一、 招商局REIT前的架构分析
招商局的REIT地点为香港，属于境外REITs,商业不动产的境外红筹结构是首要基本要求。从招商局2019年9月3日公告的上市文件可以看出其REIT前的架构已搭建完成，实现项目公司独立的境外红筹架构（如图1），项目1至项目5均为独立的境外红筹架构，境外三层SPV，境内一层SPV的WOFE公司，共计四层SPV。这种按照项目独立的红筹架构有利于日后的境外项目通过股权交易方式退出，也有利于用独立项目进行的境外融资安排。一般情况下完成红筹架构的搭建大概需要三个主要步骤：第一步，将企业变更成中外合资企业；第二步，将企业变更为外商企业；第三部境外整合成上市架构。如希望做境外REITs的地产公司的项目依然没有土增税清算，需要剥离项目公司后才能按照上述三个步骤操作。
图1：招商局REIT前架构图
二、境外REITs的税务问题
境外REITs的最大的问题依然是土增税、所得税问题。从业务阶段来看分三个阶段：重组阶段、红筹阶段，上市后运营分配阶段。
（1）重组税务问题：境内资产重组可以参考考本才REITs观点2019年7月28日中国REITs与《土地增值税法（征求意见稿）》（更新版）——影响、措施及建议 （修订版本V2）。
（2）红筹税务问题：关于红筹过程中的税务问题可以借鉴作者在商业不动产资产资本运作过程中境外红筹搭建过程的经验。影响红筹过程中税务文件主要是2015年国家税务总局发布分7号公告《关于非居民企业间接转让财产企业所得税若干问题的公告》、2017年国家税务总局发布的37号公告《关于非居民企业所得税源泉扣缴有关问题的公告》及其他相关的反避税措施。如有需要，作者在资产端的实操经验可以与大家合作分享。
（3）分配税务问题：其实还有一个重要的税务问题就是REITs之后的境外分配如何处理也是制约境内资产境外REITs的重大问题，这个问题可以参考中国与国际签订的税收协定，以及可以参考VIE架构的协议收费模型来解决，还有其他一些具体措施。
上述税务问题需要在REITs以及类REITs交易架构设计的过程一次性完成，所有税务问题都在结构中，不是孤立的看税务问题。最近一些企业咨询过程中，结构确定后才咨询税务问题，神仙也解决不了架构缺陷导致的税务问题。就像建高楼大厦，建筑结构设计完成才考虑如何节约成本。一个是建筑结构，一个是金融结构，成本都在结构中。当然具体问题需要具体分析，企业面临的具体问题不同，采用的具体措施亦不同。不同企业，在实现REITs目标前提下的税务成本最小条件，交易结构的复杂性就不同。影响因素包括资产类型、资产分布的区域、资产的获取方式、资产的产权结构、资产的运营状态、资产现有的融资结构等等。
三、招商局REIT后结构分析
为实现香港REITs目标，形成REITs资产包，招商局REIT前的SPV架构为4层，在完成REIT时又在信托下设一层SPV(如下图2),也就是说招商局REIT共设置5层SPV架构。按照香港REITs守则，信托REITs架构中SPV层数不能超过两层，而招商局REITs信托架构中持有资产的SPV已经是4层，不符合守则规定的两层原则性测试。（参见本 才REITs观点2019年9月14、17日连续发表的《他山之石（一）（二）》对香港REITs架构的分析）
香港REITs信托架构设置SPV的本质目的是两个：（1）满足REITs税务优化的需要；（2）不超过两层是满足信息透明度的需要，证监会认为过多的层级可能导致信息不透明。因此只要是因为特殊需要而多余两层，需要进行合理的解释和公告，只要更加符合投资者利益安排，交易所可以豁免。我们通过越秀、领展收购的大陆物业都可以看到其SPV的架构多余两层。通常的原因有两个：（1）处于中国大陆与香港签订的税收协议的需要，节约经营税收；（2）便于未来资产交易的需要，其实依然是税收目的，节约的是资产交易税收。
图2：招商局REIT后架构图
四、招商局REIT多层SPV豁免
根据对招商局上市文件披露，香港证监会对5层SPV的豁免如下：
1、按照房地产投资信托基金守则第7.5(d)条规定：
“7.5 该计划只可以在下列情况下，透过特别目的投资工具持有房地产项目：
(d) 该计划拥有不超过两层的特别目的投资工具；
注：额外一层或多层特别目的投资工具可在有限的情况下(例如当管理公司能够向证监会证明及使其信纳，为遵守某海外司法管辖区的法律或监管规定起见，有关安排是必需的 )，或在理据充分的特别情况下获得证监会允许。”
2、合理解释
对于招商房托中多层的特色目的投资工具，做出以下解释：鉴于：
(i)招商房托基金的持股结构大致上与该物业历史上持有的方式相同；
(ii)为消除其中一层特别殊目的公司而进行的重组将产生额外成本及时间，并可能产生不利的税务影响；及
(iii)于日后，Frontier Shekou及英属处女群岛物业控股公司可以为招商房托基金提供更多灵活性并节省印花税，招商房托基金已向证监会提交申请最多使用五层的特殊目的公司，而证监会已准许如此行事，前提条件是未经证监会进一步批准，招商房托基金所使用的特殊目的公司的最大层数不会改变。
五、思考与借鉴
1、著名的政治家"本杰明·富兰克林"说过一句名言：“在这个世界上，只有死亡和税是逃不掉的。”企业依然。REITs过程中的税务问题，需要综合运用行业规则、金融结构、法律、会计规则等，而不仅仅是税务规则，这是目前在业务税务筹划最大的问题。本才REITs观点认为：专业上遇见的问题，不能用专业去解决，而是专业之外的方法去解决，否则就不是专业问题。税务问题不能用税务法规去解决，而是税务法规之外的规则去综合解决。比如类REITs过程中的税务问题等，税务规则是无法解决的，否则就称不上税务问题。不懂业务的会计不是好税务，不懂业务的税务不是好律师。
2、任何违背规则的交易一定有其违背的逻辑，只要符合“第一福利定律”，实现了“帕累托改进”，这种交易都应当被许可。借用农夫山泉广告语：“我们不生产水,我们只是大自然的搬运工”，做工作、搞服务还是需要加点“矿物质”，要有“料”。
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