10.17 山東市物業服務收費管理辦法

山東市人民政府令

第156號

《山東市物業服務收費管理辦法》已經2014年9月30日市人民政府第60次常務會議通過，現予公佈，自2015年1月1日起施行。

市 長：劉可清

2014年10月27日

山東市物業服務收費管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了規範物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《山東市物業管理若干規定》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於本市行政區域內的物業服務收費行為及其監督管理。

第三條 本辦法所稱物業服務收費是指物業服務企業依據本辦法規定和按照物業服務合同約定收取或者代為收取下列費用的行為:

物業公共服務費、停車位(庫)物業服務費；

機動車停放服務費以及其他經營收入；

日常專項維修資金；

建築廢土清運費、特約服務費、公共水電費以及其他費用。

第四條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、誠實信用以及質價相符的原則。

物業服務收費應當以市場調節價為主、政府指導價為輔，區分不同物業的性質和特點，分別實行市場調節價和政府指導價。

第五條 市價格主管部門會同市建設主管部門負責本市物業服務收費的監督管理工作。

區價格主管部門會同同級建設主管部門按照價格管理權限負責轄區內物業服務收費的監督管理工作，並接受上級主管部門的業務指導。

第二章 物業公共服務費管理

第六條 本辦法所稱物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，在物業管理區域內從事房屋及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養、綠化養護、環境衛生保潔、公共秩序維持以及安全防範協助等服務，向業主、物業使用人所收取的費用。

第七條 住宅前期物業公共服務費實行政府指導價。其他物業服務收費實行市場調節價。

前款所稱住宅不包括別墅、低層住宅。

第八條 市價格主管部門應當會同市建設主管部門按照質價相符的原則，制訂本市物業服務等級標準和物業公共服務費政府指導價，並向社會公佈。

市價格主管部門應當會同市建設主管部門每2年對公佈的物業服務等級標準和物業公共服務費政府指導價執行情況進行評估。在評估過程中應當採取問卷調查、座談會、論證會等形式公開徵求公眾意見。經評估需要調整的，應當及時調整。

第九條 住宅預售前，建設單位應當按照本市物業服務等級標準和物業公共服務費政府指導價，確定預售住宅項目的物業公共服務費標準。同一物業管理區域內同一物業類型的住宅項目，其物業公共服務費標準應當保持基本一致。物業公共服務費標準在購房合同中約定。

第十條 住宅前期物業公共服務費採取包乾制形式。業主大會成立後，可以採取包乾制、酬金制形式，具體收費形式由物業服務合同約定。

前款所稱包乾制是指由業主向物業服務企業支付固定物業公共服務費，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式；酬金制是指在預收的物業公共服務費中按照約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘的全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足的均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十一條 實行政府指導價的物業公共服務費的成本主要由以下項目構成:

物業服務人員工資，按照規定提取的工會經費、職工教育經費，依法應當由物業服務企業繳納的住房公積金和社會保險費用；

物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養和年度安全檢測費用，但不包括保修期內應當由建設單位履行保修責任而支出的修理費以及應當由專項維修資金支出的修理、更新、改造等費用；

綠化工具購置費、補苗費、農藥化肥費等綠化養護費，但不包括應當由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費；

購置清潔工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、二次供水水箱清洗消毒費等清潔衛生費用；

維護秩序所需器材裝備費、安全防範人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等秩序維護費用，其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備；

物業共用部位、共用設施設備保險及公眾責任險費用；

正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、通訊費等辦公費用；

物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區分攤的管理費用；

物業管理區域內物業服務企業按照規定折舊方法計提的由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在1年以上的資產的折舊。

實行市場調節價的物業公共服務費的成本，可以參照前款規定由物業服務合同約定。

第十二條 需交納物業公共服務費的房屋按照以下規定計算交費面積:

