碧崇輝

未來房產走勢分析:

1，一二線城市和部分有潛力的三線城市由於外來人口不斷湧入，房價還會居高不下。具體走勢有兩種:一是維持現狀，保持穩定，二是再來一波暴漲。關鍵是看政府決策，如果是真正建立長效機制，比如不再濫發貨幣，全國範圍內的房產稅，政府主動降低土地出讓金以降低房子成本，長期限價以擠掉泡沫，興建和改造公共房屋以滿足低收入者的居住需求等，一二線城市房價會整體穩定，甚至略有下降。但如果政府還是像以前那樣只是病急了才投醫，那麼現在的限購和限價只是暫時得，沉寂幾年後，由於經濟放緩，財政緊張，房產相關行業蕭條等因素還是會放開房產市場，一二線城市房價還是會像2016，2017那樣翻倍式上漲，但上漲之後泡沫會隨之破裂，房產崩盤，整個經濟崩盤。

2，三四線城市及以下城市。

由於一二線城市巨大的吸引力和超前規劃（35個一二線城市中長期規劃能容納8億左右常住和流動人口），中國的三四線及以下城市從長期看會呈現人口淨流出狀態，再加上棚戶區改造和農村改造的硬性任務，這些城市的房產市場不僅會面臨著有價無市，甚至會面臨著無價也無市，因為這些地方原本就沒有多少人買房。

三四線及以下城市在2017，2018迎來了房價暴漲，大量庫存消化完畢甚至供不應求，這些房屋在2019年，2020年會集體交房，屆時會有很多房屋流向二手房市場和租賃市場，但房主會驚奇的發現賣房的遠比買房的多，房子掛了好久賣不出去也租不出去。再加上2020年房產稅通過，雖然全面施行需要幾年時間，但對於小城市的房產市場是一個巨大的信心打擊。所以從2020年開始，三四線及以下城市房價會出現一定下降，部分泡沫比較大的城市會大跌即崩盤。隨著2022年開始房產稅逐漸在小城市鋪開，另外中國總人口在2022年最遲2023年提前迎來負增長，這些對於三四線及以下城市的房價都是巨大的打擊。總得來說未來幾年一二線開外的城市房價會持續走低，跌到均價4000多（現在均價是8000多）而歸於平靜。

幾乎所有的三四線城市甚至小城市的規劃都是向一二線看齊，即今後10左右城鎮化率突破70%，形成中等規模城市甚至大城市。另一方面在人口規劃上，所有的城市都過度規劃，比如現今總人口300多萬的，規劃的卻是500萬，現今人口700萬的，規劃的確是1000萬的城市。但現實卻是一二線以下的城市基本上呈現人口淨流出，現今的人口不斷的在減少，另外中國生育率持續降低，城市後備人口不足。 這些城市永遠都達不到政府所規劃的人口，另外考慮到城市化率未來都要突破70%，也就意味著當地居民大部分其實不用買房，因為到時自然會拆遷，安置。

而現今卻是一二線開外的城市在盲目的擴張城區，開發房地產，由於沒有多少外來人口，這些房子要麼被炒房客消化，要麼被當地人消化。而本地人湧入城區夠房的其實很有限，再加上未來大部分本地人也要拆遷和安置，這樣就造成了庫存過剩問題。之前是新房庫存過剩，房價上漲後，很多人害怕房價上漲提前買房，但存量依舊過剩，無非是新房轉移到了二手房，且一年比一年過剩。按照現在的開發規模，不出10年，一二線開外的城市會實現70%城市化率的目標，但那個時候空置率絕對超過50%，欠發達城市甚至超過70%，成為名副其實的鬼城。

總之從2020年開始，一二線開外城市會出現無價也無市的情況，房價必然下跌。

3，中國的房產已經進入存量時代，現在根本不缺房甚至嚴重過剩，所以中國未來房產的兩個趨勢是:一個是租賃，一個是文旅。中國今後的房地產開發和棚戶區改造會逐步從盈利性商品房轉變為非盈利性的舊房改造和公共租房。因為中國35個一二線城市規化的人口都是2000萬以上。而按照現在的房價根本不可能容納這麼多的人口，或者說這麼多人根本無力在這個城市立足。唯一的辦法就是讓大量空置的房屋進入租房市場以降低房租，另外建設大量的公共租房，讓很多低收入者可以用比較低的價格居住，而且以後絕對會推進租售同權和長期租賃。另外隨著交通的改善，人們生活品味的提高，中國的文化旅遊產業會迎來快速發展，會出現很多的旅遊小鎮，民宿市場潛力無限。

