小時聊京房

拆哥答：一定是根據投資和政策的傾斜來判斷。根據的梯隊如下，但是也要根據具體的條件來甄別：

第一梯隊：北京城市副中心、首都核心區（東西城）

第二梯隊：三城一區

第三梯隊：城南行動計劃（南中軸）

第四梯隊：回龍觀-天通苑。

具體到細分區域的房價，拆哥看好麗澤、望京、新北苑等地。

拆哥築品屋

我的回答最專業

第一，北京四環內的房子，普遍保值。大規模區域性看好的是 ‘麗澤金融‘，麗澤橋區域，道理在於，有投資就有發展。

第二，四環內，房子會分化，部分房子要貶值。

1·老破大，5-6層的那種，只能出租，無人購買，除非單價大降。

2·老破小，除非是學區，也要降價。

3·挨著路邊的單位高層樓，沒有獨立院子的，比如前門西路邊那幾個樓，下樓就挨著主路。沒有地方停車，未來停車會更緊，除非你花的錢一個月6000的停車費，這種房子，沒人要了，因為太不方便了。

第三，四環內，部分房子未來會升值。

1·中規模小區，小區內有獨立停車位置，封閉，有配套幼兒園。

2·低密度小區，就是樓以12-14層為主，有電梯，矮板樓，住戶密度少的。

3·因為以後開車，停車都是問題，所以挨著地鐵站，公園，三甲醫院，大商超的。

4·物業服務好的，不能有回遷樓的小區。

Euler大於Gauss

北京的通州、順義、朝陽區東北部的房產升值空間大。

房產升值有幾大因素做支撐:1、功能區集中，學校、醫院、商超圈、政府職能部門、產業園區。

中關村朝陽園打造各類科創總部基地，吸引包括阿里巴巴在內的眾多高科技企業。

北京市新政府及一大批職能部門遷往通州區，勢必帶動各類房產高速升值。

順義是國際臨空產業基地，聚集眾多高端製造企業，承擔市區人口分散功能。

2、交通便利，15號線東延、平谷線、通州到市區快速路修建，都會帶動兩地房產升值。

3、房價基數低，城六區固然都有升值空間，但房價已經屬於高位，不如通州、順義升值空間大，朝陽東北部和順義通州交界處，有很多帶開發和完善的地塊，升價空間尤其大。

用戶4017539001939

1.首先要記住，每個區都有筍盤、ceo盤，因此，區域整體升值快，不代表個人賺得多，這和學區房的道理一樣，東西城確實好，但你家孩子好不好，還得看孩子自身、家庭環境、教育投入等等因素

2、很看到很多答案上來就說：東西城、通州，但這有點不假思索……

房價漲幅看三個要素，

a、區域主力購買力水平

這和區域內及臨近區域產業佈局相關，所以要首先了解未來什麼產業能夠大量提供高收入的就業機會，這個產業集中的片區就會有未來的購買力支持！今天的金融街、中關村都是如此。

b、教育水平

教育依然是很多家庭的剛需，因此，教育高地將會表現強勢。但是，西城、東城未來的整體表現，以十年期來看，不是很看好，因為如果東西城鎖區，長遠看優質生源供給會減弱。

同時，未來私立教育的崛起是大趨勢，東西城名校將越來越不是唯一選擇。

c、現有價格

既然談漲幅，現有價格必須被考慮進來，因為決勝的是差額而非絕對值。

因此，現有低價區域，且有較好的產業佈局，能夠讓收入不錯，重視子女教育的人群形成聚集的片區，將領漲未來！

3、具體來說

不看好通州整體，但看好公務員密集的小區所在區域！

不看好東西城，絕對值上，東西城次新房依然高高在上，這毫無疑問，但相對漲幅未必！ 當然，隱隱覺得上了年份的東西城老破小有拆遷契機，熬到就是大收益……這需要和城市佈局結合，挑機會盤

看好產業互聯網相關企業密集區

看好數據服務、數據安全領域公司密集區

看好金融公司密集區，不看好金融街漲幅

地產小浣熊

北京房子的升值空間主要在通州、大興，理由如下：

一、控制中央政務區。城內老四區已經正在大調整，人囗在不斷下降，行政驅動人口主要流向通州和河北等地。所以經濟職能調整後，中央政務區房價繼續上漲的空間非常小了，高價的個別地段可能還會微降。