已取得土地房屋權屬證書的，按照土地房屋權屬證書記載的建築面積計算，未在土地房屋權屬證書中記載的建築面積不作為計算面積；

已出售但尚未取得土地房屋權屬證書的，按照購房合同約定的建築面積計算；

尚未出售的，按照報送土地房屋主管部門備案的房屋銷售方案確定的房屋建築面積計算。

業主取得土地房屋權屬證書後，應當及時將房屋建築面積變更信息書面通知物業服務企業，物業服務企業應當自收到書面通知的次月起調整相應的物業公共服務費；未書面通知的，物業服務企業可以按照未變更前的房屋建築面積計算收取物業公共服務費。

第十三條 物業公共服務費按月計費。除物業服務合同另有約定外，業主可以按月或者按季度交納物業公共服務費。

第十四條 物業公共服務費按照以下規定交納:

前期物業服務合同簽訂之日至房屋交付期限屆滿之日的當月的物業公共服務費，由建設單位交納；

房屋交付期限屆滿之日的次月及以後的物業公共服務費，由房屋所有權人交納；但是建設單位向業主承諾減免的物業公共服務費以及尚未出售的房屋的物業公共服務費，由建設單位交納；

承租公有住房的，自租賃合同簽訂次月起至租賃合同期滿當月的物業公共服務費，由公有住房承租人交納；

房屋所有權人將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且約定由承租人、借用人交納物業公共服務費的，從其約定，房屋所有權人依法承擔連帶責任。

第十五條 業主、物業使用人應當按照物業服務合同約定，按時足額交納物業公共服務費。業主、物業使用人未按時足額交納的，物業服務企業可以以書面的方式督促其限期交納；逾期仍未足額交納的，物業服務企業可以在物業管理區域內按照物業服務合同、管理規約的約定，以公佈欠繳業主名單等方式催交，也可以依法追繳。

第十六條 前期物業服務合同期限屆滿時尚未成立業主大會或者業主大會已成立但尚未確定物業公共服務費標準的，物業服務企業可以按照原前期物業服務合同約定的物業公共服務費標準執行。物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主（以下簡稱“多數業主”）書面表示不同意的除外。

第十七條 前期物業服務企業在物業服務合同履行期間不得擅自調整物業公共服務費標準。確需調整的，應當在物業管理區域內按幢（梯）公示服務成本變動情況和擬調價方案，並經多數業主書面同意。

第十八條 物業服務企業不得擅自向供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業單位收取物業管理區域內規劃配套設施用房的物業公共服務費。

第十九條 機動車停車位(庫)物業服務費的管理參照本章有關規定執行。

本辦法所稱停車位(庫)物業服務費，是指物業服務企業為業主自有的停車位(庫)提供環境衛生保潔、停放秩序管理、通風照明等設施設備日常運行維護等服務，由機動車停車位(庫)所有權人交納的費用。

第三章 機動車停放服務費管理

第二十條 住宅前期物業管理區域內機動車停放服務費實行政府指導價；業主大會成立後，機動車停放服務費實行市場調節價，其收費標準經業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。機動車停放服務費標準由物業服務合同約定。

本辦法所稱機動車停放服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業管理區域內佔用業主共有的道路或者其他場地施劃的停車位進行經營和維護管理，向停放者收取的費用。

第二十一條 機動車停放服務費由物業服務企業按照物業服務合同約定收取。前期物業服務企業可以依法提取不超過30%的機動車停放服務費收入作為經營管理費用，其餘收入按照規定存入專項維修資金專戶。

第二十二條 對進入物業管理區域內執行公務的公安、消防、救護、市政搶險等車輛臨時停放的，物業服務企業不得收取機動車停放服務費。

第二十三條 物業管理區域內佔用業主共有的道路或者其他場地施劃的停車位的，其機動車停放服務費標準應當經多數業主書面同意。

第二十四條 利用物業管理區域內建築物專有部分以外的共用部位、共用設施設備進行經營的，管理規約有約定的，從其約定；涉及有關共有及共同管理權利的重大事項的，應當經多數業主書面同意。

前款規定的經營收入由物業服務企業按照物業服務合同的約定收取。前期物業服務企業可以依法提取不超過30%的經營收入作為經營管理費用，其餘收入按規定存入專項維修資金專戶。