4，中國的房地產市場極具獨特性。國外發達國家的房地產發展歷史只能作為參考。中國的房地產市場還是要根據現實情況具體分析。

第一，中國的城市化進程是人為得城市化，是政府規劃下的城市化，而並非歐美國家上百年的時間沉澱。所以中國的城市化進程極其快，中國的房地產市場存在大量的投機行為和泡沫。具體表現為:在當下中國城市化只有60%的時候，中國的房屋空置率已經達到了30%，遠超國際平均標準。而且中國作為一個發展中國家，中國的房價已經達到甚至超越了國外發達國家的房價。中國現在的房地產泡沫已經超過了日本90年代和美國2007年次貸危機時期，是人類歷史上最大的房產泡沫。

第二，中國的人口問題十分獨特。由於計劃生育的實施，中國人口的新老交替出現了斷代。再加上近幾年房價持續走高，人們生活壓力持續增大，中國的人口出生率持續降低。2017年，中國人口新增1723萬人，較上年減少67萬，人口淨增長600多萬。考慮到2016年開始開放二胎，但新增人口仍然下降，2017年之後，二胎效應將不再明顯。所以2017年之後，中國的新增人口每年會減少100萬以上。5，6年之後即2023年前後中國人口正式負增長，每年淨減少100萬以上。2030年開始人口每年淨減少500萬以上。不出意外，2040年中國人口會重回13億而非現在的接近14億。而2040年恰恰是理論上中國城市化突破80%，城市化真正完結的時候。

人口的提前負增長且大量的負增長。對於中國的城市化進程將會是巨大的打擊。對於中國的房地產發展也是一個巨大的打擊。

第三，有別於國外發達國家，中國的城市化進程和房地產開發是在21世紀才真正開始的。中國很不幸得趕上了人工智能和自動化。2020年將會是人工智能和自動化元年，屆時各個行業都會開始嘗試採用自動化技術（比如機器人）來取代人力。2025年將會是人工智能和自動化的爆發年，到時候很多工作崗位都會被機器人所取代，也就意味著到時候會有數以千萬計的人失業。對於國外發達國家來說，由於福利制度較為完善，機器人取代人類之後，很多人可以合法的領取失業金和救濟金。另外由於國外發達國家資源分配較為公平，自動化所帶來的生產率的提升，社會財富的增加是可以被民眾所享有得，在一定程度上解放了人類。但中國是典型的高稅負，高房價，低收入，低保障的發展中國家，福利水平幾乎為零。自動化來臨。大量人口失業後，會被社會所拋棄。同時意味著很多人的月供無法償還，房子將會被收走，銀行出現大量的壞賬，不可避免得會發生房產崩盤。

總得來說我對中國的房地產市場乃至整個中國的發展很悲觀，10年之內，中國房產必然崩盤，經濟陷入蕭條。

建構主義價值觀

該買房子的，買得起房子的，需要買房子的，99%的人不會等，只會立即買，他們不會相信所謂的房價會大跌。觀望、等待的，大多數是買不起房子的。

中國的房價，確實漲的離譜，真的期待房價能夠達到合理、理想區間，什麼是合理理想區間？就是你月收入可以買一平方米的房價，北京人均收入多少？2萬，那麼，房價的合理、理想區間也應該是兩萬。

西北偏遠城市，如烏魯木齊人均收入是多少？4000，那麼，烏魯木齊的房價也應該在4000，才是最合理、最理想的，但是，理想是美好的，現實是殘酷的，我們也等了多少年了，期待房價降低，讓老百姓買得起房子，但房價一年一個樣子，只見漲，沒見降，期待的降價，等得花兒也謝了。

真心期待房價能夠降下來，全國都出現降價潮，但仔細想想，這種可能性究竟有多大？不漲，就萬歲了。實際上，未來房子，應該是最不值錢的商品，甚至可能會出現白菜價，但那是未來，我覺得，至少十年後，或者20年後，等五六十歲的老人們都走了，四個老人的房子，留給兩個獨生子女，一家子，突然有三四套，甚至五六套房子，那時候，房子出現過剩，也許，有大幅降價的可能，想想，我們還得等多少年？十幾年，或者20年吧。

所以，在目前的情況下，房價能保持不漲，就是萬歲，但以目前的情況看，未來三五年內，房子價格還會有小幅度上漲，不會猛漲，會穩步小幅度上漲，主要原因在於：城市化進程推進，城鎮化率不斷提高，大量農民湧入城市，加大了購房需求。

