感谢关注楼八，攒了一些学区房的事，今天聊聊。
【1】
董梅从来没有见过这么烂的房子！
小区紧邻文化路主干道，周边就是杂乱喧嚣的科技市场。看房子的时候刚走到小区门口，董梅的心情就开始烦躁，文化路真窄，房子几乎是贴着路边人行道而建，抬头一看，就是莫名的压抑，如下图。
上图：劳教所家属院。
小区基本不能称之为小区，因为它就2栋楼，AB一南一北排布。由于2栋底部被三层的裙楼商业连接，也基本没有什么绿化。二栋楼都是高层点式楼，单层6户，三十多层，合计392套，以均套110㎡预估累计4万余㎡，加上裙楼的3层商业（3层全覆盖的底商容积率已为3），可见项目容积率铁定在10以上。
上图：董梅看中的劳教所家属院和周边名校的位置图。
就是这样一个房子，中介给董梅推荐的是最小的80㎡的户型，房主要价280万，加上中介费和手续费，均价已过35000元/㎡。
35000元/㎡，这是一个秒杀了邻居恒大名都的价格，一个超越了北龙湖高层的价格，也是一个叫板建业天筑的价格。
即使是这样的房子，这样的价格，坐在董梅对面房主依然手里夹着雪茄，翘着二郎腿，随意摆弄着手中的佛珠，一副爱买不买的表情，看着看着，董梅心里的火气就不打一处来。
“去球吧！”董梅心里默默骂道，然后起身，给房主和中介说了一句：“我再考虑考虑吧！”，说完起身向门口走去，准备离去。置业顾问连忙追出来：“姐，咱是咋考虑的啊？”董梅没说话。置业顾问忙解释道：“姐，这个小区可以确保上文一和省实验啊，而且是周边学区房里最新的小区，所以价格比周边贵了一些。”
“不买了。”董梅走了。
路上，董梅下定决心不会给这烂房子买单，而且小区名字叫什么劳教所家属院，也不吉利！
董梅做的这个决定是对的，因为10年后，没社区的筒子楼将和三无公寓、安置房等一起最早沦为城市贫民窟的几类房源。于是，当天晚上董梅给中介转账2万块钱把房子定了下来，定了……定了……
【2】
再来看一个例子：
上周，一个小编前些年看病认识的社区诊所老板纪明给我打电话，说准备买建业花园里，问一下我的意见，在我的印象中，建业花园里已经售罄，售楼部都拆了。
他说没有，现在是中期销售，后期还有几块地，新售楼部在建，即将开盘的是九宫格的中间位置，预计开盘价格还不确定，根据限价，和上一批价格差距不大。
吸引纪明的是购买后可获得河南省实验中学的就学指标。
上图：建业花园里片区及省实验。
我一直对连霍北钟爱有加，目前区域内，从金水湾到尚悦居，再到正弘城，基本是在16000-18000元/㎡之间，这个价格基本是处于区域价值和产品价值内空间行走，相比其他片区，区域价值空间仍然很大。
建业花园里的价格，应该来说，几乎是没有考虑学区房的因素。
我给纪明说：不用犹豫，能买几套买几套。
【3】
众所周知，楼8很少涉及学区房，但因为这2个案例，我还是忍不住写了这篇文章，我们先开看一下劳教所家属院和建业花园里的情况对比：
来看学区房价值：劳教所家属院，如果抛出学区房因素，根据其品牌、规划、地段和产品，目前天花板价格在15000元/㎡，学区溢价20000元/㎡，以120㎡计，累计溢价240万。建业花园里，根据历史价格情况，抛出学区房因素，根据其品牌、规划、地段和产品，价格保底16000元/㎡，目前新一期的产品价格尚未出来，根据经验估计一下，若以120㎡预计，大概累计溢价24万。
240万vs24万，10比1，这是一个巨大鸿沟。
来看学校的价值：河南省实验中学目前一共3.5个校区，其中，本部为河南省实验中学，另外2个校区分别为：紧邻本部的河南省文博学校，还有就是建业花园里的河南省实验中学英才校区，另外的0.5个，是正在建设的河南省实验学校裕鸿国际学校。
