市場打探 趨勢透析
11月23日，備受矚目的惠州金山湖島內最後一塊建築面積超百萬平方米大盤地塊、鑫洲湖心島1號以現樓對外發售，備案均價16900元/平方米。湖心島1號是2014年開始運作的村企合作項目。
南都記者接到的爆料稱，目前湖心島1號的開發商惠州市鑫洲房地產開發有限公司，只擁有最近發售的用地位置為惠城區金山湖JSH-A05-06、面積22973.1平方米地塊的不動產權證。
知情人透露，該樓盤後續還有三宗地塊，除了一宗無法出售，用作冰糖村的村民回遷房之外，其他兩宗地塊手續尚未辦理完畢，部分村民還未簽完字。這和湖心島1號公開資料宣稱的佔地22萬平方米、建面120萬平方米的說法有較大出入。
南都記者調查發現，JSH-A05-06的地塊不動產權證使用期限從2019年8月21日開始，建設用地規劃許可證2019年9月24日發放，預售證11月21日發放。
A
湖心島1號開始發售 知情人稱，相關證件不齊全，此前無法發售
鑫洲湖心島1號位於金山大道附近、毗鄰中洲中央公園，佔據金山湖島內核心地塊。2018年之後，多位惠州市民在惠州網絡問政平臺向惠州市房管局諮詢，“湖心島1號大批房子已經封頂多日，為什麼遲遲不對外發售”。2018年7月31日，惠州市房管局回覆表示，開發企業稱，湖心島1號已經建設好的為回遷房，不能對外發售。
今年11月23日，湖心島一號首批項目對外發售，當天發售的房源地塊是湖心島1號所在的4宗地中，建設位置為金山湖JSH-A05-06號地塊，項目備案名為湖心島1號花園。預售證顯示，預售的房屋建築面積為2.55萬平方米，為5、6兩棟，累計209套，其中住宅191套（2.20萬平方米），商業用房18套（3529平方米）。
由惠州市自然資源局發放的《建設用地規劃許可證》顯示，銷售的房源用地位置為金山湖JSH-A05-06號地塊，用地面積21113平方米（計算用地指標22973平方米），建築規模為80405平方米。
在惠州市不動產權第0088244號上顯示，惠城區金山湖JSH-A05-06號地塊的權利類型為國有建設用地使用權，由惠州市鑫洲房地產開發有限公司單獨所有，權利性質為出讓，屬於城鎮住宅用地，面積22073.1平方米，使用期限為2019年8月21日到2089年8月21日。
但是南都記者在惠州自然資源局官網、惠州土地交易中心查詢後，未找到該地塊公開招拍掛的任何信息。
不動產權證、建設用地規劃許可證的時間顯示，當前在售的鑫洲湖心島1號，金山湖JSH-A05-06號位置地塊手續是2019年才辦理完畢，此前無法發售是因為相關證件不齊全。
知情人表示，湖心島1號的回遷房和正在發售的06號地塊是一起施工的，“在售的06號地塊房子，早已經建設好，現在都是現樓，園林都做好了，已經達到交樓條件了。因為手續不齊全，無法出售。目前有不動產權證和建設用地規劃許可證，說明在售地塊樓盤手續合法了。”
B
由4宗地組成，批覆命名只含兩宗地 批覆命名的兩宗地其一為回遷房，另一宗取得預售證可發售
2015年11月10日，惠州市住建局在官網公示了金山湖JSH-A05-04、JSH-A05-05、JSH-A05-06-01地塊控制性詳細規劃調整規劃，把此前的三宗地變更為4宗，把JSH-A05-04調整為JSH-A05-04-01、JSH-A05-04-02。惠州市住建局的調整後規劃圖顯示，4宗地總佔地面積為21.7萬平方米，總規劃計容建築面積為80.62萬平方米。
2016年6月23日，惠州市住建局發佈金山湖JSH-A05-04地塊單體樓建築設計方案，申請主體為河南岸街道冰糖村民委員會。
廣東省發改委的網上辦事大廳項目公開欄，有惠城區發改局備案的金山湖JSH-A05-04-01地塊村民回遷房項目信息，建設單位為惠州市惠城區河南岸街道冰糖村民委員會，項目總投資18.07億元，佔地62811.6平方米，建築面積25.72萬平方米，其中商住面積21.53萬平方米，地下室車庫面積3.6萬平方米。
項目備案也證實了該地塊的回遷房存在，且該回遷房因為建設主體為冰糖村民委員會，不能對外銷售。2018年8月10日，鑫洲房地產開發有限公司出具了一份通知稱，鑫洲未出售任何一套房屋給冰糖村民或房屋中介，也證實了該回遷房產權屬於冰糖村民委員會。
2016年11月7日，惠州市民政局關於對惠城區河南岸街道冰糖村委JSH-A05-04-01、JSH-A05-06-01地塊命名的批覆顯示，由冰糖村委投資興建的商住項目地塊，用地面積為85784.6平方米，總建築面積為38.75萬平方米，同意將該項目命名為湖心島1號。
知情人士介紹，“鑫洲承建了冰糖村的回遷房，也是一筆巨大投入，按照現在的投入，現在在售的地塊利潤完全覆蓋不了。”
南都記者通過查詢市住建局的規劃圖發現，該兩地塊就是湖心島1號的回遷房和當前在售的地塊。
採寫：南都記者 蔣奇政
C
另兩宗地未辦不動產權證 湖心島1號權屬地塊只有在售的一塊， 另兩宗權屬可能是冰糖村民委員會
湖心島1號對外的公開資料宣稱，項目佔地22萬平方米，總建面120萬平方米。在對外宣傳規劃圖中，4宗地都是湖心島1號的項目。但從南都記者掌握的情況來看，實際上現在湖心島1號權屬地塊只有在售的一塊。
除開民政局批覆的2宗地之外，湖心島地塊還有兩宗地，位置分別為金山湖JSH-A05-04-02、金山湖JSH-A05-05。其中04-02號地塊佔地9.22萬平方米，規劃建築面積32.28萬平方米，是4宗地中最大的一宗。05-05號地塊佔地3.9萬平方米，是商服用地，規劃建築面積為18.31萬平方米。從湖心島1號目前對外的效果圖來看，規劃有商場、寫字樓等。
一位知情人表示，現在在售房的地搞定了，但後面兩宗地是村企合作，還沒搞定，“村民還沒簽完字。2014年和村民談的時候，摺合樓面價2000多元，現在遠不止這個數，而且現在的政策也變了，村企合作要走三資平臺，這剩下的兩宗，權屬應該還在冰糖村委會。”
2018年5月惠城區政府印發《惠城區農村集體經濟組織留用地使用與合作開發建設管理補充規定》，鼓勵村民委員會(或村民小組)通過自籌資金自主開發、招商引資、合資合作等方式將留用地建設為經營性物業，村民委員會(或村民小組)因缺乏資金技術、開發經驗、人才力量等不能自主開發，可以引入有實力的企業進行合作開發建設。合作的方式包括：返還物業方式、返還物業+貨幣方式和股權合作方式。
業界觀察人士解釋，通過鎮政府（街道辦事處）農村三資平臺進行掛牌招標和招拍掛沒有多大差別，南都記者在河南岸街道辦冰糖村民委員會一宗佔地為1.56萬平方米的地塊（位置為：HNA25-3）通過三資平臺招標文件顯示，該地塊採取返還物業+貨幣的方式進行，補償貨幣要求8621.20萬元。
閱讀更多 南方都市報 的文章