此外，城市基礎設施不斷完善，會吸引很多人來城市購房，城市軟硬件條件提升了，也會提高城市房子的升值空間，漲價，也是難免的。

所以，買房，該買的時候，還是要買，不想買，也可以不買，只要你不急著住，等等看，也許，會降低呢？雖然這種可能性比中大獎還小，也不是沒有機會的。

烏魯木齊那些事兒

老亮可以肯定的回答你，這個有人說樓市將要迎來降價潮的說法肯定不會是真的，現在到底該不該買房要具體情況具體分析。

全面降價的可能性為零

樓市全面降價本身就是一個偽命題，不排除有一些城市房價會下行，但是這並不能說明房價就會全面下行，或者說有什麼所謂的降價潮。記得4月份的時候，鶴崗房子300多元一平一度被刷屏，但是這種個別的現象對整體的房地產市場沒有產生任何的影響。相反的5月份的時候還有很多城市的房價又像飛一樣的上漲。

現在房地產主管部門對房價的控制目標是穩，所以，出現所謂的降價潮是絕對不會被允許的。一旦有規模性下滑的趨勢，調控的策略稍作改變就可以穩定住房價。

剛需什麼時間都可以買房

我們不說有些城市的房價很難預測是漲是跌，但是對於很多小縣城的房價一定會是下滑的很。有人就提出了這樣的問題，難道住在小縣城的人就不能買房了嗎？答案是否定，對於剛需者剛需者來說，即使知道房價要下滑還是要在自己能買得起房子的時候就要買房的。

雖然短時間房價肯能會下滑，但是從長遠來看隨著社會的進步，經濟的發展，房價至少會跟著經濟的發展一起向上漲的。舉個很簡單的例子，你現在攢了30萬已經夠買房的首付了，等到5年以後，首付可能就需要50萬了，到時候你的錢還只是夠首付而已。如果你現在就把房子買了，5年以後可能你還款的壓力都已經會小很多了，甚至連還款的壓力都沒有了。

通過上面的分析，既然來房價預期最不好的小縣城該買房時都要及時的買，那麼對於其它房價上漲可能性較大或上漲空間較大的城市來說就更應該及時買房了。當然如果是投資買房的朋友就要謹慎一些了，因為投資的目的是需要盈利的。

老亮說房

降價是肯定的，再不降價開發商要真的爆雷了，還有高房價持續會引發不可收拾債務危機或者惡性通貨膨脹，我們來分析一下，

第一，開發商可能真的要爆雷了，無論大小開發商都逃不過，現在好多地方高房價是開發商在死撐，他們欠了銀行很多債務，欠了資產基金也是一大屁股債務，還有重要一點他們屯房屯了很多債務，他們是怎麼屯的呢，員工，親戚，朋友，還有和中介，炒房團聯合，你看到開盤售罄其實被他們這些利益關係的給買了，用這些人名義去貸款，當然大多數時候利息開發商還了，賺錢了大家都開心，重點是房價過高偏離收入，最近幾年屯的估計一半都沒有賣出去吧，因為市場真的買不起了，太高了，開發商同時三個債務要還，三種利息要還，爆雷是早晚事，有人說一二線不會出問題，我認為爆雷極有可能一二線開始出現，特別是最近幾年大漲的，只是苦了最近幾年買房剛需，多還一些債務了，如果大家不相信可以要求公開最近幾年買房群體，看看中介是不是都有房，中介員工，開發商員工，開發商員工親戚朋友，中介親戚朋友，再有看看空置率，看看哪裡清盤了幾年了看不到空調，看不到燈，沒有幾戶人就知道，這叫做什麼啊，自欺欺人，要是還維護他們，再晚點爆雷估計到時候一發不可收拾了。現在他們唯一出路割肉吧，就是低價賣還債務，各方面債務都儘快還上，否則對社會衝擊不小，國家也是時候重視這些問題了，別一直被他們忽悠下去。他們債務只會越來越多。越來越還不上的，現在所謂收入首付都沒有，誰接盤呢？

第二，房價持續下去不止開發商等炒房的債務危機和爆雷，買房的剛需可能也要出問題了，因為房價漲還是忽悠了一部分剛需進去，他們首付是親戚朋友借款，工資基本全部月供，他們買了房沒有任何消費能力，這些人越來越多話，其他行業會越來越差，失業上升，就業變少，做實業企業為了保住殼買房也不少，如果這些人和公司集中在半年或者一年內出問題，賣房求生存，他們賣不出去會大幅度降價的拍賣的，這樣是被動爆雷，量變變質變，那可能不缺錢的幾套房的也賣了，那債務危機全部爆發就危險了。