上图：河南省实验中学的官方介绍
由于不太关注学区房，所以，在我的印象中，名校的校区应该很多，目前只有3个校区的河南省实验中学还是着实让我惊讶了，在品牌乱输入狂吃品牌价值的今天，河南省实验中学算是一股清流了。
而建业花园里的省实验虽然是近几年新建，但从最近的中考成绩、学校管理等方面显示，已经向另外2个校区完全看齐，这也反应了名校对于教育的保障以及品牌的爱护。问题来了，同样的教育，为何有价格鸿沟差距？
【4】
这就是今天我要说的：同样是学区房，为什么会有价格鸿沟？要么是劳教所价格虚高，要么是建业花园里价格低。当下郑州，真正的学区房并不是太多，扒扒数数，也就公园道一号、名门紫园等等寥寥几家，而从这些项目的定价来看，与周边项目相比价格并不是很大，普遍在5-10%之内，所以花园里虽然不贵，但还算合理。
所以结论很简单：劳教所价格太虚高。
存在即是合理！这不但是郑州，全国很多都是这样，那么其根源本质是什么？我认为本质是：在近一二十年一波又一波的炒作下，价格被越炒越高，最终炒到了今天的天价。虽然水分已经巨大，但最后一个接手的不可能让虚高的价格砸在自己手里，他必须以更高的价格转让出去。所以，由此一个接一个的接棒，就像商业市场上的转让费，大家都心照不宣，于是就有了今天的天价学区房 。其实，我们更是明白勿说240万买一个上初中的名额，即使买个重点大学的名额估计很多家庭也会考虑一下，那为什么大家还愿意多花240万去做这件事呢，因为大家也知道，这240万只是过渡，用过了再卖出去，240万可以再次回收，渐渐的某些“学区房”成了另外一种形式的“理财产品”，大家看似多花了240万，其实仍然是24万。只是：谁也不知道240-24=216万的这部分泡沫何时会突然崩塌，在不崩塌之前，谁都不是受害者，而长达十几年未崩塌，大家也就习以为常接受了这个怪胎定时炸弹！
这就是畸形学区房本质，是为主因。
每一个家长心里也很清楚：上了重点小学不一定就上重点中学，上了重点中学不一定就能上重点高中，上了重点高中不一定就能上重大大学……但这些都不重要，重要的是为孩子争取了一个好学校，为自己争取一个心理安慰，觉得不亏欠孩子。
当然还有面子问题，中国人爱攀比，人家的孩子都上好学校了，我的孩子没有上，显得自己在朋友全面低人一等，这种因素已经和孩子教育无关了，就像农村家家盖3层楼空置一下，用不用无所谓，但盖得不能比别人低一样。
当然，也有并不希望孩子能有多大的出息，只是能让孩子有个好环境，受点好教育，更有甚者，可能只是为了给孩子弄个好的“同学圈层”。
哎，可怜天下父母心！！！是为次因。
【5】
中国喜欢治因不治本，头疼医头，腿疼医腿，教育问题亦是如此。同时，中国人喜欢奋斗，喜欢努力，目标就是努力奋斗最终获得当下社会最好最珍贵的东西，而少有人去为了让普通的东西变好变珍贵而奋斗去努力。双管齐下，造就了学区房的现状：我们家长的毕生精力都努力抢占优质教育资源中的一席之地，如何托关系抢占，如何互换资源抢占，实在不行就花钱抢占，包括笔者自己，私心私利之下，让社会焦虑，让家长焦虑，让学生焦虑，在教育资源上出现等级。
如何改变现状？就是要政府引导社会从“争抢占有优质教育资源”的社会矛盾转移到“通盘优化教育资源，各自特色化教育资源”的建设上来 ，方能打掉240万的脑残费！解决社会焦虑，解决家长焦虑。
安得名校千万所，慰藉亿万父母俱欢颜！（全文完）
閱讀更多 鄭州樓事八卦 的文章