二、發展副中心。今後北京的中心在通州，今年市政府到通州後，房子剛需已經來臨，人口數量是決定因素之一。至少有一倍的升值空間。去北京就是去通州，老四區是首都所在地了，北京離他遠去。

三、規劃定乾坤。根據北京市規劃，海淀、朝陽區房價最大的漲幅期已經過了，要投資多掙錢，除了通州，大興也是個熱點。新機場今年開始啟用。產業佈局正在形成，前兩年清理後，高新園區蓬勃發展起來。未來又是人口流入區。

總之，北京縣區、區域房價升值空間主要看北京的宏觀政策，包括人口結構和數量變化，產業佈局，經濟重心轉移等。環中央政務區也是一個熱點，特別是金融服務業扎堆的區域。

歡迎討論，敬請關注。

周思夢想

我認為門頭溝地區將依然有較大的升值空間，現在是最後的上車機會！

首先門頭溝區是北京較小的一個區，更重要的是門頭溝區98%的面積都是山地和森林河道，只有2%左右的凹地及平地。房價是因其稀缺性而受供需變化影響的，門頭溝就這麼一丁點建設用地，很快就用完了，無地無房可供了，當需求依然保持一個較旺水平時，自然就會高漲。

另外，隨著人們對生活品質和本質的追求上升，人們對於好山好水宜居的地方的追逐意識會逐漸加強，門頭溝自然是個最好的選擇。

再有，門頭新城也即S1線通達的地方，是座嶄新發展起來的新城，3條地鐵線通達，三條貫通東西的高速通達，更為可貴的是，雖然門頭溝在西六環外，但由於西部山區的限制，西五環距北京市中心比其它三個方向的距離都近，西六環距西五環更近，才5公里左右，而北六環距北五環約30公里。

最後，隨著新首鋼大橋的通車，及S1地鐵在蘋果園地鐵站改造完後實現與1號線到貫通，目前門頭溝新城的所有商業配套已非常完善，北京八中、首師大附中等等學校的落成，已是一個規劃起點高，宜居方便的城區了。

五年前門頭溝的房價才2萬左右，現在已普遍在5~6萬之間，隨著在2020年新建房產的普遍交房後，門頭溝新城將會有更好的發展，展望5~10年後，隨著門頭溝好山好水的價值逐漸提現，價值將會進一步提升，達到每平米8~10萬十分可期！

mickyhi

筆者認為，未來北京哪個區，哪個區域的房產都沒有升值空間，過去在炒房時代，一些炒房者稱北京的房價永遠上漲，結果2018年北京燕郊的房價腰斬了，北京市的房價下跌了20%以上。未來北京的房價只會下跌再也不可能上漲了，為什麼呢？

原因是幾個方面的，一是未來幾年北京的人口將減少500萬人，雄安新區的建設首先是從北京轉移500萬人口過去，從2019年開始北京鼓勵央企，高校，醫院等搬到雄安新區去，北京的工廠也都將從北京搬出去，現在是鼓勵，接下來就是強制性的，未來幾年後的北京肯定是沒有工廠的。大家想一想幾年後的北京人口減少了500萬人，房價是不是必然下跌。

二是房地稅的出臺，房地產稅人大明確表示2019年立法，北京是炒房者首選的城市，北京的房產大量都在全國的炒房者手中，北京的房產至少超過30%是在炒房者手裡，因為，過去北京炒房最賺錢，所以，全國有錢的人都到北京炒房，當房地產稅立法後，北京的炒房者再也坐不住了，只有選擇拋售手中的房產，未來兩年北京有30%以上的房產賣出，大家想一想北京的房價是跌還漲，北京的房價下跌是必然的。所以，北京所有區域的房產都沒有投資價值。

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金融學家宏皓教授

過去的20年，北京的人均居住面積有了很大的提高。在解決了基本住房問題後，人們肯定會考慮提高居住舒適性。包括上面說的空氣質量、社區成熟度，人口密度， 綠化面積，物業服務，等等。

