中國旅遊業邁入萬億投資的文旅時代，文化旅遊產業的發展已勢不可擋，不但提供了一種全新的生活方式，成為這個時代下的消費主流，也為眾多企業轉戰旅遊行業帶來千載難逢的時代機遇。
如何搶佔文旅產業先機，指導文旅項目順利開發？這裡藉助巔峰智業五礦哈施塔特小鎮與韶山銀河旅遊區兩個項目，通過階梯分析四步推進法，從開發角度，看頂層設計如何助推文旅項目戰略落地。
五礦哈施塔特小鎮
一、把握需求：明確企業“文旅時代”訴求
文旅時代，企業面臨的經濟形勢更趨複雜，但同時機遇與挑戰並存，也開啟了大企創新，萬企創名的時代。在不斷創造自我品牌價值的同時，兩類企業成為發展文旅項目的重要企業。
1. 品牌升級需求。多為大中型房地產企業，這類企業有實力、有經驗、有視野、有運作力，房地產開發經驗豐富，易於接受新生產品並勇於嘗試，開發文旅項目在於探索易於複製的模式，延伸產業鏈條，提升品牌生命力，實現企業的多元化發展。這類企業需走出適合自己發展的路，形成獨具特色的開發模式，如萬達、恆大、海昌、碧桂園、綠城、五礦等企業。
2. 跨界整合需求。多為上市、國營等企業，這類企業原有主業與旅遊地產相關性不高，跨界進入文旅產業在於尋找新的增長點，擺脫現有經營困局，或者尋求新的產業延伸，實現企業轉型、品牌創新，進而資產持續增值。如華誼兄弟、復星集團、福星科技、韶灌工程管理局等。
二、找準方向：破題突圍實現“文旅開發”
從開發的角度採用倒推分析法細分項目難點與重點，最短時間解決“文旅開發”核心問題，尋找最佳突破口，迅速破題。
1.創建模式，轉型擴張需求
解決策略：小鎮已具備一定的產業基礎和大遊客量基礎，在對比交通區位、資源條件、消費群體與場地條件等分析後，我們認為項目具備開發文旅產業的條件，確定打造一站式全齡全包全時度假綜合體，以此為突破口，形成可複製創新性五礦模式。
實現目標的四個重要環節
2.跨界融合，多元發展需求
解決策略：從投資角度分析，較強的招商吸引力和商業價值，在於凸顯產品的特色、發展潛力和綜合收益。因此產品策劃階段明確了以下幾個重要環節。
實現目標的五個重要環節
三、核心創意：有效凸顯利用“文旅資源”
避開撒網式、雷同式開發，因地制宜，從資源特色出發，對地塊“文旅資源”進行有效開發與利用，提煉開發較為成熟且具有潛力的地塊做引爆點，打造一系列精品旅遊線路，串聯逐點突破。
1.地產項目的“文旅” 升級
第一步：注入強大的產業支撐，全產業鏈下產品落位。
建立七大產業鏈條，產業互補，實現產業閉環。
構建兩大核心產業：文旅地產+幸福文化創意產業。形成五大支撐產業：休閒商業+商務會議業+健康運動產業+生活服務產業+親子教育產業。
對七大產業鏈展開梳理，以婚慶產業分析為例
第二步：明確特色鮮明主題文化。
三大維度明確小鎮發展文化內涵
第三步：創新運營模式，為企業定製可複製推廣的運營模式。
第四步：量身定製、化繁為簡，提供一站式服務。
一站式一價包服務包括接送機服務、住宿、一日三餐及全天候茶點飲料、運動和娛樂項目、演出和晚間娛樂活動等，關注和迎合客人需求。
一站式服務模式結構圖
2.“不沾邊”旅遊項目的“文旅” 復興
韶山銀河旅遊區作為惠民工程，50年來以蓄水、灌溉、洩洪抗旱、供水發電等為主要功能，從韶山灌渠升級為韶山銀河旅遊區，我們制定了六個步驟。
第一步：細分研學旅遊與休閒度假兩大主力市場客群，精準滿足客戶需求。指導產品設計。
四類研學旅遊主力客群
第二步：拓展產業鏈，挖掘具有開發價值的產品，注入新的產業增強旅遊區活力。
現代水利綜合功能區功能結構示意
第三步：體現地塊資源價值，打造情景體驗、營造即時的歷史現場感，與非紅旅遊聯動。
產品佈局與主題文化緊密結合
第四步：組團式開發，主題化打造，取捨有道， 注重旅遊+運用。
第五步：立體交通串聯景區內外，解決最後一公里問題，實現暢達旅遊體驗方式。
四、量化效益：謀劃“文旅價值”效益最大
根據企業資金狀況與投資需求，長線與短線收益結合，謀求“文旅價值”綜合效益最大化，制定最佳財務規劃。
1.價值溢價、低投入高回報，立見成效
目前五礦模式——一站式全齡全包全時度假模式正在構建中。
2.體現大投資、惠民工程與經濟效益結合
一、 旅遊小城鎮概念及特徵
一般認為，旅遊小城鎮是指以開發當地具有價值的自然或人文景觀或在此基礎上開展旅遊服務的小城鎮。旅遊小城鎮具有一般小城鎮所不具備的特徵：
1、經濟特徵——旅遊是支撐產業
從國民經濟發展的角度來說，旅遊小城鎮以旅遊業為支柱型產業，旅遊業對於小鎮經濟具有強大的帶動作用，通過“住、購、食、娛”等元素的建設，來促進小鎮經濟的發展。
2.規模特徵——精緻是一種美
“精緻是一種美”主要是體現在旅遊小城鎮的規模特徵上。旅遊小城鎮由於其面積有限，並不追求規模宏偉或者建築華麗，而是專注於在合宜的尺度內構建旅遊吸引物。
3.功能特徵——休閒是生活方式
當前旅遊市場已經從傳統的單純觀光遊轉向休閒度假體驗遊，旅遊小鎮的興起正是迎合了市場需求的這種轉變。由於我國高速的經濟發展和城市化進程，人們對追尋與城市景觀迥異的旅遊地的興趣越來越高。“給城市裡的人在小城鎮找個心靈歸宿”所代表的休閒度假功能成為旅遊小鎮最主要的功能。
4.文化特徵——文化是形象符號
旅遊小城鎮所擁有的特殊文化，能轉化為旅遊小城鎮獨特的形象特徵。徽州地區的眾多古村落就是文化生成小鎮形象符號的典型代表。徽州當地徽文化所特有的謹慎、保守，體現在建築上就轉化為“高牆小窗”、“馬頭牆”等特徵，而這些建築特徵最終成為代表徽州地區眾多古村落的形象符號，讓遊客產生一種“見到小窗、馬頭牆就是到了徽州”的感受，“小窗”、“馬頭牆”也就成為徽州古村落的形象符號。
5.商業特徵——消費是經濟業態
旅遊小城鎮發展的最終目的還是為了推動當地經濟的發展，而經濟發展依靠的就是遊客在當地的消費。不論是古鎮遊，還是生態小鎮遊，都鼓勵人們慢下來、住下來、輕鬆下來。在這個過程中，吃、住、行、遊、購、娛六要素所起到的都是引導消費的過程，吸引人們通過消費去釋放、去體會一種和平時不同的生活方式。
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