第三，繼續漲價下去可能會導致惡性通貨膨脹，如果債務危機都全面爆發，銀行為了保命要求我印錢維持穩定，那很多人會賣房後保持自己財富，屯黃金，實物等等，貨幣就可能通貨膨脹很多倍，我們無法知道的多少倍，

所以當前，降價放氣比被動爆雷導致泡沫爆掉什麼都沒有好，

劉華銀mark

最為專業的地產工作人員，幫您回答一下這個問題。

降價潮肯定不對！你聽說的觀點比較片面，不是所有人群都建議採納！

首先，作為購房者的人群目的：

1、剛需客戶

對於剛需客戶而言，在需要的時候有一所房子，這便是剛需的計劃。

2、改善客戶

對於改善客戶而言，滿足自己需求的房子遇見了，就可以買。因為房子本身產品特殊，基本沒有十全十美的，所以遇見的就可以買，另外我認為改善客戶也有70%的因素是因為剛需而改善。

3、投資客戶

這類客戶需要具體詳細分析一下，因為情況很複雜。比如當下到底應不應該買房？答案是可以買！但是不能隨便買！當下的房產還是會有一點賺頭的。那麼我覺得作為投資的話從大往小了選。這句話什麼意思？不是說面積，而是選擇因素。先選城市，選一個有潛力的新一線或二線城市，然後選一個板塊，看城市規劃圖選一個政府正在著重發展的板塊，然後選一個大一點的開發商！

其次從房子本身：

影響房子價格因素我覺得就是兩點：成本和需求！

1、成本

成本包括很多，拿地成本、建築成本、人工成本、市政成本、配套成本.....那麼我們所看見的就是土地拍賣的價格越來越高！鋼鐵水泥的價格越來越高！勞動薪資越來越高.....麵包與麵粉的關係很明確！成本高了，那麼價格必然高！

2、需求

需求關係人口，人口輸入型城市，那麼需求量就大；反之人口輸出型城市，那麼需求量就小！而人口輸入型城市也就等同於經濟發展快的城市、一線新一線或個別二線城市、省會城市這樣。隨著各地方搶人才戰略的實施，不難看出城市也在打攻堅保衛戰，也想吸納人才，留住人才！

所以看看你關注的城市處於什麼地位、什麼階段，然後適度而行！

iM房產小門

其實現在的購房者和售房者就處於囚徒困境，或者說市場正處於溫水煮青蛙的狀態，現在僅僅差一根導火索。

二手房已經難以出手

小陽春一晃而過

現在即使是一線城市的北京、上海、深圳，在3月突如其來的小陽春後，都突然在4、5月開始退燒，而且從2019年6月1日開始，房貸利率上浮15%。

全國除長三角外，土地拍賣價格都在下跌。

供應量在6-7月會出現井噴

2019年1-5月，北京商品房住宅開工項目71個，開工量589萬平米，其他一二線城市供應量在未來兩個月都有明顯上升。

大部分城市同時將迎來過去網籤但是被限售的房入市，市場的二手房供應量將迎來井噴。

二手房已經難以出手

現在二手房已經很難出手，即使是比市場價低也很難出手，一套二手房的成交時間已經從平均兩個月拖到半年都難以出手。

很多購房者同時還是賣房者，在市場承接很弱的情況下，交易價格很難理想，很多等著賣房後才有錢買房的，會發現他自己的房也很難賣。

調控是為了防範風險

據《2018中國城市家庭財富健康報告》顯示，目前我國城市家庭總資產中住房資產佔比高達77.7%，同時我們居民部門負債佔可支配收入比達到90%，而這一數據在2007年還不足35%，短短11年中大幅上升，意味著如果房價一旦下跌，則居民如果依靠可支配收入很難覆蓋風險。

該上車的都已經上車了

房價十數年的上漲，存款利息永遠追不上房價上漲速度，越存越窮，再不買房就永遠買不起房了，這些理念慢慢地越來越深入人心，最後導致出現居民存款搬家的現象，銀行存款慢慢的變成了鋼筋水泥，儲蓄作為經濟的壓艙石消失了。

現在該上車的都已經上車了，沒上車的估計購買力也堪憂。

江湖路遠，歡迎關注，後會有期，我是“天下會會天下”。

天下會會天下

不要聽什麼磚家教獸，給你講個良心話，百姓話，如果是剛需，儘快上車，房價跌的言論傳了多少年了，你看到過實質性的回落？反而是越來越高了，放心吧，就是為了那6%的gdp增長率，也不會讓房價斷層式下跌的，說不上車觀望的大多是買不起的。