第四章 日常專項維修資金管理

第二十五條 住宅前期物業管理區域內的日常專項維修資金實行政府指導價。市價格主管部門應當會同市建設主管部門按照適度收取、合理使用的原則，結合物業類型和房屋使用年限以及物業管理區域內共用部位、共用設施設備的具體情況，制定、調整日常專項維修資金政府指導價，並向社會公佈。

業主大會成立後的日常專項維修資金實行市場調節價，其收費標準經業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。

第二十六條 前期物業服務企業在收取物業公共服務費時，應當按照本辦法第二章有關計算面積、交納責任人等規定一併代為收取日常專項維修資金，並分別於每年的1月31日、7月31日前將已收取的日常專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。

第二十七條 日常專項維修資金主要用於保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的修理、更新、改造以及按照規定須由相應資質的維護保養機構負責的維護保養，其費用支出以有關合同及其支付憑證為準。

物業服務企業應當按照相關規定和物業服務合同約定做好共用設施設備的日常運行和維護保養工作。

第二十八條 因物業使用年限等因素需要調整日常專項維修資金標準的，業主委員會或者其授權的物業服務企業應當在物業管理區域內按幢（梯）公示10日以上，並經多數業主書面同意。

第二十九條 業主應當按時足額交納日常專項維修資金，未按時足額交納的，業主委員會、物業服務企業應當以書面的方式督促限期交納；逾期仍未足額交納的，業主委員會、物業服務企業可以在物業管理區域內按照物業服務合同、管理規約的約定，採取公佈欠繳業主名單等方式催交，並及時將業主欠繳情況報送市建設主管部門登記，供利害關係人查詢。

第三十條 前期物業服務企業未在規定時間內將收取的日常專項維修資金存入專項維修資金專戶的，由市建設主管部門責令限期繳納，記入誠信檔案；逾期仍不繳納的，列入向社會公佈的警示名單。

第五章 其他物業服務收費管理

第三十一條 住宅前期物業管理區域內的建築廢土清運費實行政府指導價。市價格主管部門應當根據市場因素變化的情況制定建築廢土清運費政府指導價，並向社會公佈。

第三十二條 物業服務企業可以按照與業主簽訂的裝修裝飾管理服務協議的約定，向業主、物業使用人收取、返還房屋裝修保證金。

業主在房屋裝修過程中損壞共用設施設備、汙染共用部位的，由業主負責修復、保潔；業主不修復、保潔的，由物業服務企業代為修復、保潔，所需費用從裝修保證金中抵扣，不足部分由業主承擔。

第三十三條 物業服務企業可以按照與業主、物業使用人的約定，提供特約服務並收取相應的費用。

第三十四條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受公用事業單位委託代收費用的，可以按照約定向委託單位收取代辦手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

第三十五條 物業管理區域內的綠化、保潔、二次供水的損耗、通風、照明以及設施設備運行維護使用的公共水電費應當按照實際發生費用由業主分攤。對改變用途用於經營的住宅，物業服務企業可以按照規定適當提高其公共水電費分攤比例。具體公共水電費分攤辦法由市價格主管部門制定。

物業服務企業按照物業服務合同約定代收代付公共水電費前，應當將分攤情況在物業管理區域內按幢（梯）向業主公示。

第六章 監督與責任

第三十六條 依照本辦法執行政府指導價的物業服務收費，按照下列規定實行告知性備案管理:

建設單位應當在取得房屋預售許可證之日起10日內，將確定的物業服務等級和物業公共服務費收費標準向價格主管部門備案，並在預售現場的顯著位置公示；

物業服務企業應當在確定機動車車位（庫）物業服務費、機動車停放服務費、日常專項維修資金、建築廢土清運費之日起10日內向價格主管部門備案，並在物業管理區域內按幢（梯）公示。

對前款規定的備案事項，符合規定的，價格主管部門應當在收到備案材料之日起5個工作日內將備案信息向社會公示；不符合規定的，價格主管部門應當在收到備案材料之日起5個工作日內書面通知備案人並說明理由。

依照本辦法規定調整執行政府指導價的物業服務收費的，按照前兩款的規定執行。