二层卖得更快，是由于二层单价比一层低，“一层（一层多受大品牌青睐）能卖到5~8万/㎡，二层则4~5万/㎡，实际成交价的话一层在4~6万/㎡，二楼2~3万/㎡。”
除了5折的优惠力度，活力广场的商铺还有“贴租金”的优惠。按照销售的说法，商场都是包租4年的，客户可以把前三年的租金算到房款内，相当于提前拿到了前三年的租金。比如，一套南区二层97.86㎡的商铺，折后约308.8万，如果算上三年的租金，还要更低。
销售算的两套商铺价格 小凤凰摄
商场情况如何？人流量有多少？
考察一个商场是否活力，人流量是第一指标，这也是支撑起商铺价值的重要因素。
在走进销售部之前，小凤凰大致留意了下商场的人流情况，看着还是比较冷清的。销售解释说：“不要在意这些细节，你不要看里面没几个人，网络订单数不少的。”
具体情况如何呢？待走出售楼部之后，小凤凰在活力广场仔细地走了一圈，同时咨询了一些商家的营业情况。
南区是活力广场相对热闹的片区，小凤凰在南区问了几家门店平时的人流情况如何。“这都到饭点了，你看店里有几个人。”有几位店家和店内员工出奇一致地这么回答。
复地活力广场 小凤凰摄
“一般几点开始人会比较多？”
“无论几点人都不多。”青柠檬餐厅的店员补充道，“你多看看好了。”
在和商家们闲聊的间隙，小凤凰顺带打听到了一些早先买的商铺价格。如南区一层的林氏木业，118方据说花800来万，一点点奶茶333方的铺面将近3000万。对比目前打折在售的商铺，确实要贵不少，不过一区一楼的位置相对确实比较好，但生意也没好到哪去，在其他一些一点点的门店生意好到要排好久的队，而这里小凤凰当时没看到一个人，也没外卖员来取单。
傍晚6点30分左右，杭城的华灯已上，小凤凰站在活力广场开放式的广场中心，环顾四周，仅有零星几个人从身旁走过，十几分钟下来人流量不超过20人，一些商家也是将能关的灯都关掉，开启了“省电模式”。
复地活力广场 小凤凰摄
商圈竞争压力大 开业一年难回本
省电的还有周边楼盘，复地壹中心周边有汀澜府、雍容华庭、融信蓝孔雀、融信学院府等次新小区。
此外，复地壹中心还自带三幢酒店式公寓和一栋写字楼，因此，销售也以项目自带2500住户及周边未来业主的消费力来吸引客户下单。
夜幕笼罩已久，周边住宅小区的亮灯率并不高，某小区一幢楼内可能只看到十几户在亮灯，而项目自带的公寓及写字楼的入住情况，似乎也不像销售所说的那样。
复地活力广场后方住宅区 小凤凰摄
地铁一响黄金万两的口号在不少商业项目中都出现过，地铁是复地壹中心的一大卖点。
但也有人表示复地壹中心尽管有地铁可优势并不明显，同处申花商圈内，大型综合体有城西银泰、大悦城等，周边还有好几个体量相当定位雷同的街区商业，如蓝钻天成、武林汇、申花百悦公馆等，加上不少住宅小区商铺的竞争，想要成为脱颖而出真的很难。
申花商圈社区底商概览 小凤凰制图
再来回顾下，复地壹中心的商业广场商铺是否真的很优惠呢？
我们找了一些数据来对比下，根据戴德梁行提供的数据，复地壹中心今年以来共成交了4000多方商铺，一共36套，成交均价为31691元/㎡。如果按照销售的说法，特价活动是从10月开始的，那之前的价格应该会贵一些，不排除有其他折扣活动。
“目前南区一层的租金在8元~12元/㎡/月，如果按8元来算的话，回报率在9个点一年，在重餐饮里算比较高。”这是销售给小凤凰算的租金价格，而在南区一层的商家中，有人告知租金在6-8元/㎡/月，双方似乎还有一些出入。
对于商家的营收情况，有几个开业满一年的商户（租户）表示难以回本，不过也有商家说第一年肯定比较难的，比较看好今后的发展。
“现在周边小区的入住率还不是很高，等亚运会一到，地铁等交通线完善之后，相信会逐渐好起来。”南区的移动专营店老板如是说。
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文字/杨祖贤 摄影/王大可
统筹/俞 琳 监制/步珊珊
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