天若有情1017

2019年9月我國M2即廣義貨幣達到195.23萬億，大致相當於美日歐總和。 雖然我們看到M2不斷的快速增長，但是分析央行總資產增速並不高，2019年甚至是負增長，由此可見M2的高速增長對應的是貨幣乘數的放大，就是說是通過商業銀行金融創新將貸款快速增加導致的廣義貨幣量的增加。

此外，是央行貨幣投放模式的改變。從2016年開始，央行貨幣發行的錨從依託我國實際收取的外匯轉向商業銀行債權，這就是我們所說的發行之錨放棄美元。通俗的講，就是央行發行貨幣的依據不再是美元外匯佔款，而是商業銀行向居民、企業、政府發放的貸款。即過去是根據外匯佔款決定發行多少貨幣，商業銀行根據這些貨幣總量發放多少貸款，現在是央行根據商業銀行發放多少貸款決定發行多少貨幣。這樣表述可能不完全準確，但大致就是這麼個意思。

也就是說，我們廣義貨幣的增長，主要是因為居民、企業和政府向商業銀行的貸款融資增長，借款人拿著這些錢去投資，居民去買房、企業去投資、政府搞基建。這是M2即廣義貨幣增加的主原因。前幾年國家刺激經濟的政策，商業銀行開閘放水，是貨幣供應量疾速增長的基礎。

現在的物價水平和製造業成本的快速上漲，已經不允許央行繼續執行寬鬆貨幣政策，所以今年管理層反覆強調不再寬鬆，因此房地產引擎的熄火就成了必然。這也可能是為什麼潘石屹快速清倉離場的原因。

用戶7543612405289

降價潮是很難實現的，一建築成本土地尤其是優質的土地價格一直在上漲，建築材料的價格也在上升，人工成本在增加。開放商的開發成本是逐年上升的。二需求中國現在城市化率雖然已經達到50%以上，還有很多人有大量的購房需求，異地務工者，可能在家鄉小縣城有自己一套房子，但是隨著工作的穩定，娃娃的上學在工作所在地也需要一套自己的住宅。選擇在家鄉創業的年輕人，等到適婚的年齡，丈母孃也要要求有一套樓房等等。三有房人的心理，一旦有了一套房，即使還需要第二套都不會希望降價。有多套房的價格降低了會出手，降多了不會出手。也就是說房價大多數人不希望降，一旦降多了也就有價無市了，供需不平衡了按市場規律價格就會重新上漲最起碼會企穩？四是現在房價真的真的很高很高了，肯定有泡沫，泡沫也不會小，但是中國國情不一樣，如果你結婚了沒房子，三家湊首付也得買。

以西安為例，從圖上可以看出來這一輪漲勢是從2017年6.7月份到2018年的6.7月份，這一輪大概漲了50%。這一輪上漲的原因有很大一部分是因為前幾年一直樓市低迷，積壓了上漲，積壓了需求，積壓了人們買房的熱情，是一個報復性上漲。隨著這兩個月國家政策的調整，需求的降低價格有了小規模的下降。這個趨勢會延續比較長的時間，漲落幅度都不可能太大。如果入手剛需那要根據自己的需求，如果用於投資，要謹慎選擇，位置好環境好配套完善這些都是要考慮的問題，住宅買即賺的時代已經一去不復返，現在是買好就賺。

星脈

降價潮這個詞，用的有點過早，雖然說這次疫情期間，影響了很多銷售，庫存多的開發商，可能也會迎來打折銷售的機會，但是說要迎來降價潮，暫時性的房價調整，和降價潮是兩碼事，從房價的曲線上來看，經濟增長，放假增長，毋庸置疑，這次病毒對經濟的增長，有一定影響，但是不大。

那麼疫情過去，會不會來一次反彈，我說的是銷售量的反彈，很有可能，那麼短時間的降價，打折，不足以給房價的趨勢，帶來任何影響，所以現在想買房，可以等等，看看有沒有折扣，如果折扣出現大的情況，而且又是現房，完全可以出手，為什麼現在不建議買期房，大家都知道，現在開發商的手頭是比較緊的，很多開發商也面臨洗牌，這個時候不要給自己增加無謂的風險，得不償失。

接下來說一說，選房的時候，應該怎麼選擇，其實特別的簡單，即使有再多的人去買房，甚至去搶房，你要選擇自己滿意的，不滿意的，絕對不要，特別是這個時候，應該選擇的餘地很大，戶型的要求，位置的要求，各方面要求，你大膽提出來，之後根據你的要求，框架，選擇自己滿意的房源。

關鍵字: 維持現狀 外來人口 走勢