上一篇文章，老鄺分析了在2018年資本寒冬的大背景下，3成首付的買家仍要儘快入市，沒看過的請查閱前文，今天我將繼續分析其他類型的買家。由於每個購房者的情況不一樣，首付可以分為4、5、7成甚至全款，因此我將不按照首付比例分類，而把這些購房者劃分為置換型、投資型兩種。

1、置換型購房者

所謂置換型，就是賣一買一，或者賣一買二，前者我喜歡稱之“平行置換”、後者我喜歡稱之“裂變”。不管是哪一種，我都會建議你先考慮置換成本，比如你賣的那套有著100w房貸，當時利率水平是85折。鑑於現在的房貸利率上浮10%-20%，那麼你新買的那一套就不可能還是借100w，而是做大資產總量，向銀行借更多的錢，因此新的負債對你的現金流影響如何這是首要考慮的。老鄺建議一個家庭在房子上的所有現金流支出，不要超過家庭年收入的一半。

除了月供成本的增加，還有置換“淨損失”。買二手房的話就是稅費、中介費、按揭費，這些都是實打實的消費，花出去就收不回了。買一手房的話就是資金流動性的損失，一手房4-5年的資金鎖定期是否會讓你錯失更好的機會成本，這個需要你自己權衡，因為中國的房地產有其固定週期，有寒冬就必然有春天，下一個春天來臨時你的倉位已滿那就太可惜了。

平行置換講究“向上買”，一種就是地段上不斷靠近珠江新城，比如有個客戶就是賣了白雲區電梯樓買入天河北電梯樓；還有一種是鎖定房子金融屬性，有個客戶的小孩去年9月入學了，她打算在2018年3-4月把30年東山口老破小放盤，買入近郊5年內電梯次新盤，她之所以這樣置換，就是因為老破小的銀行評估價和貸款年限都受影響，她需要把資產裝進一個次新盤長持，至於賣老破小時因為學位佔用的折價就當做小孩6年的教育投入。

裂變講究的是“賣豬買仔”，一些配套成熟或者預期兌現的房子，可以置換成兩套更有潛力的房子，但鑑於廣州市一個家庭兩套房子的限購政策，我只建議擁有一套房子的家庭酌情考慮這種操作，擁有兩套房子的家庭還是平行置換掉差一點那套更穩妥。我接觸到的一個案例就是某客戶當年沒有廣州戶口只能買新塘的大戶型別墅，守了4年沒漲，2017年底13號線通車了，趁著這個利好他成功賣出該別墅，現在籌劃購入東圃+祈福兩套房子，前者是為了自住，後者是看好22號線地鐵的拉動效果。

2、投資型買家

這部分的買家，指的是不用賣掉既有房產，直接新增一套住宅。倘若你的房貸名額已滿，且有能力全款買房，那麼我建議你可以等一等，2018年是資本寒冬，好貨、筍盤、帶血的籌碼不會在剛進入冬季就浮現，你要相信肯定會有很多人，在錯誤的時機加了錯誤的槓桿，當他們扛不住時就是你解救他們的時候，這種筍盤在哪裡找？請多和意向區域的小中介搞關係，綠中介信息太透明瞭，很難出現筍盤，可以給予小中介3%左右的高額佣金，說明白你的需求，他們會全力幫你的。

5成以及7成首付的買家，或者有能力全款但希望藉助房貸的買家，先考慮一下父母、子女的名額是否能借用，這種辦法請充分考慮家庭倫理風險，比如繼承權、遺產權等。若你確實希望走這條路，那麼可以走接力貸（父母名義買）、共同擔保（子女名義買）。這有點像如何破限購、破限貸的技術層面操作，老鄺雖然都瞭解，但我覺得這些術是按揭公司的強項，感興趣的請自行聯繫熟悉的業務員，我就不過多展開。

至於真實的5-7成首付買家，到底是否應該繼續買房？我先拋出結論——“看菜吃飯”，而且這個菜的總價是＞100w，也就是說你在不賣房的情況下，如果沒有最少60w閒置現金，我不建議買房。因為老鄺現在幫客戶分析房源，發現低於100w總價我已找不到好房子，或者說低於100w的已經不符合我的選房模型。而且隨著時間推移，這個好房子的底價也在不斷上移。

低於100w總價的房子當然也能漲，但是漲幅大概率跑輸廣州市平均水平，我會建議5成以上首付比例的買家，若你的閒置資金不多請努力工作提高你的收入。資本寒冬，不要動歪腦筋搞什麼經營貸、信用貸、刷信用卡，若你費勁九牛二虎之力搞來的房子，漲幅抵不上你的融資成本，你很可能會急賣第一套自住的房子，這是我最不願意看到的，我們可以少賺錢，但不能虧一分錢。

總結

連續兩篇文章，給2018年打算入手廣佛房地產的朋友屢屢思路，但老鄺知道，每個購房者的情況都是不一樣的，我只能挑一些共性的問題與大家分享，無法落地成為你的專屬投資建議。對比一年前的自己，那時的老鄺還是高風險偏好、思維稚嫩的猛張飛，現在的我則是風險厭惡、積極果敢的智慧型孔明。我深切感受到身上的籌碼得來不易，每一次的決策都需謹慎，避免回撤。