陈文姬，喜欢安静，2013年毕业于英语专业，却进了地产行业，今天是她的真事改编。
【1】
郑州楼事八卦，不一样的地产。
想炒房而一直没有行动的人都不是因为没钱，没钱就不会想了，也不是因为钱多，钱多早就炒了，而是不少不多，他们大多数银行存款在20-30万之间，这个金额段是地产投资中最重要的分界点，这类人是地产投资中最纠结的人。
文姬就是，毕业5年，有了二十多万存款。
她第一次给我说她要买房的时候，我是支持她的。过了几个月，再见面，还没等我问他，她就说，哎，这点钱只能买公寓了，果然是业内人士。又过了二个月，她不再提买房子的事，反而是我忍不住问她了，她叹了一口气说：不买了！我实在不想一下子多出1000多个邻居……
我不明白。
她补充到（意译）：看了七八个公寓，几乎都是30多层，每层户数都是40多户，一栋楼要住1200户人，一户2人，就是2400人，差不多是农村几个村落的人了。太压抑了！面积小，没天然气……我都能接受，我不喜欢热闹，这么多户，真没法住。
这是公寓产品的普遍情况，要投资公寓就要面对这个问题。
我说，先住二年，过二年嫁出去，投资用吧。
她说：“且不说将来的换房成本，即使投资，我对这种产品也不认可，虽然不是自己住，但终归是要有人住的，要住的人就是你的租客，是他在帮我实施“住”的属性，唯一的区别是谁住的问题。你们投资客都是厨子的心态，虽然我是靠做饭赚钱养家，但饭我不吃，所以我就对饭菜不负责，这结果很可怕。这种心态放在餐饮界就是食品安全危机，放在房地产界就是祸国殃民。这事到了房地产界就出现了下面丑态：租户想我只不过是暂时租几年，房子虽烂，凑合着住吧，反正房子不是我的。投资客想我又不住，我是出租赚钱，房子烂点我没关系，能赚钱就好。开发商想，既然买方和使用方都不关心品质问题，我还关心毛线，盖好卖出去就行。以上3合1，就成了时至今日在住宅品质大幅度提升的情况下，公寓品质原地踏步甚至退步的根源。
这就是房地产领域的互害模式！
我想，她买房的事可能要黄。
【2】
前几天，她却突然主动给我打电话，想买亚新新公馆。我问她为什么？她说了她的理由，而在我去看了它的产品后，就决定写下这篇文章，良心推荐此盘。对于此盘，我不细说，捡重要的和关键的说，觉得可以，可以实地考察。
下图是亚新新公馆的平面布局图，从右到左一共5栋楼。
如下：
上图：亚新新公馆平面图。
1-4号楼为成品公寓产品，即精装修公寓。其中1-2号楼为7层带电梯的多层公寓产品2梯29户，层高3.3米；3-4号楼为17层高层公寓产品，共有2个单元，每个单元2梯14户，层高3.1米。
5号楼共有2个单元，东单元为2梯12户，西单元为2梯18户，进深10米左右，开间约3.9-4.3米，共240户。其中Loft产品主要分布在9-16层，面积为37-43平米。
从上图可以看到1号楼到5号楼，每栋的每单元的户数分别是203户，203户，238户，238户和120户。
这一点是我推荐此盘理由的80%。
本文核心结论：如果说住宅的最核心指标是容积率，那么公寓最核心指标就是独单元的总户数。
核心结论释义：住宅的居住密度是用容积率代表的，公寓的居住密度就是用独单元总户数来代表的。因为住宅主要在用社区，他们经常在社区内活动，而公寓大多数是面向马路，没有社区，而它的居住密度就是这一栋楼上的总胡说。对于公寓和住宅的密度关系来说，应该是这样的：公寓独单元1200户以上=住宅容积率5以上，公寓独单元800户=住宅容积率3，公寓独单元500户=住宅容积率1.5，公寓独单元250户以下=住宅容积率0.8以下。
单单元200+户就如同住宅里0.8的别墅产品，但这种产品在市场上已经越发稀缺几乎绝迹的地步，勿说200+的总户数，500以下的产品都已经不多见了，诸如青年居易一样的良心公寓产品时代早一不复存在，今天说的亚新新公馆就是这类产品。
公寓的常规租客是谁？有一大批是刚毕业创业的年轻人，而我们当下的公寓产品设计充分暴露了我们对青年一代的冷漠，我们对青年一代生存现状的无睹。时代像养猪一样的养着他们，也难怪，他们正在选择离开。
新公馆的确是爱静的文姬最好的选择。
【3】
深入了解亚新橄榄城新公馆，我觉得这的确是一个很值得购买的项目，用事实说话：除了最核心户数指标外，它还同时拥有很多公寓产品并不具备的素质。
第1，它是一个建筑群，而非很多公寓项目的独楼或双楼，这是一个有社区感的项目。这是亚新开发了11年的橄榄城的最后产品，也是收官之作，到了这个阶段，区域已经非常成熟。
第2，它层高3.3米，这在公寓产品也很少见。作为投资产品，它不但自身指标够硬，而且紧邻黄科大，未来有充足的客源保证。
第3，它自配1000m2公共会客厅，突破传统公寓自身配套不足的劣势，共客厅涵盖多功能健身房，公用洗衣房、时尚台球厅、主题酒吧，自助厨房等。
第4，作为市场上稀缺的多层公寓，新公馆实现了户户均赠送阳台，通风、采光更好，空间开阔感更强！
第5，它楼下即是街心公园及东西广场及商业街。
第6，我下一篇文章会说，南三环沿线截至目前已经形成了和蓝堡湾片区、曼哈顿片区、美景天成片区以及大学路沿线的郑州5大人口密集集中区，区域内的商业配套极其丰富，配套已经出现过剩。对于行业来说过剩，对于客户来说就是福利了。
【4】
综合来看，要投资公寓，这个是南区首选。
（全文完）
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