05.24 上海城市更新之路—开辟地产新黄金时代

一、存量博弈时代，城市更新站上风口

自98 年房改开启房地产开始，依靠土地与人口红利，住宅地产开启了长达二十年的黄金时代。这一时期房地产的特点是“高杠杆、低投入、快速周转、滚动开发”，整体以营销为导向。然而，随着库存量逐年上升，购房者整体趋于理性，每年十几亿平方米的销售不可持续，房地产行业正逐步迈入了存量时代：

1. 从全国的角度来看，全国土地供应面积和规划建筑面积双双开始回落，截止2016年底，全国土地供应不到6万平方米，年均降幅达9.1%左右，规划建筑面积回落至11.3万平方米，年均降幅8.87%。对于一线城市而言，降幅的程度更为明显，北京年供应量自07年来逐年下行，上海同样从07年开始呈现阶梯式收缩。

图：全国土地供应面积

2. 进入存量博弈的另一体现为二手房市场的崛起。截至目前，一线城市的二手房成交量占比均已超过一手房，尤其在国家严控的限购限贷政策的背景下，部门二线城市如南京、厦门、苏州、成都等地，二手房市场份额也在逐步提升。从侧面也反映出，核心区域的房地产开放空间也相当局促。

3. 国家政策指引下，近些年国家一直鼓励地方盘活闲置土地、存量房市场，严格死守耕地保护红线，控制新增土地供应，并出台相关政策为各地方政府出让土地提供依据。2017年10月12日，上海市政府新闻发布会上，上海市土地规划局局长徐毅松介绍了上海迈向卓越的全球城市，构建创新、人文、生态之城的有关情况。提出要不断探索城市更新方法，政策制定上，对城市更新项目进行更多倾斜。

房地产俨然已开启存量时代，尤其对于一二线城市而言，在新增土地供应量逐步紧缩的背景下，城市更新必将成为未来房地产发展的核心命题。

二、上海城市更新之路

上海是中国最早开启现代化城市建设的城市之一。自1843 年开埠后，到20世纪90年代的浦东大开发，乃至现在，一直处于城市更新当中。上海城市更新历程大致经历了三个模式：福利主义模式、经济增长取向模式、综合价值取向模式。

图：上海城市更新迭代模式

那么经历了长时间的城市更新的探索，上海有哪些为人们熟知的城市更新项目呢？克尔瑞咨询通过实地的勘察，从关注度、更新度、创新力三个维度进行全面评测，评出的上海十大城市更新项目如下表。可以看出，上海的城市更新主要的着力点在四个方面：工业用地、老旧住区、历史文化风貌区、商业商务区。其中，华侨城苏州河是“改变土地用途”后焕发生机的典型案例，

三、工业用地将成为上海城市更新最重要的着力点

为破解土地资源紧约束瓶颈，提高工业用地利用绩效，上海市也进行了创新性的探索，将工业用地划分为“104区块”、“195区域”和“198区域”三种类别。随着全市郊野单元规划的全面铺开，

表：上海工业用地分类以及调整措施

从上海土地总量上来看，目前大概20%左右是工业用地，而东京和纽约工业用地占比不到5%。但是从土地产值来讲，一平方米土地的产值，国内只有东京或纽约产值的一半。

四、“土地用途变更”城市更新经典案例——华侨城苏州湾

苏河湾地区曾是上海民族资本的摇篮，拥有22.21万平方米清末和民国时期建造的优秀历史保护建筑，仅银行和金融仓库即达17家。这里孕育了中国民族工商业和民族金融资本的起源，以上海总商会为首，诞生出一大批民族资本的银行仓库群，被誉为“沪上清明上河图”。更新前主要为工业工业老厂房和银行仓库，没有一点商业。

更新后，在保留所有重要历史建筑的同时，还同步引进全球高级的生活方式：中粮大悦城一期、二期，满足了中产阶层消费需求；华侨城苏河湾规划的高端奢侈品消费集群则满足了高阶消费需求；全球第四、中国第一家宝格丽酒店入驻，配合高端商办物业，形成完整高端的商业综合体。

更新意义：处于苏河湾窗口位置的上海总商会，是苏河湾区域保护与提升的标杆性工程，它的改造和更新不仅仅是点状保护的意义，更是区域保护这个系统性工程的重要环节。华侨城除了保护历史文脉和留存文化记忆，以及传承、提炼和升级中国元素之外，还同步引进全球顶级的生活方式，比如引入世界第四家、中国第一家宝格丽酒店，在此基础上打造新的中央生活圈。

免责声明：本报告涉及的信息、数据均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整不作任何保证。本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同，报告中的内容和意见仅供参考，不构成任何投资建议。投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。本公司不会承担因使用本报告而产生的法律责任。