所以，就算是在上述區域內，樓盤之間的價值分化也是比較大的。人們會越來越去追逐品質高的樓盤。 對於二手房來說，樓盤之間的對比是非常明顯了。

總的來說，未來20年，再以區域來衡量房價已經不夠了，一定要充分考量房屋的內在價值，是否方便生活，是否舒適。

所以我其實更看好”大北京“、”新北京“，對比發達國家的發展路徑，超大城市必將形成”城市圈“，帶動周圍高鐵一個小時範圍內的衛星城市高速發展。

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我I生活

首先說明一點，現在國家對房價的控制在北京是很到位的。

所以，升值的空間也只能是穩中有升。

絕對不會出現幾年的時間就翻倍的房價了。

而穩中有升的地方，也就是當初沒有被過度開發的地方。

這裡就是北京的西部和西南部。

西部乃至西南部是北京當初沒有被大力開發的地方。

住宅的價格相對別的區應該算是比較親民的。

不過，大家不要小看西南部。

首先，得益於長安街西延，門頭溝和石景山都是新小區集中開發的地段。

供貨量大，價格就不會馬上瘋漲。

再從這裡往南，有園博園附近的豐臺一大片區域。

看起來也是開發了不少的小區。

再往南就是房山，房山的房價一直都沒有特別暴漲。

還有一部分區域沒有大規模的開發。

但是，那裡有大學城的概念，以後的房價也會穩步上升。

這些地域的交通相對來說比較方便。

首先是有多條高速和城市快速路。

六環，五環，京開，京港澳，阜石路，蓮石路，園博大道。

這些都是進入城區的交通要道。

此外，公交和地鐵也是一個不錯的選擇。

公交很方便，每個地方都有很多條公交。

而地鐵也已經運行到了這些區域。

所以，這些沒有被過度開發和炒作的區域，將來是北京市要大力發展的地方。

也就是說，還沒有漲起來的房價是這些地方的特點。

現在入手，將來會隨著它們的發展，慢慢的有一個升值。

如果您有不同的見解，期待您的交流。

九門吏部尚殳

我關注京津冀的房產市場有近十年了。我認為，北京大興區、通州區未來房產升值空間最大。

因為，房產價值與國家公共配套服務設施密切相關。即交通、教育、醫療等等公共服務領域的配套程度。

大興區規劃圖

北京大興區、通州區，因為有北京新機場、北京城市副中心建設，公共配套服務正在由少到多，由比較單一向全面發展，這就意味著，這兩個區域的公共配套設施有增長的空間，人口流入有很大的空間，意味這兩個區域的土地有比較大的升值空間，附著在土地上的房產也就有比較大的升值空間。

我們這裡探討的是未來的升值空間，沒有探討保值。如果說保值的話，北京中心城區最保值，但升值空間沒有大興、通州那麼大了。而且中心城區現在面臨著非首都功能的疏解，產業、人口有下降的趨勢。

北京新機場交通骨架圖

北京大興機場，是京津冀交通骨架的中心。通州、天津、雄安都在建設與北京大興機場的聯繫路網，公路、城際鐵路、機場快線，大興區與四周的聯繫，四通八達，真正的立體交通，航空、高鐵、公路、地鐵，除沒有海路，一應俱全。

北京新機場是新國門，國家新的發展動力源。現在北京與河北正在編制臨空經濟區規劃，導入與臨空有關的高端高新產業，臨空經濟區也是京津冀協同發展的示範區。

特別是雄安新區設立後，北京中心城區的“都”與大興、雄安，在一條線上，也就是京雄走廊，未來，京雄走廊是最值得期待的。因為雄安雖然在河北，功能卻是北京兩翼之一，京雄走廊就是首都的延伸線。從“都”“城"這個角度來說，“都”的價值肯定是高於“城”的。

通州區，因為有北京城市副中心的建設，公共配套設施要超過中心城區，雖然是行政辦公區，商務服務區，但因為是現代城市宜居的典範城市，其城市的價值與其地位是匹配的。

北京城市副中心規劃與現路網對比

北京城市副中心會帶動整個通州，發生翻天覆地的變化，這也就意味著房產的價值也會發生這樣的變化。

當然，問題既然想知道升值空間，想必與投資相關。如果投資的話，有買入時機。並且，北京城市副中心的房產價值，已經被提前支取了一部分。但對於未來，北京城市副中心的利好還沒有完全兌現，還有不小的價值空間。從這一點比較來說，大興區的升值空間高於通州區。

現在北京各區的新規劃都已經公佈了，其未來的價值，很清晰。我們的觀點，未來，通州區與大興區最有升值空間，如果還要這兩區對比，短期通州區高於大興區，中長期大興區高於通州區。

頭條號“京津雄城市群”專注京津冀協同發展，關注我們，共同見證偉大的時代！

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