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城鎮居民農村買房,雖然買賣合同無效，買受人仍有權取得拆遷補償款
閱讀提示：實踐中經常出現城鎮居民在農村買房，房屋被拆遷後出賣人為取得拆遷補償款而主張買賣合同無效，根據我國相關法律規定，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得，因此此種情況下房屋買賣合同會被法院認定為無效的合同。但是，房屋買賣合同無效不等於出賣人可以享有全部還欠補償款。本文引用的案例中，出賣人將房屋出售給非房屋所在地的集體經濟組織成員，被法院認定為對合同無效負有主要責任，最終僅被判得70餘萬的拆遷補償款中的30萬元宅基地區位補償價款。
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裁判要旨
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城鎮居民購買農村房屋，買賣合同因違反法律法規的性強制性規定而無效，對於買受人因房屋拆遷所得的拆遷補償費用，出賣人僅有權要求分割基於宅基地使用權產生的拆遷補償款，對於拆遷款的其他部分不得再主張權利。
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案情簡介
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一、房山區城關街道辦事處X村X街X條X號（即案涉房屋）是村委會於1996年11月份批給王建安的宅基地。2000年4月7日，王建安與宋民簽訂房屋買賣協議，將案涉房屋以86000元的價格賣給宋民。經查，協議簽訂時，宋民系城鎮居民，2001年10月18日，宋民將戶籍遷入案涉房屋。
二、2013年11月案涉房屋項目進入拆遷，回遷面積160平方米，宋民與村委會簽訂拆遷補償安置協議，約定村委會支付拆遷補償款共計709270元，其中宅基地區位補償價300000元，房屋重置成新價217353元、裝修及附屬物補償價93810元、週轉費60000元、搬家補助費3472元及其他費用。此外，村委會支付宋民提前搬家獎、獨生子女家庭獎勵、房屋安全拆除獎、二次搬家補助費等款項共計126472元。
三、2013年12月，王建安向法院起訴，要求確認王建安與宋民房屋買賣合同無效，並要求宋民支付差錢補償款200000元及回遷安置面積80平方米。
四、北京市房山區法院經審理認為，宋民無權享有案涉房屋的宅基地使用權，案涉房屋買賣合同應屬無效，宋民取得的差錢補償款中應由王建安的份額，最終判決王建安與宋民簽訂的房屋買賣合同無效，宋民支付王建安拆遷補償款中的宅基地區位補償款9萬元，駁回王建安的其他訴訟請求。
裁判要點
本案中，宋民不具有案涉房屋所在地集體經濟組織成員資格，依照我國相關法律規定其無權取得案涉房屋所在地的集體土地使用權，因此，法院判決認定王建安與宋民簽訂的房屋買賣合同無效。
根據我國法律規定，合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案宋民因案涉房屋拆遷取得拆遷補償款，而宋民不享有案涉房屋所在地的宅基地使用權，該權利仍歸王建安所有，因此，王建安有權要求分割基於宅基地使用權產生的拆遷補償款，而對於拆遷款的其他部分，仍應歸宋民所有，王建安無權主張權利。
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實務經驗總結
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前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
城鎮居民購買農村房屋，買賣合同因買受人不屬於房屋所在地集體經濟組織成員而被判無效，此時買受人因房屋拆遷所得的拆遷補償費用並不需要全數返還給出賣人。相反，此種情況下法院通常會認定出賣人負主要責任，僅有權要求分割基於宅基地使用權產生的拆遷補償款，對於拆遷款的其他部分不得再主張權利。
相關法律法規
《最高人民法院關於當前民事審判工作中的若干具體問題》
七、關於涉農案件的審理問題
第二，關於農村房屋買賣問題。這是社會主義新農村建設中的重大問題，這個問題比較複雜，我們的總體意見是，要密切關注國家相關政策規定，在非試點地區，對於農民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經濟組織成員的，應該依法認定合同無效。但是可以探索合同無效後的損失範圍和過錯比例的研究。比如，出賣人因房屋漲價、拆遷補償等原因主張合同無效，要求返還房屋或拆遷補償款的，可以考慮根據案件實際情況，擴大信賴利益範圍，合理確定過錯大小，避免出現利益嚴重失衡的情況。
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法院判決
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本院認為：違反法律或者社會公共利益的民事行為無效。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯繫，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。原告與被告於2000年4月7日簽訂房屋買賣協議時，被告不屬於X村集體經濟組織成員，雖然簽訂協議後，被告及其家人已經將戶口遷入X村，但結合本院對X村村委會的調查及X村集體經濟組織成員認定標準，宋民及其家屬不屬於X村集體經濟組織成員，且涉訴宅院亦未經縣級人民政府土地行政管理部門變更登記為宋民，其無權享有X村X街X條X號的宅基地使用權，故原告要求確認房屋買賣合同無效的訴訟請求，理由正當，本院予以支持。
無效的合同自始沒有法律效力，合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。王建安與宋民之間的房屋買賣合同無效，宋民應返還王建安房屋，宋民購買X街X條X號宅院後一直由其居住、使用爭議房屋，現爭議房屋已拆遷。宋民與X村村委會簽訂拆遷補償協議，取得拆遷補償款。
拆遷補償款中有王建安的份額，故王建安對的有權要求分割。X村永久避險安置房項目進行拆遷時，宋民作為爭議宅院使用人與拆遷方簽訂拆遷補償協議，有權取得爭議宅院拆遷補償款中的房屋重置成新價、裝修及附屬物補償價、週轉費、搬家補助費、提前搬家獎、獨生子女家庭獎勵、房屋安全拆除獎等拆遷利益，上述款項王建安無權主張權利。宋民因非X村集體組織成員不應享有對宅基地的使用權，故X街X條X號拆遷補償款中宅基地區位補償款，王建安有權主張分割。王建安將房屋賣與非集體經濟組織成員的宋民，對造成合同無效應承擔主要責任。關於宅基地區位補償款的數額，為了平衡買賣雙方的利益，結合買賣雙方的過錯程度，本院予以酌定。王建安要求過高部分，本院不予支持。應安置建築面積160平方米是基於X街X條X號宅院宅基地面積確定，針對的安置對象是特定的，應為房屋的所有權人和宅基地使用權人。王建安與宋民之間房屋買賣合同無效，王建安應為X街X條X號宅基地使用權人。回遷安置面積不屬於農村房屋買賣合同處理範疇，與本案不屬同一法律關係，可另行解決。故王建安主張享有X街X條X號因拆遷而應享有的安置建築面積的訴訟請求，本院不予支持。同理，宋民關於房屋買賣合同有效、王建安無權分配拆遷補償款及回遷安置面積的抗辯理由，無事實及法律依據，本院不予採信。案件來源
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王建安與宋民確認合同無效糾紛一審民事判決書[北京市房山區人民法院（2014）房民初字第01593號]
轉自：民商事裁判規則（bj18601900636）
審核： 商安嶺
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